重庆工商大学房地产法(课件)分析

重庆工商大学课程教学实施方案《房地产法》教学实施方案适用：民商法专业（本科）教学目的和要求1、了解我国房地产法律制度的基本内容，包括房地产建设用地法律制度；房地产开发管理制度；房地产权属制度；房屋拆迁安置制度；房屋交易制度；物业管理制度；房地产中介服务管理制度；房地产税收管理制度。2、注重理论知识的系统性、全面性，又注重房地产法的具体制度及其实际应用的经验，系统、准确地理解和掌握房地产法的基本原理、具体法律制度及其相应的规范，并能够在实践中灵活运用，分析有关房地产法的实务问题。教学的重难点：房地产法的调整对象与基本原则；我国土地权属制度与流转制度；拆迁安置法律制度；房地产项目开发经营管理制度；规划管理制度；商品房预售管理制度；物业服务及管理制度教学说明第一章房地产法律制度概述教学目的重难点我国房地产法的历史发展我国房地产法的调整对象我国房地产法的基本原则我国房地产法的体系我国房地产法的调整对象我国房地产法的基本原则一、房地产房地产包括房产（房屋）与地产（土地）。房产是指建筑在土地上的各种房屋。有顶盖和护围的建筑物的总称。地产是指土地及上下一定的空间，如各种基础设施、地面道路等。房地产又称不动产，具有不可移动性或一经移动就要丧失极大价值。作为交易对象的房地产范围不包括地下物（埋藏物、隐藏物）和地上建筑物、构筑物以外的空间。注意第一节房地产法概述不可移动性所有者无法改变对房地产作空间转移以适应市场变化。不存在全国的统一市场，只有地方市场。区位固定性决定了房地产的场所不可复制，有排他性和垄断性。房地产不能以实物（移动）形态参加流转，只能以其权利及相关的证书参加流转，即权利主体的变动。不可移动性增强了房地产的担保功能。非标准化性房地产的不可移动性，每宗房地产都有不同特点，购房者又不易了解异地的房地产状况，买卖双方容易在市场上脱节，需要大量中介机构提供市场信息。保、增值性土地是不可再生的自然资源，有限的土地资源与对土地的无限需求的矛盾，使房地产的价格日趋昂贵，从长远的角度看，房地产价值是不断增加的，具有财产储备的功能，易引发人们投资兴趣。耐久性指土地的不可消灭性和房屋寿命的持久性。为房地产所有权和使用权的长期分离提供了客观的可能。也可在同一房地产上设定不同权利。二、房地产的基本特征房地产权关系：指房产及地产权属制度安排。罗马法：创立土地所有权吸附建筑物的原则。近代大陆法：将建筑物及其占用的土地视为一体。我国：房屋所有权与土地使用权一体化，联动流转；土地所有权二元化（国有；集体所有）。三、房地产权关系1、改革开放以前的中国房地产立法a建立新型的房地产权属关系时期（上世纪50年代初）首先，确立土地国家所有和公民个人房屋所有权其次，从农民私有制向集体所有制过渡再次，建立农民集体土地所有制b私房改造和稳定集体所有权时期（上世纪50年代中后期）私房社会主义改造：强制收购城市私有房屋稳定农村集体土地所有制；强制收回城市、农村私有土地所有权。2、改革开放以后的中国房地产法建立和健全城市私房管理制度（上世纪80年代中期至90年代）建立和完善房地产业管理和交易法律制度（上世纪90年代）四、我国房地产法律制度的历史发展一、房地产法的概念房地产法是调整：房地产开发、交易、服务过程中管理关系的法律规范的总称。狭义房地产法指《城市房地产管理法》。房地产法的特点：属国民经济调控法；是实体法与程序法的结合；国家是房地产法律关系的特殊主体。第二节房地产法土地管理法城市房地产管理法规划法城市房屋拆迁法国务院颁布的行政法规最高法院的司法文件（关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的若干问题的解释）主要法律法规总则房地产开发用地房地产开发管理房地产交易管理房地产权属登记管理物业服务房地产法律责任房地产法主要内容（一）土地制度1、内容：土地分类；归属；利用；权属争议处理。2、土地分类（用途管制）：我国土地归属的基本制度是国家所有土地（简称国有土地）和农民集体所有土地（简称集体土地），公民和法人不拥有土地所有权。3、土地归属：国有土地；集体土地。4、土地利用制度。指土地使用权流转制度。改革开放30多年，土地流转方式的改革主要包括城市土地以出让使用权为核心的土地使用权流转制度和集体土地以承包、租赁、投资等流转方式的农用及商业化利用制度。5、土地权属争议的处理制度。我国土地权属争议长期是通过行政裁决解决。行政裁决成为解决土地权属争议必经的前置程序。只有土地侵权案、土地违法案件、土地承包经营权纠纷等案件可不经行政前置程序，直接诉请法院审理。二、房地产法律制度（二）房屋产权制度（1）在建工程的产权问题。（2）农村房屋产权与城市房屋产权（3）城市房屋产权，因城市房屋的建设模式和取得方式的不同而有所不同。城市房屋包括商品房、城市公房（经济适用房、公租房）单位集资建房。（4）房屋区分所有权。（5）小产权房。小产权房不是一个法律概念，而是人们约定俗成的一种称谓，是指由村集体组织或者开发商在集体土地上建造的低价上市销售的房屋。一、我国建设用地制度（一）建设用地的归属及利用1.城市建设用地制度来源：包括城市原有建设用地（旧城改造）城市新征建设用地（新区建设）第三节房地产开发用地制度土地征收制度：条件：必须是因国家利益和社会公共利益的需要；给予被征收人公平补偿（补偿标准不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格）；不得强制拆迁。性质：强制取得土地所有权。国务院管指标；地方政府实施。土地征用制度：是指国家在紧急状态下，临时占用单位或个人的房地产，待紧急状态消除后，予以返还土地的强制性制度。征收与征用的区别征收征用有偿或无偿公共利益需要所有权变更无偿国家临时需要使用权变更房地产开发用地基础设施建设用地房屋建设用地仅限于国有土地用地主体是特定的有偿性和期限性国家干预性房屋开发性用地特征土地使用权出让的批准权限国务院批准的建设国务院批准权限以外在已批准征收的项目用地和省级人的农用地转为建设农用地范围内，民政府批准的基础项目的用地。具体建设项目的用地设施项目用地；基本农田；基本农田以外的耕地超过35公顷的；其他土地超过70公顷的。国务院县级政府省级政府土地使用权出让的宏观控制与管理实行用地指标总量控制税、费调控引导严禁炒卖土地使用权严禁闲置空置土地2.农村建设用地制度兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业：应当持有关批准文件向县级以上土地行政管理部门提出申请，由县级以上地方人民政府批准。乡（镇）村公共设施、公益事业建设用地：经乡级人民政府审核，向县级以上地方人民政府土地管理部门提出申请，由县级以上地方人民政府批准。农村村民住宅用地（一户一处）：经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准。（二）建设用地的取得1、取得的对象：土地使用权2、取得方式：出让；划拨；转让。指国家以所有者的身份将土地使用权在一定期限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付出让价金的法律行为。土地使用权出让是我国房地产市场中的一级市场。民事行为主体身份、行为方式、权利属性设权行为设定他物权有偿行为支付综合价金有特殊义务期限、用地条件、合理利用概念特征土地使用权出让使用权出让方式拍卖招标协商挂牌土地使用权出让的年限70年；50年；50年；40年；50年。居住工业教科文卫体商、旅、娱其它用地为何按用途确定年限？土地使用权期限届满后的处理继续使用。须缴纳土地使用权转让金。国家因公共利益需要收回。土地使用权出让合同指土地使用权出让人（国家）与受让人依法签订的有偿转移国有土地使用权的协议。出让合同是民事合同；出让合同是双务有偿合同；签订出让合同，还不发生使用权转移的效力，土地使用权自颁发土地使用权证之日发生转移。概念特征土地出让合同的主要内容：(1)双方当事人的名称、住所；(2)出让土地的位置、面积界限；(3)土地的出让期限；(4)土地用途；(5)出让金的数额及支付方式；(6)土地使用条件，即建设规划设计条件；(7)合同的担保方式；(8)违约责任及纠纷解决方式；(9)双方约定的其他条款。土地使用权出让合同的履行交付土地、办理权属登记；收取出让价金。交纳出让金；取得使用权证书。按土地用途使用；按程序变更。按期限使用。期限届满，可缴纳出让金续展。受让人出让人指由县级以上政府依法审批，在土地使用者缴纳补偿安置等费用后，将土地交付其使用，或者将土地无偿交付其使用的行政法律行为。划拨须经县级以上人民政府审批。划拨是产生土地使用权的行政法律行为。划拨不缴纳土地出让金。划拨土地使用权可无期限，也可有期限。划拨土地使用权流转要受到限制。概念特征土地使用权划拨划拨范围(1)国家机关用地或军事用地；(2)城市基础设施用地和公益事业用地；(3)国家重点扶持的项目用地；(4)法律、行政法规规定的其他用地（如经济适用房建设用地）。土地使用权转让指土地使用权人在规定的年限内，依照法定条件将土地的使用权依法再转移给他人的民事法律行为。土地使用权出让是土地使用权转让的前提和基础。划拨土地的使用权须经招、拍、挂补办出让手续、缴清出让金后或以转让收益补交土地出让金后才能转让。概念提示关系第四节土地使用权转让土地使用权转让的条件已缴清土地出让金并取得土地使用权证；属房屋建设工程的，已完成开发投资总额的25%以上，属成片开发土地的，已形成工业用地或其他用地条件的；转让土地使用权时房屋已建成的，须持有房屋所有权证书。A、土地转让的条件依法报有批准权的人民政府审批；挂牌或拍卖；由受让方办理土地使用权出让手续，交纳土地出让金；若政府批准不办理出让手续的，转让方应将转让价金中的土地收益上缴国家或作其他处理。B、划拨土地转让条件划拨土地转让受限！(1)当事人须签订书面合同。(2)转让土地使用权必须将转让合同等文件资料提交登记机关办理土地使用权变更登记。c、使用权转让的形式要件否则合同不成立！否则不发生转让效力！（1）不具备转让条件的；（2）司法机关或行政机关依法采取强制或限制措施的土地；（3）国家依法收回土地使用权的；（4）权属有争议的或者未依法领取权属证书的；（5）第三人善意取得的土地使用权，权利人不得主张转让；（6）法律、行政法规禁止转让的其他情形。d、禁止转让使用权的情况e、土地使用权转让方式出售投资继承抵押置换分割第五节土地使用权出租概念是指土地使用权人将土地使用权随同地上建筑物、附着物交给承租人使用，由承租人支付租金的民事法律行为。土地使用权转让土地使用权租赁转让人丧失土地使用权用益物权变更行为须办理变更登记出租人不丧失使用权债权行为只需备案国有土地使用权的出租与出让也不同：主体不同：国家；社会组织。国有土地租期：5年—出让的剩余期限（不超过20年）。（《合同法》第214条，国务院《规范国有土地租赁的若干意见》第4条）一般是附随地上物出租；出让不含地上物。超过部分无效！国有土地使用权出租的有效条件民事法律行为的生效要件。对土地投入的条件：总投入25％签订出租合同。办理备案手续。一般要件：特殊要件：土地使用权出租的效力取得土地的租赁使用权；支付租金；遵守用地条件；不得擅自转租；租期届满，将土地交还出租人；出租人转让使用权时，享有优先受让权。按土地出让合同规定继续享受权利、承担义务；在租期内，不得重复出租同一土地使用权；转让土地使用权时不得侵害承租人的优先购买权。对承租人的效力对出租人的效力须经内部成员表决通过；2／3须经县以上政府批准；租赁期限不超过20年。不得改变土地用途。农地出租条件：小产权房，又称乡产权，是指未经法定征地和审批等程序，由村集体或乡镇政府独立或与开发商（以下通称开发建设单位）联合在集体所有的土地上开发建设的商品房。购买此房者无法取得法定机关颁发的土地使用权证书和房屋所有权证书，而是由村委会或镇政府给购房者颁发的房屋所有权证明。概念特征1、建房用地为集体土地2、具有违法性：土地使用不合法开发建设程序不合法产权证不合法小产权房相关法律、法规、政策《中华人民共和国土地管理法》第63条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。1999年，国务院办发《关于加强土地转让管理严禁炒卖