房价上涨带来的思考

小组成员杨丕潆010900719陈媛冰010900733陈弋伟010900740黄桂兰010900813林艳玲010900820范明森1609012061、我国房价的现状2、影响房价的多种因素及分析3、大学生对房价上涨的看法4、社会人士对房价上涨的看法5、总结1、我国房价的现状增长趋势：井喷式高增长房地产——各大城市的支柱产业远景：房价在短期内不会下降，并且将还会有上涨的趋势，然而房地产作为资产的价值会下降。房地产没有近忧，仍有远虑。影响房价的多种因素分析地价供求关系城市化政府的宏观调控住房保障系统不健全房价的构成房价的构成主要包括建安成本、土地成本、税收、开发利润及其它方面。其中占主要部分的是建安成本。图为房价构成地价对房价的影响国土部称地价成本占房价23%，这一数据显然与舆论的认识差距甚远。据相关调查我们可知在房地产企业开发总费用支出中，流向政府的部分（即土地成本+总税收）所占比例为49.42%。究竟哪个更接近于事实，其实并不难判断：倘若土地成本所占比例如此之小，地方政府没有理由以各种借口拒绝公开土地收入。土地出让金收入一直都是地方政府预算外收入的主要来源。而这，也让房地产行业在最短的时间内，成为地方经济发展的支柱性产业，成为地方政绩见效最快、最明显的一种“载体”之一。公开土地成本，就意味着政府要失去大量的“卖地收入”；而要充实“卖地财政”，就必须要继续让高房价维持高位运行。而很多开发商宁可将商品房闲置，也不愿降价销售，也基于此。由此来看，地价和房价的关系不是一般的“关系”，那可是“政绩”和“工具”的关系，是公权力施展“无形之手”变相干预房产市场的重要法宝，想要让之松手，怕不是那么容易。影响房价的根本因素—供求关系虽然地价对房价产生了一定的影响，但地价不是影响房价的决定因素，决定房价的关键因素或者根本因素是供求关系。地价仅占成本的23.2%，这一数据远低于国际水平。—国家土地总督察鹿心社商品住宅期房供不应求，价格快速上升图为2003-2009年商品住宅预售率及价格水平走势图供求关系对房价的影响供求关系对房价的影响商品房供应的增减及幅度大小对商品房价格的影响图为2003-2009年北京商品住宅期房供应量及价格水平走势图供求关系对房价的影响土地供应对房地产价格的影响图为2003-2009年北京居住用地供应量及价格水平走势图需求方面的影响图为房地产市场需求大与房价高的循环关系供求关系对房价的影响供求关系对房价的影响我们的看法：经济学上有供求关系对价格会产生一定的影响，而上述几个图也很能说明供求关系对房价产生了重大的影响。首先，商品房供应不足会导致房价上涨，土地供应不足也会刺激房价上涨。对商品房的需求量增加也促进了房价的上涨。而随着房价的上涨，一些人看到了投机炒房的致富优势，于是又促使商品房的需求量增加，由于需求增大又会导致供不应求的现象出现，以此形成正反馈的过程来促进房价的增长。房价与城市化的关系房地产业与城市化的互相促进，并形成一定的同步发展规律（杨波）股价先于实体经济见底回升，房价领先城市化而上涨我们的看法：城市化推动了房价的上涨，但房价上涨似乎又抑制了城市化的进程。农民进城没有安家之所，本地居民迫于房价压力都有可能会朝郊区、乡村发展，这就有可能导致逆城市化的出现。政府宏观调控对房价的影响抑制投机炒房为了抑制投机炒房,各地政府对每户居民的购房数量有所规定,例如福州政府规定,福州户口的居民最多可购两套住房,而外地户口的居民只能购买一套住房。这对抵制房价上涨起到了一定的作用。政府宏观调控对房价的影响以税收和信贷政策严控房地产市场福州市政府近期发布了《关于进一步做好房地产市场调控工作的实施意见》，通过调整完善相关税收政策和严格落实差别化住房信贷政策等措施，促进房地产市场的平稳健康发展。税收方面：一、福州市对个人购买住房不足５年转手交易的，统一按其销售收入全额征收营业税；二、严格执行个人转让房地产所得税征收政策，加强存量房交易税收征管工作；三、加强对土地增值税征收管理，重点对高定价、高涨幅的房地产开发项目，在竣工结算前实行土地增值税单项预征率制度，从高预征土地增值税；四、项目竣工结算后，地税部门要进行重点清算，发现重大问题的进行重点查处。信贷方面：各商业银行要严格执行国家住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于６０％，贷款利率不低于基准利率的１．１倍。为改善居住条件购买第二套住房的，住房公积金个人贷款首付比例不低于５０％，贷款利率不低于基准利率的１．１倍。政府宏观调控对房价的影响建设保障性住房除了限制居民的购房数量，建设保障房也是政府的重要工作。在2010年计划完成590万套保障房，已有380万套建成，解决了一定的住房问题。在2011年，政府计划建设1000万套保障房，相信这项措施能够解决一部分人口的住房问题，同时能够在一定程度上抑制房价上涨。住房保障制度不够完善我国住房保障能力较弱从我国住房制度改革的实践看，在福利分房转为福利购房，大多数城镇居民家庭住房解决以后，目前尚未建立一套规范的基本住房保障制度，廉租房、经济适用房制度在具体执行中，既不够规范，保障能力也存在较大差距。住房保障体制的不足由于有的地区住房保障政策覆盖范围比较小，部分大中城市商品住房价格较高、上涨过快、可供出租的小户型住房供应不足等原因，一些中等偏下收入住房困难家庭无力通过市场租赁或购买住房的问题比较突出。同时，随着城镇化快速推进，新职工的阶段性住房支付能力不足矛盾日益显现，外来务工人员居住条件也亟须改善。大学生对房价上涨的看法针对房价上涨的问题，我们小组制作了一份调查问卷，我们随机调查了部分大学生，以下是调查结果。（虽然样本太小，且有局限性，但还是代表一部分学生的观点）大学生对房价上涨的看法由调查表明：城市学生家中拥有一套住房的居多，农村学生家中几乎无自己所有的房子。大多数学生认为推动当前房价上涨最重要的原因是开发商捂盘惜售，通货膨胀也是大家认为比较重要的原因。此外，大部分大学生对于今后买房更愿意采取分期付款或向银行贷款的方式，同时，房价上涨刺激了大多数大学生的购买欲望，小部分的同学认为在今后可能会暂缓买房的计划。注：宁德市金涵乡社会保障房大学生对房价上涨的看法除了调查问卷，我们还采访了不同学校的大学生，他们对房价都有各自的看法。湖南大学某学生：漳州职业理工学校：大学生对房价上涨的看法长安大学某学生：中国政法大学某学生：此外，厦门大学、中央财经大学的两位学生也表示他们不支持依靠房地产事业支撑中国经济的发展，国家应该本着以人为本的原则，为老百姓服务，应该出台更有力的政策控制房价的上涨。社会人士对房价上涨的看法福州市一普通市民：人民币都有个正常的升值，何况土地是不可再生资源，又是民生所必须，只是涨幅多少，怎么涨，何时涨而已，所以，我个人以为，目前的房价结论是：正常。房价上涨，是市场化的必然结果，为什么大家那么多抱怨，那是因为超过了你我这些普通工薪族的购买能力，让你我有家的梦想落空！记住，你我只是普通工薪族！什么事都要顺其自然。福州市一农民工：出来工作七八年了，也渐渐地赞了一些钱，可是房价还是一直涨，赞的那些钱只够买得起卫生间；工资也没见得涨，现在物价又不较高，孩子也要念书，城里的学费也比较贵，加上每个月的房租，现在也赞不了多少钱，只能期盼孩子他们能出息了。福州大学某老师：房价高的根本原因是供求关系，房价问题只是众多问题的一个表象，内在的问题在于上层建筑不再适应于当前经济的发展。所以解决房价问题不能用政府干预的手段，而是通过市场经济的需求关系来解决。目前保障房就是提高供给的一种方式，我们要对此有信心，重庆模式就是我所赞赏的。房价上涨，我们何去何从？？逐步完善我国的住房市场体系政府有关部门要做管理好通货膨胀预期的工作政府有关部门开展较全面系统的房地产市场调查研究限制二套房的首付比例限制房地产开发企业金融杠杆的利用率严格贯彻和落实国家颁布的有关管理方法建立相关的考核机制和问责制提高拆迁赔付金额总结