房价走势分析

组长：201101040209饶春妹（主讲）组员：201101040015杨朝益201101040228杨武成201101040119李漂201101020026申琴201004050321马纯焦主要内容认识房地产房价走势图房价上涨的成因房价上涨的影响遏制房价过快上涨的对策未来房价走势房地产的基本常识•土地：国有、农村集体所有•各类用地的出让年限为：居住用地70年；工业用地50年；科教文卫体用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或其他用地50。•房屋的种类：国有产权、使用权、地产、军产房地产开发“五证”：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《预售许可证》房地产销售面积及投资额407.8579110475982211521215495.8050010001500200025002007年2008年2009年2010年房地产开发投资（亿元）房地产销售面积（万平）2000-2010北京商品房均价走势2200047714279144118792672550534083445605000100001500020000250002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2010年元/平米房价上涨的成因在市场经济条件下，一种商品的价格是由市场上的供需关系所决定的。但在房地产领域，支撑房价持续上涨的因素很复杂，不仅取决于供需关系，还有其他因素。城市化带来的住房需求和土地资源稀缺导致的供求矛盾这是房价上涨的主要原因。目前我国的城市化水平只有36%左右，农村人口占54.3％，城市化进程在未来一段时期内还将继续呈加速态势。按目前年均1.12%的城市化速度估算，每年平均有近1500万农村人口转为城市人口。如果城市化水平提高到70%，城市就要增加4亿人口。不断扩大的购房队伍与城市有限的土地供应之间的矛盾，必然导致房价不断上涨，这是由价值规律决定的必然趋势，也是房价上涨的根本原因需求旺盛•我国居民储蓄率高，伴随着城市化进程和经济快速发展的是人们对通货膨胀的担忧和房价上涨的预期，通过买房实现保值增值成为许多居民的投资选择。不但富人买房投资，越来越多的工薪阶层也加入其中，有不少地方投资买房比例甚至超过了居住买房。据新华社报道，在京、沪、深三地各取样2000名购房者进行需求调查显示，在北京的调查中有62%的登记购房者表示如果手上有剩余资金，房产将是首选的投资目标。而这一数据在上海也达到了51%。大量投资客进入楼市炒房，直接助推了房价飙升，造成越有房越买房、越没房越无望的局面。地方财政过度依赖房地产业•这是房价上涨的深层次原因。据国土资源部去年调查结果，全国地价占房价比平均为23.2%，有的大城市地价已占到房价的46.7%。在土建成本变化不大的情况下，地价的不断攀升导致了楼价的疯长。据国土资源部2010年2月公布的最新数据显示，2009年，我国城市土地出让总价款为15910亿元人民币，同比增加63.4%。再加上各种配套税费，政府收益实际上占房价的32.8％—38.8％，卖地已成为一些地方政府的重要财源。并且房地产还可以拉动建材、水泥、家用电器、玻璃、窗帘、纺织品、卫生洁具等60多个相关产业的发展，已成为地方经济发展的支柱产业。地方政府对房地产业情有独钟绝非偶然，投资少、收益高、见效快，是快速提高GDP的一个法宝，同时也使地方政府成为高房价的受益者和推手。土地垄断、成本过高房价成本构成利润土地税费其它建安利润建安土地税费其它保障性住房“门槛过高”住房保障制度是解决城市低收入家庭住房困难的主要途径。近年来，国家加大了保障性住房建设的力度，尤其是国际金融危机以来，进一步加快了保障性安居工程建设进度，3年内全国将新建200万套廉租房和400万套经济适用房，将有力缓解城镇低收入家庭的住房困难。但是，由于保障性住房的“零地价、低税费”，政府不但得不到收益，反而还要拿出土地，投入资金，致使部分地方政府缺乏保障性住房开发的积极性。保障型住房发展相对缓慢，导致门槛过高、覆盖面过窄、实物配租比例过低等问题。目前大多数城市出台的廉租房和经济适用房政策，保障的对象多限定在城市低保范围和低收入家庭的住房困难户，而这只是城市住房困难群体中很小的一部分。大批既买不起商品房又不够条件购买经济适用房的中低收入的居民，被限制在门槛以外，成为“夹芯层”，这是中低收入群体买房难的主要原因宽松的货币政策货币供应量M₂30.335.84249.6657801020304050607080902006年1月2007年1月2008年1月2009年1月2010年1月2011年1月万亿2008年9月开始，央行在百日内5次下调基准利率，4次下调存款准备金率，为市场注入大量的流动性，房贷利率下浮30%，首付降到2成。房价上涨的影响•虚假购买力，透支未来中国经济•贫富差距拉大，财富过于集中，影响社会稳定•拉高物价水平，提高了劳动力成本，降低了制造业的国际竞争力•晚婚情况会更加严重，甚至出现多数婚龄群体结不起婚的问题•严重影响民间创业房价上涨可能导致的结果•人们是在“越晚买越买不起”的恐慌心理影响下，很多人被迫加入购房大军。•房价快速上涨带来财富的倍增效应，使许多百姓将买房视为家庭资产保值增值的投资手段。因此，要让人们能够量力而行购房，根本上还是要加强房地产市场调控，遏制房价过快上涨。最近几年房价涨幅每年都在10%左右，幅度太大。遏制房价过快上涨的对策有效抑制房价持续上涨，是当前一件十分棘手而迫切的问题。结合当前国家有关政策及某些省市的做法，试提出如下对策建议加快我国城乡一体化建设，进一步扩大城市化的空间我国的城市化与房价的关系取决于城市化是以怎样的形式进行的，如果是采取农民进城的方式，大量的农村人口涌入城市，便会造成城市的拥挤和住房紧张的压力。所以要改变农民进城的方式，通过城乡一体化来加快农村城市化建设。据有关方面研究，发展中国家城市化水平平均为40%左右，发达国家80%~90%，而我国只有36%。与经济发达国家相比，我国农村城市化水平明显滞后。所以我国要积极推进县域经济的发展，扩大城市化的空间。吸引和鼓励农民不断向县城集中、资本不断向工业园区集中，实行工业化和城市化双轮驱动，吸纳农村剩余劳动力，在解决三农问题的同时，也解决了大量农民进城的情形，从而缓减了城市住房需求过旺的压力，加大普通商品房供应供不应求是房价上涨的根本原因，遏制房价过快上涨，就必须从治本上下功夫，大量增加普通商品住房的有效供给。在政策导向上，要采取支持自住性需求，鼓励改善性需求、控制投资性需求、抑制投机性需求、保障困难性需求，大力增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率。在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房和普通商品房建设，稳定市场预期，从根本上遏制房价过快上涨的势头。进一步完善住房保障制度，大力发展公共租赁房•许多地方政府仅关注房地产市场对当地经济增长的贡献，而忽视了住房的社会保障功能，这是政府职能的严重缺位。应进一步扩大廉租住房的覆盖面。适当放宽廉租住房政策标准，降低准入门槛，把更多的困难家庭纳入廉租住房保障范围，逐步由最低收入家庭向低收入家庭延伸，实现全部城镇低收入家庭的“应保尽保”。进一步加快经济适用房建设，逐渐涵盖中等偏下收入家庭，防止形成“夹芯层”。积极借鉴香港公屋经验，加大公共租赁房的建设力度。对不符合廉租住房和经济适用房供应条件，又无力购买普通商品住房的家庭，应从实际出发，大力发展租赁住房方式，这也是目前国际上国家解决住房问题的通行做法。香港有40%的居民租住公房，日本有38%，法国36%，英、美等国均在30%左右，瑞典、德国达50%，可以享受政府优惠租房政策。完善中低收入家庭租房制度，不仅是健全房地产市场体系的需要，也是解决目前中低收入家庭住房保障的有效途径。强化市场监管措施•一是完善市场监督制度，加强对房地产业的资质管理和房地产开发项目审核管理。•二是建立房地产市场价格监测体系。科学准确地做好房地产市场价格的监测和信息发布工作，合理引导企业理性投资和居民理性购房，正确引导消费。•三是整治房地产市场秩序。加大房地产市场秩序专项整治力度，重点查处房地产开发、交易、中介服务中的各种违法违规行为，防止开发商利用政策、市场信息不对称与不透明，通过交易，虚假宣传等不正当手段，慌报商品房销售进度、发布不实价格信息、哄抬房价、误导市场预期行为。四是规范房地产价格行为。按照有关规定对经济适用住房实行政策指导价，限价销售。严格审核成本费用，控制利润水平。对商品房销售实行一房一价明码标价制度，要求开发商取得商品房销售许可证后，在其售房场所显眼位置设置商品房售房明码标价表，标明位置、房屋、套内面积、价格及其他收费项目和标准等内容，接受社会监督。未来房价走势第一阶段，此时全国房价走势是市场的冰冻时期。将要持续到2011年底，政府将要充当房价下跌的救火队，哪个城市快要下跌，政府就会去救火，采取的方法就是限购，冷冻起来再说。全国房价走势的表现是不涨不跌，个别区域和楼盘将会有开发商降价出逃，炒家开始割肉，但是，房价不会普跌，经济开始滞涨，通胀有所遏制，时间将会持续2012年4月。第二阶段，政府将会去房价泡沫化。政府开始稳住阵脚，试图恢复经济增长。但是，全国房价不降，通胀不可能得到遏制，生产成本和生活成本持续高涨，压制了全社会的购买力，长期下去将导致经济大萧条，迅速去除房价泡沫，有利刺激消费，拉动实体产业。他们知道，生产是有周期性的，工业产品很多周期要3到6个月，农产品要6到12个月，再拖下下去，将会严重影响新政府交接，所以，在2012年5月至10月这半年，房价走势2012年必定是个去泡沫的一年。这时会有一些便宜的资产投进市场，现金为王;同时，公租房开始启用，租金涨价的历史结束。第三阶段，全国房价开始普跌，因为体量巨大，在一年拉平普跌超过20%根本不可能，但是，区域、个盘跌去50%的楼盘比比皆是，房价下跌会持续两三年。这时市场正式进入买点，全国房价走势在此阶段持续三年左右。