袁家湾项目市场报告2011-8-10

2011年8月10日房地产市场调研是运用科学的方法，有目的,有计划地收集,整理与企业市场营销有关的各种情报,信息和资料，在调查的基础上对收集数据和汇总情报进行分析,判断，为企业营销决策提供依据的信息管理活动。雅鲁藏布就袁家湾项目展开了深入的市场调研，调研以市场竞争为导向，以产品为辅助，力图打造团城山乃至黄石市标志性建筑；本项目身处黄石行政、金融商务中心，98亩的占地规模，白马山作为项目的景观及屏障支持，天然的地形高差，项目自身的特点决定了未来的发展方向。项目地块情况项目四周环境项目地块资源项目交通资源SWOT分析项目分析总述在售项目分析潜在项目分析微观市场小结宏观市场状况公馆市场小结城市定位交通规划配套规划序号项目内容1名称袁家湾项目2发展商3地理位置团城山区白马路南段袁家湾4暂定规划98亩5用地性质居住用地6容积率未定7地块四至东面：白马山南面：广州路及黄石职院西面：白马路及龙湾一品北面：白马山及苏州路8地块情况目前地块拆迁工作尚未完成，而且项目出口处正在建供电小区福利房，对本项目品质及昭示有一定的影响；项目地块情况项目四周环境湿地公园（规划中）黄石职院工商银行团城山幼儿园武商量贩腾龙·家天下黄石二中白马山小学环境监测中心龙湾一品地形高差利用——天然的地形高差，使项目形成自然隔音带，保证了小区内部的宁静；地块坡度从中心向四周逐步升高，丰富了这个小区的天际线变化，使我们在建筑形态上有多种选择方案；项目地块资源项目交通资源向东：至市中心15分钟车程；向南：至大冶30分钟车程；向西：至轻轨站5分钟车程；向北：至黄石港15分钟车程；分析：虽然项目位置无公交车经过，但周边道路较好，而良好的通达性促使本项目客户群，不仅仅局限于团成山片区内；SWOT分析Strength优势分析S1：项目紧挨广州路与白马路交汇处，以及武黄轻轨团城山站交通较为便利；S2：项目座落于风景秀丽的白马山旁，三面临山，自然景观极其优越；S3：项目周边的龙湾一品及嘉泰银河湾等项目的开发已初具规模，为本项目后期营造较好的居住氛围；Weakness劣势分析W1：地块受地形限制，物业形态定位受较大限制；W2：项目出口处的供电小区福利房，严重影响本项目形象及对外昭示性；W3：目前项目周边市政及生活配套较匮乏；W4：项目远离团城山商业区，商业氛围较淡薄；SWOT分析Opportunity机会分析O1：团城山目前房地产发展较快，市场需求较旺盛；O2：团城山地区项目入市较少，高端项目更为稀缺，为本项目的面市提供较大契机；O3：本项目周边的磁湖南岸地块规划30万方的湿地公园，一定程度上提升了本项目的品质；O4：本项目由于临近武黄轻轨团城山站，以及作为黄石市未来规划发展的重点区域，未来发展前景广阔；Threat威胁分析T1：团城山2010年出让11块土地，大多分布在杭州西路和白马路附近，距本项目较近，未来潜在竞争项目较多，市场竞争压力将会增大；T2：国家调控政策在未来一段时间内将逐步渗透到三四线城市，并且未来调控政策走势不明朗；项目分析总述总体来说，本案的坡地资源是本案最大的优势所在，配套资源匮乏对本项目运营具有较大的制约性，只有合理地整理并利用好地形，并采用相应的策略对劣势进行弱化，力求达到本案品质最优化。劣势一：周边配套匮乏；劣势二：项目出口处的福利房，严重影响项目形象；劣势三：居住氛围和商业氛围淡薄；优势一：紧挨广州路与白马路，周边交通通达性较好；优势二：三面临山，自然景观优越；优势三：天然的地形高差；项目地块情况项目四周环境项目地块资源项目交通资源SWOT分析项目分析总述在售项目分析潜在项目分析微观市场小结宏观市场状况公馆市场小结城市定位交通规划配套规划黄石在着力构建一个中心，三个发展极，即以团城山为中心，以山南-罗桥-河口为工业发展极，以胜阳港-陈家湾为商贸发展极，以黄石港-花湖为交通物流发展极，只有三极共同发展才能很好的支持中心的建设，使黄石真正成为长江中游中型大城市。团城山未来规划为：【黄石政治、文化、金融、信息中心，高新技术园区】正对性说辞：其未来发展前景广阔，升值潜力巨大。城市定位武黄城际高速铁路即将开建，一条横跨武汉、鄂州、黄石的巨龙将横空出世，武汉、黄石两地间的行程也将由此缩短至半个小时(0.5H)以内……武汉—鄂州—黄石铁路全长91公里，预计投资90余亿元，建设武汉城市圈高速铁路的所有资金由铁路部和湖北省各出一半。在大泉路西侧前行至肖铺附近设团城山站，出站后线路跨过发展大道、磁湖路、武九铁路铁黄支线及沿湖路，于规划中的谈山公路隧道西侧穿谈山进入黄金山开发区，沿钟山水库西侧南行，跨山南铁路后，在大棋路与宝山路交界处设黄石南站，黄石段约１０公里。城际铁路站台效果图项目距团城山站仅2KM交通规划项目东侧磁湖规划（中央活力区）：图一：休闲：酒店、会议咖啡、茶座、酒吧、健身中心、会所、洗浴、游憩、餐饮、KTV……居住：住宅、商业、公共服务、幼儿园、停车……行政：行政服务、行政管理、行政监督……金融：银行、金融中介、证券、房地产、期货、金银、外汇交易所……文化：博物馆、科技馆、体育馆、图书馆……办公：综合办公、商务办公、会议办公、行政办公……图二：磁湖西岸未来规划，将依托磁湖北岸进行延伸，较高绿化覆盖率、建设水上游乐场。图三：磁湖西岸远景图。123123休闲居住行政金融办公文化配套规划项目地块情况项目四周环境项目地块资源项目交通资源SWOT分析项目分析总述在售项目分析潜在项目分析微观市场小结宏观市场状况公馆市场小结城市定位交通规划配套规划2010年黄石市商品房施工面积为511.17万方，同比上涨27.3%，在武汉城市圈八个城市中居第二位；商品房竣工面积为114.84万方，大幅增长104%，在武汉城市圈八个城市中居第四位。近几年黄石市商品房施工面积和竣工面积起伏不断，经历08年美国次贷危机后，黄石房地产又重新快速发展，10年施工面积和竣工面积均有较大增长。从上表可以看出，黄石商品房竣工面积在奇数年时下降，偶数年时上涨，因此预计2011年对黄石商品房竣工面积来说也许又是一个“低谷年”；（数据来源：黄石统计公报）商品房施工、竣工面积2010年黄石商品房销售面积为140.63万方，增长40.42%，在武汉城市圈八个城市中居第四位。近几年黄石商品房销售面积呈现不规则状态，市场处于一种不稳定的状态，从10年供应情况看，竣工面积114.84万方，销售面积比竣工面积多出25.79万方，市场供需基本平衡。根据近3年商品房销售面积情况，黄石平均每年销售110万方左右，预计平均每年住宅销售在90-100万。根据近六年黄石商品房销售面积的规律来看，呈现出三年一阶段，因此预计2011年又将是一个新阶段的“起点年”；（数据来源：黄石统计公报）商品房销售面积2010年黄石商品房销售均价为3096元/平米，同比增长7.65%，增长幅度有所放缓，但在武汉城市圈八个城市中仍居首位；其中商品住宅均价为2924元/平米，在武汉城市圈八个城市中也居第一位。近几年黄石商品房均价一直保持上升趋势，由于09年市场供不应求，导致价格增幅高达三成，而2010年市场供应成倍增长，面积达114.84万方，因此价格增长幅度有所下降。（数据来源：黄石统计公报）商品房销售均价2011年市场现状2010年黄石市全年共销售140.63万方商品房，而2011年1-7月商品房已销售41.46万方，共计3307套，还不足去年的1/3；从各区销售来分析，经济技术开发区独占鳌头，几乎占据了半壁江山，其主要原因是政府全力开发团城山片区和黄石港花湖片区，因此目前黄石房地产主战场主要集中在这两片区。从各区的销售均价来看，西塞山区已突破6000大关，占据首位，其次是距离市中心最近的黄石港区，已有超5000元/平米的趋势；城市市场小结近几年黄石市房地产市场虽然有些波动，但整体运行情况仍较平稳和健康，发展水平在武汉城市圈中处于领先地位；近2年黄石市场供应及需求都大幅增长，到2010年施工面积和销售面积均达到前所未有的高度，黄石平均每年的去划面积约在110万方，而销售均价也在一路攀升，截止至2010年商品房销售均价已达3000元/平米，在武汉城市圈中（除武汉外）居首位；2011年由于国家宏观调控政策频繁的出台，如限购、限贷、加息等，调控力度之大，导致从1月份开始成交量就一直下降，但成交均价却一路凯歌，仅半年时间单方价格增长1000元；从近六年来的商品房竣工面积规律来看，2011年又是一个“低谷年”，从销售面积的规律来看，三年一个阶段，预计2011年是新一个阶段的“起点年”，通过2011年1-7月的销售情况来看，半年时间市场去划不到50万方，因此也能说明此规律；雅鲁藏布认为，2011年下半年黄石房地产市场仍然不太乐观，无论是开发商、政府，还是消费者，都处于一种博弈状态，因此对于开发商来说，项目产品和软性服务在现阶段是至关重要的，而且对开发商的资金实力也是一种考验，这将是一场持久战；项目地块情况项目四周环境项目地块资源项目交通资源SWOT分析项目分析总述在售项目分析潜在项目分析微观市场小结宏观市场状况公馆市场小结城市定位交通规划配套规划1765432981腾龙•龙湾一品2青龙·半山骊园3阳光新干线4磁湖•福地豪庭5宏维•星都6扬子•玉龙湾7嘉泰•银河湾8H＋DI·城上城9鸿儒·翰林居在售项目分布图项目名称地理位置占地面积（㎡）总建筑面积(㎡）均价（元/㎡）去化率（%）项目最新动态腾龙•龙湾一品（二期）团城山广州路与白马路交汇处19031226000440071已封顶青龙·半山骊园青龙山路中段——650004580——3栋已封顶，2栋已封顶；2栋已封顶开发商预留阳光新干线二期黄石经济技术开发区苏州路39号63333150000420030一期2栋（11层）已封顶，1栋多层已封顶，2栋建到6层磁湖•福地豪庭桂林南路西侧，中国银行旁698745600预计4900——已封顶，但停工宏维•星都广州路以北新区三路以西170000620000————还建部分已建至6层扬子•玉龙湾团成山经济开发区桂林北路（海关对面）60738200405————一号楼建到8层，三号四号楼建到6-7层，年底推出嘉泰•银河湾广州路，白马山南面1026302879935200812栋建至3层，3块打地基H＋DI·城上城团城山桂林南路与新区四路交汇处33750108000————即将封顶鸿儒·翰林居新区三路以西696131942————建至6层在售情况一览20万方以上10-20万方10万方以下虽然团城山片区正开发房地产项目共有9个，但在售项目只有4个，体量在20万方以上的项目只有4个，其中宏维•星都最大，达62万方，并且该项目也是目前黄石第二盘；10-20万方有2个，10万方以下有3个，总体来说，目前团城山片区潜在市场供应量还是比较大；体量分析团城山片区在售楼盘整体均价为4500-5000元/㎡，其中嘉泰•银河湾价格达5200元/㎡，成为片区之最，但随着后续项目的开发及片区城市建设，未来价格必将再创新高；价格分析项目名称销售情况项目最新动态腾龙•龙湾一品（二期）71%已封顶青龙·半山骊园90%已封顶，销售也接近尾期阳光新干线二期30%7月份二期开盘磁湖•福地豪庭——已封顶，但停工宏维•星都——还建部分已建至6层扬子•玉龙湾——一号楼建到8层，三号四号楼建到6-7层，年底推出嘉泰•银河湾81%一期多层单位所剩房源不多H＋DI·城上城——即将封顶鸿儒·翰林居——建至6层售况分析根据团城山目前在售项目销售情况分析，除阳光新干线二期由于是7月开盘外，其他项目均已到尾盘或即将售罄阶段；从各项目去化率看，团城山市场消化能力较强，但目前团城山可售房源较少，导致市场出现短暂空白，部分客户向其他区域流失；多数项目工程均已封顶，从而更加稳定了多数置业者在团城山购房的心态，在增加片区人口的同时，也拉升了片区的商业等配套需求；客户来源团城山片区由于其独特的地理位置、优美的自然环境及良好的发展前景吸引了大批的跨区域置业者。就团城山购房客户构成来看，大部分客户来自大