房地产高周转项目预判及风险把控

蓝光集团高周转项目前期预判什么是高周转项目：能够实现投入资金快如回笼的项目就是高周转项目高周转的本质是什么：资金的高周转，核心是如何最大程度减少单位时间内项目股东资金的占用，或者说是使自有资金在单位时间内收益最大化。为什么要高周转：其一、可以更好规避政策风险，也更容易抓住稍纵即逝的市场机会；其二、能够在政府领导任期内尽快出成果、出业绩，在更短时间内让政府收到土地款和税收收入，得到政府更多的支持；其三、高周转让资金回笼更快，可以让手中始终握有相对充足的现金，这样不仅能减少现金流风险，还能充分利用预售款、土地款分期支付、合作方垫资等资金杠杆，实现房地产以小博大的金融属性；其四、高周转是收益最高的模式，无论市场向好还是遇冷，高周转都能大幅提高整体资产收益率。高转转的三个评判标准：其一、整体的现金流回正时间，即整个项目的投资回收期；其二、拿地到动工、预售的时间，拿地到预售在6-8个月以内就是开发期的高周转；三、是销售去化速度。高周转项目评判的两个阶段：土地获取开工预售交房第一阶段第二阶段项目可研第一阶段项目评判需要注意的因素：一、城市政策分析,项目预售条件、开发报建周期等；二、土地款支付比例及周期；三、地块是否为净地出让，不是净地是否影响项目首期开盘进度，如存在高压走廊、坟墓等；四、项目地质情况是否复杂，桩基础深度及土方量；五、项目是否有污染，是否涉及环境治理；六、项目是否已实现三通一平或七通一平；七、项目是否可套用公司成熟产品线；八、项目是否存在硬伤，例如日照、文物限高等。第二阶段项目评判需要注意的因素：一、分析城市及所在区域土地市场热度及项目周边项目的去化速度；二、分析项目所在区域的客户群体；三、分析项目所在区域的同类产品存量；四、分析项目所在城市的资金监管及房贷条件。二手项目高周转研判二手项目包含：100%股权收购、土地收购（已交土地款未办理国土证，直接将国土证办到我项目公司名下；保牌）、在建工程收购（项目总投达到25%以上，达到转让条件）二手项目整体剖析：二手项目经过前期地主的运作地块已经成熟，有的项目甚至取得两证或三证，签订协议后可以马上进场施工，缩短了首期开盘周期，满足项目第一阶段的高周转，二手项目土地获取价格一般都低于周边近期招拍挂方式出让的土地，土地获取成本低，但二手项目涉及的财税风险、法律风险较高，在项目协议签订前一定要做好项目的尽职调研，了解好地块的历史背景。在建工程类项目复杂、问题多，不建议在此类项目上投放精力。二手项目的典型高周转模式是：协议中约定分期支付土地款或分批收购股权，在项目开盘前支付全部土地款或完成100%股权收购，由于二手项目很多已经取得国土证，协议签订后我司可立即融资，前期投入资金可以基本收回，实现了资金高周转的目标。合作开发类项目高周转研判合作开发类项目包含：部分股权转让，增资入股，土地作价入股，联合竞买四类典型项目。合作开发的理想模式是对方出地，我司出开发建设成本和管理团队，由于此类合作开发模式土地款由合作方出，后期我司直接投入成本较少，这类项目完全符合我司E类项目标准，地投入、高杠杆、高收益。注：二手项目及合作开发类项目模式多，操作方式灵活，不限于以上论述，这里只对最常用的模式做以简述。