广州市房地产市场分析

3月广州市房地产市场分析班级：姓名：学号：-2-一、地产要闻1、温家宝：房价合理价位远未达到温家宝总理坦陈，回顾2003年以来的调控历程，房地产改革关系到财政、金融、土地、企业等各项政策，涉及到中央和地方的利益关系，涉及到金融企业和地产企业的利益，改革的阻力相当大。“我最近把从2003年开始的房地产调控认真地回顾了一下，其实我们在2003年已经提出了6条调控措施，2005年又制定了‘国八条’，2006年又制定了‘国六条’。但是，为什么调控不见成效？”温家宝表示，房地产调控虽然面临着中央和地方的利益、金融企业和地产企业的利益等等重重阻碍，但是在艰难中已经“看到一点曙光，有所进展”。(这次)就是因为坚定了调控决心，并采取了有针对性的政策措施。温家宝说，中国有13亿多人口，又处在工业化和城镇化阶段，对住房的需求是刚性的，而且将会是持续的。住有其居并不意味着住者有其屋。从方向上看，应该鼓励更多的人租房。此外，农村集体土地征收补偿条例有望在今年破题。“今年要做的第一件事情就是要制定收入分配体制改革的总体方案。第二件事情就是要制定并出台《农村集体土地征收补偿条例》，真正保障农民承包地的财产权。”他说。2、四大行率先松绑首套房贷款利率日前，工、农、中、建四大行在内部召开了研究全面落实差别化房贷政策的座谈会，会上，四大行共同提出，将切实满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求，合理权衡定价，在基准利率的基础上根据风险原则合理定价首套房贷款利率，但首套房首付比例仍然执行30%的标准。此外，还将提高住房贷款审批效率。业内分析人士认为，银行此举或为扭转当前个人贷款增长乏力的局面，首先从个人住房按揭贷款这一大头入手，一方面满足刚性购房需求的个人客户，另一方面促使个人贷款业务在第一季度末实现进一步增长。据了解，去年由于趋紧的信贷额度，银行普遍将首套房贷利率上浮5%至10%，今年年初以来，这种紧张态势开始转变。“对于首套房贷款利率，我们一般按照平均达到基准利率的标准来执行，操作上会根据不同申请者的资信情况进行一定的上浮，比例以5%为上限。”建行北京分行(微博)一位个人贷款业务经理对《经济参考报》记者表示。同时，记者从交行了解到，此前交行首套房贷款利率平均上浮6%，但现在执行基准利率的情况有所增加，“基于差别化房贷政策，对于资信状况好的购房申请者一般都可给予基准利率，比去年下半年相对好贷一些，但全面执行基准利率似乎也不太可能。”交行信贷部人士对《经济参考报》记者坦言，“由于受到存贷比等监管要求的限制，银行贷款投放的积极性不太高，额度依然非常紧，因此，原则上我们还是根据风险定价，依然有上浮的情况。”事实上，今年1月和2月份，商业银行新增贷款量均低于市场预期，1月份人民币贷款增加7381亿元，同比少增2882亿元。而2月份，多方机构预测在乐观情况下，新增贷款规模将与1月份相当。在市场信贷需求低迷的情况下，银行个人贷款也增长乏力。“这其中一重要因素就是个人-3-住房贷款增速及增量都有所减缓。”中国银行(3.06,-0.01,-0.33%)国际金融研究所所长宗良在接受《经济参考报》记者采访时表示，在银行个人贷款业务中，住房按揭贷款占据相当大的一部分，但随着房地产调控力度不减，不少有购房需求的人群仍持观望态度，因此，银行有必要采取措施促进个人贷款量的增长。除了对首套房贷款利率“松绑”外，四大行还明确表示将提高贷款审批效率。据悉，建行申请房贷最长2周；工行、中行审批时间则在1周左右，这与2011年三四季度时贷款者需排1至2个月申请上贷款的情况大相径庭。从政策面来看，去年12月，住建部部长姜伟新就表示，2012年要继续坚持房地产调控不动摇，严格实施差别化住房信贷、税收政策，支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求。同样，今年2月，央行也公开表示，在房贷方面，央行将继续落实差别化住房信贷政策，支持普通商品住房建设，满足首次购房家庭的贷款需求。此外，为配合落实差别化房贷政策，四大行在讨论会上还表示，将积极支持资质良好的开发企业进行有市场需求的普通商品住房建设，增加普通商品房的有效供给，同时，还将要按照财务可持续原则，大力支持政府主导的、以公租房为主的保障性安居工程建设。3、前两月主要城市土地出让金锐减近五成今年以来土地市场继续呈现成交冷清态势。据统计，今年前两月13个主要城市土地出让金总额为660亿元，同比减少47.5%。业内人士认为，2012年土地出让形势难言乐观，房企拿地更加谨慎，建议各地政府及时掌握市场需求，制定合理的土地供应策略，避免出现“流拍潮”。底价成交成市场主流中原地产统计数据显示，2月全国主要13个城市土地出让金合计为354.43亿元，比1月的305.6亿元上涨了16%，主要原因是受春节假日影响；今年前两月13个城市合计土地出让金为660亿元，比去年前两月的1258亿元减少47.5%。以北京为例，2月北京出让土地为16块，总出让建筑面积为116.6万平方米，土地出让金为42.22亿元，平均楼面价为3622.5元每平方米。这16宗地块全部底价成交。2012年以来北京成交的36块各类地块，溢价率全部为0。历史数据显示，在2009年至2010年楼市最为火爆的两年间，各地地王频现。比如，上海曾在此期间出现4个单宗价格超过70亿元的地王。但自房地产宏观调控以来，各地土地市场成交大幅萎缩、楼面均价涨幅回落，尤其是2011年以来，全国重点城市经营性土地流标率不断走高，平均流标率为9.65%。房地产开发企业拿地更趋谨慎，“地王”难以重现，各地土地流拍现象频频出现。链家地产市场研究部冯联联认为，在商品房开发过程中，土地出让金往往占据了较大比例，防止土地价格上涨过高，能够增加房价下调的空间。冯联联认为，2012年全年土地出让价格将维持低位水平，即便是下半年有部分城市的楼市成交量有所回温，土地价格仍难以出现大幅上涨。多位房地产业内人士向中国证券报记者表示，土地市场的冷清，一方面是由于房企对调控不放松的预期强烈，不敢轻易出手拿地；另一方面是当前部分房企资金链相当紧张，拿地“有心无力”。中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰直言，土地市场成交量持续走低，极有可能出现“流拍潮”。同策咨询研究中心总监张宏伟认为，今年的土地流拍现象不可避免，但出现长时间大规模“流拍潮”的可能性不大。首先，当前政策走向有利于部分自住需求入市，一旦-4-市场成交回暖，房企只要资金充裕还会出手买地；其次，作为长期性的市场开发战略，大型房企不会停止拿地；再次，长时间大规模出现“流拍潮”有可能会导致未来2至3年之后的房地产市场供需失衡，相关部门预计将合理掌控未来土地市场的供应；最后，全国有大量地方债2012年进入集中偿还期，地方政府可能适度下调土地出让价格，保证财政稳定。房企拿地应量力而行冯联联认为，今年调控继续从严，房企资金压力仍然存在，预计2012年土地供应量或下调。2012年年初土地市场流拍现象依然严重，同比去年流拍率大幅提升。国土资源部土地勘测规划院副总工程师邹晓云表示，今年全年的土地出让形势难言乐观，建议各地方政府及时掌握市场需求，对出让地块合理定价，尽量促进土地出让的成交。由于去年部分地方政府出台措施促进土地市场成交，有业内人士预计，年初至今重点城市土地市场的冷清形势，很有可能推动地方政府适度松动土地出让政策。比如下调出让起始价、放宽付款方式、改招标为挂牌等。当然，也有部分业内人士指出房企此时拿地必须慎之又慎、提前规划。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，由于前期拆迁、材料费用较高，当前政府储备用地成本很高，即便是开发商拿地积极性不高，土地出让底价也不会随着房价的回落而大幅下调。建议计划拿地的房企，不要抱有“抄底”的心理，最好结合自身情况量力而为。4、刘志峰：廉租房和公共租赁住房可“并轨”中国房地产研究会会长、中国房地产业协会会长刘志峰3月28日在“第四届中国房地产科学发展论坛”建议，今后廉租住房和公共租赁住房可以合并为公共租赁住房，统筹建设、并轨运营，实行“市场定价（或叫准市场价）、分档补贴、租补分离”的运行机制。刘志峰认为，在建设过程中，可不再区分廉租住房和公共租赁住房。既可以由政府投资建设，也可以通过政策引导，吸引包括民间资金在内的社会资金投资建设。为提高运营效率，运营管理主体可以与建设主体相分离。具体定价时，要考虑当地经济发展水平、住房市场租金水平等因素，按照略低于同地段、同品质住房市场价格确定，并进行动态调整。5、住建部：研究标本兼治的房地产市场调控政策住建部副部长齐骥3月28日称，要抓住市场调控的有利时机，深入研究制定“标本兼治”的房地产市场调控长期的政策，在土地供应、税收政策、金融信贷等方面积极探索创新，为房地产市场的长期平稳健康发展奠定良好的基础。齐骥还称，“当前部分城市房价依然处于高位，部分未实施住房限购措施的二、三线城市购买需求仍然比较旺盛，调控效果还有待进一步巩固。”齐骥说：“2012年，我们将坚持调控方向不动摇，调控力度不放松，坚定不移地落实好中央各项调控政策措施。”一方面，要努力增加普通商品住房的供应，满足市场的需求；另一方面，要坚决抑制不合理的需求，严格落实住房限购差别化信贷税收等政策，同时继续加强房地产市场监管，加快个人住房信息系统的建设，规范市场秩序。齐骥还表示，今年全国保障性安居工程在建规模高于往年，任务十分繁重，在资金筹措、土地供应等各方面面临诸多挑战。-5-6、房地产行业：中央政策层量化定调房价下跌幅度行业最新政策。调控政策“坚定而不动摇”，房价“远远没有回到合理价位”。温总理记者招待会上关于房地产行业的讲话是是中央对于房产行业发展及调控政策的最新政策基调。这个基调突出几点：(1)调控的决心坚定而不动摇，调控不能放松；(2)继续抑制投资和投机需求；(3)政策调控将会伴随着房地产长期的发展。行业1-2月运行数据。房地产投资增速继续走低，预计全年增速在15%以内；全国商品房销售近3年首次负增长，但销售有望慢慢好转；新开工面积增速迅速下滑至低位，施工面积增速将会跟随快速下滑；新开工面积增速迅速下滑至低位，施工面积增速将会跟随快速下滑。2月全国主要城市楼市成交。2月楼市成交逐渐恢复；近9成城市成交量环比上涨。土地市场：供应情况：土地市场正值年初低谷期，本月仍延续前期的低迷状态，市场供应乏力，全国300个城市土地供应量环比、同比均有下滑，住宅用地市场同样难有起色。成交情况：受春节后周期性市场回暖影响，全国300个城市土地成交面积及住宅用地成交面积环比略有回升，较上月均有10%左右的涨幅。成交价格：尽管成交量有所增长，仍难改土地市场的萎靡现状，本月全国300个城市土地和住宅类用地成交楼面均价虽然都有涨幅，但仍低于去年同期水平，底价、低价成交贯穿始终。宏观环境：M1和M2增速依旧较低，2月新增贷款规模略低于社会一直预期，对房地产贷款降至近年来新低点。投资策略：由于现在市场需求基本都是刚性需求，得到了政策的一贯支持，房价下降对促进销量的作用更大，随着房价的下跌，成交量有望好转。由于房地产板块估值依旧处于历史的底部，随着市场成交的好转，估值有望逐步摆脱因温总理讲话而出现的短期内快速下跌，从一个较长时期看，房地产板块还是有望继续超跌反弹。维持行业“同步大市”的投资评级。风险提示。销售急剧下降带来的行业性资金链断裂风险；行业因为市场规律衰退超过政府调控能力的行业衰退风险。-6-今年的房地产市场将会如何？24日，住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹认为，今年房价上涨的主观和客观条件都不具备。她同时表示，抑制投资和投机性需求的政策不应该是短期的，有利于控制投资和投机的政策都应该逐步完善。秦虹表示，限购政策在房地产调控当中肯定是发挥了作用。她同时称，目前中国房市出现了两个调控效果：投资和投机性需求被挤出市场，现在房地产市场基本由“刚需”在支撑；房价的涨幅终于得到控制，而且一些城市房价明显下调，但这两个调控成果不完全是得益于限购政策，而是众多政策合力的结果。除了限购等政策，紧缩的货币政策使得整个房地产全产业链均受影响，包括房企前端开发所需资金，以及购房者购房所需资金