安徽黄山盛浩太平湖金盆湾酒店开发战略及定位提报_71P_华美酒店顾问

盛浩黄山太平湖金盆湾酒店盛浩黄山太平湖金盆湾酒店开发战略及定位题报开发战略及定位题报华美酒店顾问公司华美酒店顾问公司2008年6月6日目录11区域市场篇22开发战略篇22开发战略篇33酒店定位篇44财务分析篇篇章一区域市场篇区域市场篇篇章区域市场篇篇章一区域市场篇——区位价值分析区位价值分析两山一湖地理位置†位于两大热线旅游经济圈中间，互相促进，积极发展„东邻长三角旅游经济圈„西邻中部地区旅游经济圈包括江西„西邻中部地区旅游经济圈，包括江西婺源、庐山、湖南洞庭湖、张家界等景区†富庶长三角提供了坚实丰厚的消费†富庶长三角提供了坚实丰厚的消费力支撑„根据世界度假经济发展规律，当人均GDP超过3000美元，旅游经济向度假经济转变并进入成熟期济转变，并进入成熟期„2007年长三角社会消费品零售总额1.4万亿，占全国总量的16%20072007年经济指标年经济指标长三角长三角珠三角珠三角人均人均GDPGDP73217321美元美元（按户籍人口）（按户籍人口）72517251美元美元（按常住人口）（按常住人口）人均可支配收入人均可支配收入1968519685元元2137921379元元数据来源：长三角人均GDP=GDP4.67万亿/(户籍人口8500万人*汇率7.5)计算中国国家统计局&广东省统计信息网&国家发改委地区经济司&中国人民银行社会消费品社会消费品零售总额零售总额1.41.4万亿万亿0.780.78万亿万亿太平湖的地理位置†中心性„地理位置的中心性——位于两山之间，与两山50分钟车程之内„承担功能的中心性——《太平湖旅游度假区总体规划》将太平湖规划游度假区总体规划》将太平湖规划为两山一湖的游客集散基地、旅游服务中心和文化中心资料来源：《太平湖旅游度假区总体规划》（2003-2015）篇章区域市场篇篇章一区域市场篇——旅游资源评价旅游资源评价太平湖旅游资源评价太平湖旅游资源评价——周边旅游资源级别高、结构丰富、分布密集周边旅游资源级别高、结构丰富、分布密集†综合性旅游资源„世界文化和自然遗产（3个）†赏体验性旅游资源†观赏体验性旅游资源„国家级风景名胜区3个„国家森林公园4个„国家级自然保护区3个†文化资源„国家和省级重点文物保护单位114个„地面文物古迹5000多处„国家历史文化名城和历史文化名城重点街区2个„徽学、徽雕、戏曲、画、扇、石等资料来源：“两山一湖”(黄山、九华山、太平湖)旅游经济发展规划纲要太平湖旅游资源评价太平湖旅游资源评价————自身旅游资源丰富多元自身旅游资源丰富多元†山水资源„湖水、两岸山丘、岛屿湖水两岸山岛屿†田园资源地村桂树„湿地、村落、桂花古树、农田†文化资源„古建筑文化，如五福庙、希范堂西峰庵等希范堂、西峰庵等„茶文化，太平猴魁，茶中极品太平湖旅游资源评价太平湖旅游资源评价————具备整合周边旅游资源的交通条件具备整合周边旅游资源的交通条件†周边旅游节点之间的距离„与两山一湖各景点之间距离†与主要客源地（长三角、省内）的车程距离与两山湖各景点之间离在2小时车程以内（100公里）„交通道路，S103、S322、内）的车程距离„已开通的高速路，杭徽、合铜黄、沿江高速（铜陵至芜湖段）„交通道路，S103、S322、G255、合铜黄高速合铜黄高速湖段）„“十一五”规划建设的其他高速路，如屯景、黄衢南、屯宣芜、屯婺高速等屯宣芜、屯婺高速等„4小时车程以内4小时车程距离2小时通达圈度假生活圈数据来源：“两山一湖”(黄山、九华山、太平湖)旅游经济发展规划纲要太平湖旅游资源评价太平湖旅游资源评价————整合与挖掘整合与挖掘†整合利用力度需进一步加强„利用太平湖区位的中心性形成旅游资源网络将其转变„利用太平湖区位的中心性，形成旅游资源网络，将其转变为太平湖的休闲度假项目†文化价值的挖掘„休闲文化、养生文化、艺术文化„田园牧歌文化„本土文化和异域文化的充分结合本文化和异域文化的充合太平湖客源评析5%太平湖游客来源地(2006)†太平湖客源主要群体江苏32.48%安徽23.66%浙江1200%浙江12.00%上海5.69%中三角10.99%京津塘3.56%95%表太平湖入境客源市场前5名（2007）其它排序排序来源地来源地所占比例所占比例国内游客1156万人次入境游客55万人次国内游客占绝对主体排序排序来源地来源地所占比例所占比例11韩国韩国38.9%38.9%22香港香港21.1%21.1%长三角为客源重心地境外游客比例小东南亚为主要入境区33台湾台湾14.6%14.6%44美国美国4.9%4.9%55日本日本45%45%55日本日本4.5%4.5%数据来源：华美市场及行业调访综合数据来源：华美市场及行业调访综合太平湖之于两山一湖„„太平湖区位价值太平湖区位价值————中心性中心性†两山一湖地理位置的中心性†太平湖承担功能的中心性†太平湖承担功能的中心性„„具备整合旅游资源的条件具备整合旅游资源的条件†旅游资源级别高、分布密集、丰富多元†通达性较好具备整合周边资源的条件†通达性较好，具备整合周边资源的条件„„《《太平湖旅游度假区总体规划太平湖旅游度假区总体规划》》†两山一湖的“集散中心、旅游服务中心、文化中心”篇章一区域市场篇——高星级酒店市场高星级酒店市场两山一湖高星级酒店市场界定†A区板块„太平湖北大门区域†B区板块„南大门†C区板块AD†C区板块„屯溪区B†D区板块„九华山C九华山数据来源：华美市场及行业调访综合数据来源：华美市场及行业调访综合两山一湖高星级酒店市场—A区板块第一梯队第一梯队第二梯队第二梯队酒店名称酒店名称丁香花园丁香花园（改建后）（改建后）黄山黄山太平国际太平国际黄山黄山地平线地平线AD星级档次星级档次无无四星级四星级四星标准四星标准酒店名称酒店名称丁香丁香花园花园黄山黄山太平国际太平国际黄山黄山地平线地平线BC花园花园太平国际太平国际地平线地平线平均房价平均房价750750200200180180平均入住率平均入住率40%40%70%70%80%80%†基础设施薄弱†客源来源地以省内为主，合肥，铜陵，安庆等††后续开发空间充足，国际品牌逐鹿、后续开发空间充足，国际品牌逐鹿、发发展模式尚未定型展模式尚未定型客源结构客源结构会议会议散客散客高端团队高端团队内部内部接待接待政务接待政务接待丁香花园丁香花园30%30%2020--25%25%30%30%1515--20%20%展模式尚未定型展模式尚未定型††周末、迷你假期平均入住率为周末、迷你假期平均入住率为90%90%以上以上††会议为主的客源结构，会议为会议为主的客源结构，会议为5050--100100人的中小型会议为主人的中小型会议为主††休闲度假地产市场起步省内客人为主休闲度假地产市场起步省内客人为主产产丁香花园丁香花园30%30%202025%25%30%30%151520%20%客源结构客源结构团队团队会议会议散客散客其他其他黄山太平国际黄山太平国际10%10%70%70%15%15%5%5%数据来源：华美市场及行业调访综合数据来源：华美市场及行业调访综合††休闲度假地产市场起步，省内客人为主，休闲度假地产市场起步，省内客人为主，产产品以度假别墅、企业会所、产权公寓为品以度假别墅、企业会所、产权公寓为主主黄山太平国际黄山太平国际10%10%70%70%15%15%5%5%黄山地平线黄山地平线50%50%40%40%5%5%5%5%两山一湖高星级酒店市场—B区板块第一梯队第一梯队第二梯队第二梯队酒店名称酒店名称黄山温泉黄山温泉度假酒店一期度假酒店一期环球古井国际环球古井国际新海洲国际新海洲国际度假酒店期度假酒店期星级档次星级档次五星级标准五星级标准四星级标准四星级标准四星级标准四星级标准酒店名称酒店名称黄山温泉黄山温泉度假酒店期度假酒店期环球环球古井国际古井国际新海洲国际新海洲国际ABD酒店名称酒店名称度假酒店一期度假酒店一期古井国际古井国际新海洲国际新海洲国际平均房价平均房价409409270270250250平均入住率平均入住率61%61%60%60%50%50%C†周末迷你假期平均入住率90%以上客源结构客源结构团队团队会议会议散客散客其他其他黄山温泉黄山温泉55%55%0%0%会议中心会议中心40%40%10%10%†周末、迷你假期平均入住率90%以上†客源来源地以长三角为主，杭州、南京，上海等，并有少量外籍客源，欧美、东南亚、港台客。††““传统观光型传统观光型””发展模式成熟定型度假酒店度假酒店55%55%会议中心会议中心尚未营业尚未营业40%40%10%10%环球古井国际环球古井国际75%75%10%10%10%10%5%5%新海洲国际新海洲国际50%50%30%30%15%15%5%5%备注：因山上酒店处于垄断状态，且无后续供应，市场参考意义有限，所以未单独列出备注：因山上酒店处于垄断状态，且无后续供应，市场参考意义有限，所以未单独列出数据来源：华美市场及行业调访综合数据来源：华美市场及行业调访综合††传统观光型传统观光型发展模式成熟定型新海洲国际新海洲国际两山一湖高星级酒店市场—C区板块第一梯队第一梯队第二梯队第二梯队第三梯队第三梯队酒店名称酒店名称黄山高尔夫黄山高尔夫黄山国际黄山国际华山宾馆华山宾馆宝莱宝莱梅地亚梅地亚星级档次星级档次五星级五星级四星级四星级四星级以下四星级以下酒店名称酒店名称黄山高尔夫黄山高尔夫黄山国际黄山国际华山宾馆华山宾馆ABD平均房价平均房价600600（三期）（三期）270270240240平均入住率平均入住率50%50%68%68%75%75%C†两山湖晴雨表处于上升期客源结构客源结构团队团队会议会议散客散客其他其他黄山高尔夫黄山高尔夫30%30%20%20%5%5%高尔夫会员高尔夫会员40%40%政务接待政务接待5%5%†两山一湖晴雨表，处于上升期†周末、迷你假期平均入住率90%以上†客源以长三角、珠三角为主。少量韩国客人政务接待政务接待5%5%黄山国际黄山国际50%50%20%20%25%25%政务接待政务接待5%5%华山宾馆华山宾馆45%45%35%35%15%15%政务接待政务接待5%5%备注：香茗大酒店（备注：香茗大酒店（315315间套客房，千人会议中心）刚开业，所以未列入分析对象中间套客房，千人会议中心）刚开业，所以未列入分析对象中数据来源：华美市场及行业调访综合数据来源：华美市场及行业调访综合††““商务商务++观光观光””市场发展模式成熟定型两山一湖高星级酒店市场—D区板块酒店名称酒店名称东崖宾馆东崖宾馆聚龙大酒店聚龙大酒店星级档次星级档次四星级四星级三星级三星级酒店名称酒店名称东崖宾馆东崖宾馆聚龙大酒店聚龙大酒店AD平均房价平均房价490490元元320320元元平均入住率平均入住率67%67%63%63%†周末、迷你假期平均入住率为90%以上†目前山上酒店垄断了九华山中高端市场，客源以旅游团队为主B†山下在建及规划建设高星级酒店4家，并规划一些娱乐设施，预计未来发展模式向““观光观光++度假度假””转变转变C数据来源：华美市场及行业调访综合数据来源：华美市场及行业调访综合两山湖高星级酒店市场各板块发展特征小结两山一湖高星级酒店市场各板块发展特征小结——各板块的领军者转型明显各板块的领军者转型明显AA区区丁香花园„转型为高端度假酒店CC区区黄山高尔夫„高端复合开发特征明BB区区黄山温泉度假酒店„有意开发以高档团队、DD区区山下新建酒店项目„有意开发以高档„转型为高端度假酒店，以高档团队、企业会议为主要客源„平均房价700-800元，均出率%高端复合开发特征明显，酒店+高尔+banyantree度假别墅酒店+地产项目；„三期平均房价600元；„有意开发以高档团队、企业会议和散客为目标客源的高端商务及度假市场„有意开发以高档团队、企业会议和散客为目标客源的高端商务及度假市场夜晚度假市场平均出租率40%„三期平均房价600元；平均出租率50%场，夜晚度假市场„酒店档次提升转向高档团队会议高端度假„转向高档团队，会议，高端度假„客源以国内，长三角、省内客为主两山一