房地产企业销售与收款环节常见问题及对策

房地产企业销售与收款环节常见问题及对策一、市场变化预测不准确、销售政策与策略运用不当、销售渠道管理不当。房地产销售过程时间跨度大、周期长，是其他商品销售过程中所罕见的。从获得土地使用权时起，直至楼房建成竣工交房，整个房地产建设过程中每个时间都是销售时间。部分房地产企业在项目建设前没有做好市场预判，没有做好客户定位工作，盲目拿地，产品设计闭门造车，营销推盘策略失当，导致无法积累有效客户，进而导致开盘失败。部分房地产企业价格策略运用不当，同一产品价格前高后低，导致老客户满意度降低，影响楼盘销售。部分房地产企业推盘策略运用失当，销售初期将适销产品全部或大部分销售完毕，推盘节奏失衡，没有实现项目利润最大化。部分房地产企业的销售推广策略脱离了项目及产品实际情况，导致销售费用的投入产出比降低，使销售费用的投入收效甚微。部分房地产企业销售渠道管理不当，没有结合项目与产品的实际情况选择策划公司及代理公司，使销售没有达到预期效果。对策建议：房地产企业应该在企业发展战略的指导下，根据项目投资决策所确定的经营指标，以市场调研、土地价值、项目价值等方面的客观分析为基础，对项目市场定位、客户定位、产品定位、项目开发计划、经营目标（成本、财务）等方面进行分析和论证，形成项目策划报告，由相关专家进行评审，按照权责最终由决策层审批后，向下指导设计、工程、营销、成本管理等工作，使各部门各环节步调一致，形成合力。房地产企业应按照招投标制度的要求，结合项目实际情况严格甄选策划公司及销售代理公司，这两个合同的价款可能与工程、设计合同相比非常低，但合同的性质非常重要，属于企业重大业务与事项，需实行集体决策审批。销售部门应根据项目策划报告在策划公司与代理公司的协助下编制完善项目营销总案、年度营销推广总案并按照流程报公司管理层审批。上述合同及方案按不相容职务分离控制的原则，由营销部编制，主管营销负责人及项目负责人审核，最后由管理层集体决策审批，使各项业务符合企业发展战略的要求，防止短视行为，损害企业整体利益。二、房地产企业部门间信息沟通不及时准确，产生销售合同违约风险。部分房地产企业制定销售合同文本时，销售部门与运营部门、设计部门信息沟通不畅，导致合同中的交房时间与实际交付时间不符，交付的产品与销售合同中的承诺或附图不符，导致客户投诉赔款乃至引发诉讼。另外，部分房地产企业设计部门没有得到营销部门的市场反馈，或对反馈的信息理解有误，导致设计的产品与市场需求脱节。对策建议：销售部门作为销售风险管理的主导部门和责任部门，应根据已审批流程规定，严格把控各种形式（宣传推广、现场展示、销售口述、合同文本等）的销售承诺，符合产品交付条件及法律法规要求；对销售环节及交付前后可能存在的法律风险、客户投诉隐患问题进行审核检查，预防并消除潜在风险。销售用图、交楼标准、社区规划模型需由设计部最终审核确认。销售部部应与设计部、项目管理部会稿，拟定《项目购买风险提示》，在销售现场公示，或在签订合同时请客户签署，与合同存档；应成立销售风险检查工作小组，小组主要由销售部、项目管理部、项目设计经理、法务人员组成，项目开盘前、交付前需必须进行风险检查，检查中发现可能引起销售风险、延期交付、严重质量/交付问题等重大客户投诉风险的，销售部需制定预案，报公司管理层审批。三、房地产销售过程存在舞弊行为，导致企业利益受损。部分房地产企业定价标准及折扣政策控制形同虚设，审批手续不健全，存在越权审批行为。退房及更名业务没有严格的审批制度，容易造成内部员工与外部人员勾结进行炒房投机活动，影响公司声誉。在销售房源控制管理过程中，利用信息不对称，很容易出现内部人控制，可能导致部分优势房源被内部人保留不推出销售，从而使得公司利益受损，此种行为还存在政府管制风险，目前上海已实现网上公示，凡未定义为保留房的，网上显示为可售状态的房屋，开发企业不得拒售，如果由于内部人保留导致被投诉很可能产生政府管控风险。营销费用管理不善，没有按权责进行采购及审批，使内部人员利用制度缺陷进行牟利。对策建议：销售相关的重要合同、营销总案、年度推广总案、价格方案、折扣方案等按不相容职务分离控制的原则，由营销部编制，主管营销负责人及项目负责人审核，最后由管理层集体决策审批。防止短视行为，损害企业整体利益，使各项业务符合企业发展战略的要求。销售费用应纳入全面预算管理，按权责审批。四、房地产销售回款不力。绝大部分开发商采取先认筹后交纳定金及房款签约的模式进行销售。房地产客户一般采取一次性付款、分期付款、按揭付款的形式支付房款。部分房地产企业片面追求认筹额及签约额指标而忽视了销售回款率。有的房地产企业没有明确的分期付款政策，为追求签约率，对客户赊销的审批比较随意。部分客户交完认筹金或定金后迟迟不来签约，占用了销售资源的同时影响资金回笼。部分房地产企业应收账款管理权责不明确，销售部门和财务部门之间信息不沟通，应收账款的会计监督相当薄弱，没有建立应收账款台账管理制度，对应收账款进行辅助管理或按账龄进行辅助管理。财务部门及销售部门没有专人负责对应收账款定期、定向的清欠，没有专人负责与按揭银行对接督促放款，没有建立应收账款定期清查制度。部分房地产企业的房源销售给内部员工及公司关系户，对此部分客户的房款催缴不力。对策建议：应把销售回款率（额）指标纳入业绩考核并加大权重，与代理公司签约时，佣金必须以回款额作为计提基数。售房合同中应明确收款条款。销售部、营销部、代理公司应分别建立销售台账及应收账款台账，台账中除常规内容外，还需包括认筹后未转定金，缴纳定金后未签约的客户。按揭银行的选择应引入竞争机制，应优先选择利于销售、放款快的银行合作。财务部及销售部应关注代理公司与按揭银行工作对接情况，有问题随时协调，防止扯皮。交房前应关注客户是否已经缴纳全部房款及相关费用，对未全部缴纳相关费用的客户，按合同约定，原则上不交房。对恶意拖欠房款的，应按合同约定计算利息及违约金并提请诉讼或仲裁。五、销售收款环节内部控制形同虚设。部分房地产企业销售收银员由销售部门人员担任，财务部没有进行监督，或由财务部出纳兼任销售收银员，没有明确的稽核机制。部分房地产企业没有取得预售许可证就收取客户房款。收取其他人代购房人支付的房款时没有履行必要的手续而导致诉讼。收款环节与签约环节没有充分信息沟通，客户可能携带大量现金购房而产生资产安全风险。收款环节缺乏稽核制度或执行不严，而产生收银员截留资金的舞弊风险。对策建议：收款员无论是由财务人员还是销售内勤担当，财务部都必须履行培训及监控职责。财务部应协同销售部、法务部联合起草销售收款及结算的细则，明确签约、收款的流程及注意事项，并对所有销售人员、收银员及相关财务人员进行培训，避免法律风险。销售会计需对每日收取的款项进行稽核，同时关注销售价格是否按照经审批后的价格执行、销售折扣是否按权责进行审批，防止款项错漏及文档缺失。总之，房地产行业销售是“龙头”，资金是“血液”，销售与收款环节内部控制是防范“龙头”跑偏、“血液”流失的重要保障。