2012年上半年昆明房地产市场总结与回顾

2012年上半年昆明房地产市场总结与回顾2012年7月11日目录2012年地产政策解读1昆明房地产市场情况2呈贡房地产市场情况3上半年房地产市场回顾总结41、宏观政策解读2012年政府在国八条限购政策的基础上继续加强宏观调控，进一步落实地方政府责任，抑制投资需求，严格住房用地供应管理。加大保障性安居工程建设力度，合理引导住房需求。另一方面，为保障刚性住房需求，政府出台了差别化信贷政策，连续下调信贷利率，延长开发商土地出让金缴纳期限等政策，刺激刚性需求消费。政策解读序号标题时间内容01《关于印发国务院2012年立法工作计划的通知》2012-04-094月份国务院下发了《关于印发国务院2012年立法工作计划的通知》，规定了三档总计190件相关法律规章的起草、修改工作，《基本住房保障条例》位列第二档，权威人士透露，条例有望在今年10月前基本完成草案起草，并于本年底前上交国务院法制办。这意味着住房保障终于即将有法可依。02《住房公积金管理条例》二次修订2012-04-104月9日下午，北京市西城区车公庄西路的世纪国建宾馆里，聚集了数位房地产专家，就住房公积金管理的相关问题展开了讨论。意味着《住房公积金管理条例》的第二次修订，住建部已启动前期工作。《条例》修订工作争取在2013年6月前完成，并上报国务院法制办。修订内容主要包括三个方面：一是住房公积金的用途和功能的调整；二是对覆盖人群的重新梳理；三是对监管的制度化约束。其中，公积金贷款支持保障房建设的试点将继续扩大。03《关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》2012-04-10最高法发布《关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》，对法院如何受理行政机关申请强制执行房屋征收、受理后如何进行审查和裁定等问题进行了规范，并确立了“裁执分离”为主导的强制执行方式。自2012年4月10日起施行。04《下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点2012-05-124月17日，财政部下发《金融企业准备金计提管理办法》，明确自今年7月1日起实施金融企业动态拨备管理，将金融企业从净利润中提取的一般准备比例由此前的1%提高至1.5%，金融企业信贷资产的风险准备金计提标准也相应调整。05央行首次降息2012-06-08中国人民银行决定，自2012年6月8日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.25个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。06闲置土地处置办法开始实施2012-07-01国土资源部日前发布新修订的《闲置土地处置办法》并于7月1日起施行。根据该办法,如果是开发商原因导致土地闲置一年,按照办法规定,需要缴纳20%的闲置费。对此,国土资源部政策法规司司长王守智表示,20%闲置费收取之后不得计入开发商的成本,开发商一手交闲置费一手涨房价不再可能。2、昆明房地产市场情况昆明房地产市场按照东南西北及中心区域划分不同功能北市区中心区东市区西市区南市区北市区—发展引导区昆明北部城市教育、文化、商务的副中心和城市向北的对外交通枢纽，烟草、光机电产业以及中高级住宅区集中的区域西市区--发展优化区形成以传统工业结构优化、高新技术产业、旅游度假、生活居住功能为主综合功能地区东市区—发展促进区形成城市东部的铁路、公路对外交通的枢纽，以现代工业、主题公园及住宅建设为主，是绿色生态屏障南市区—发展限制区形成以体育休闲、旅游度假、生活居住、行政办公和对外交通等各种功能集中的地区2、昆明房地产市场情况三环的“圈层”效应城市的环路犹如一个圈子，形成很明显的分界，产生强烈的“圈内”和“圈外”的感觉。“一环内”和“三环外”，天壤之别。昆明楼市一环板块的价值已经体现，主要为旧城改造、城中村改造。二环板块的价值正在朝着以前一环的价值靠拢。而三环板块的重要价值之一在于，内接昆明主城，外接安宁、嵩明、富民等郊县，形成圈层效应。区位房价（2007年“451”格局）房价（2012年“67915”格局）三环外区域——逼近6000元/平方米二环至三环区域（二环外）奔“四，3000元-4000元/平方米7000-10000元/平方米一环至二环区域4000元-5000元/平方米9000-13000元/平方米一环内6500元-10000元/平方米15000-20000元/平方米昆明房价曾经的“451“格局就是依据一环和二环所分的三个区间形成的。昆明三环的建成，再次定位昆明房价格局，成为价格标杆，重塑2012年“67915”格局，仅仅用了五年。2012年上半年昆明房价趋势4,0006,0008,00010,00012,00014,00016,00018,00020,0001月2月3月4月5月6月2012昆明房地产价格趋势图住宅商业别墅工业由上图可看出，2012年上半年昆明房地产市场住宅受调控影响较大，在3月至4月出现较大幅度的降价，而5月份随着开发商以价换量的销售政策以及准备金和利率下调的政策，回暖上升幅度也较大。商业和别墅受调控影响小，价格保持稳定。而工业地产一直在以小幅上升的趋势稳步发展。虽然商业、别墅及工业楼市价格比较稳定，但购房者观望情绪严重，致使成交量萎缩严重。相比住宅，成交量不足5成。以西山区为例不同区位产品分布从中心区楼盘开发结构图看，60%的楼盘规划开发为商业，住宅物业占40%的比例中心区楼盘规划无别墅物业及工业地产。西片区商业地产总量相对较少，由于地处高新技术开发区，故工业地产项目开发较多，占30%左右。住宅楼盘的开发大概占33%左右。商业体量较小，占22%左右，别墅占15%左右南片区住宅开发与商业开发各占一定的比重，占52%和37%左右。有少量别墅物业开发，大约占8%左右。工业地产较少，占约3%左右。商业地产别墅住宅工业地产商业地产别墅住宅工业地产商业地产别墅住宅工业地产不同区位产品分布商业地产别墅住宅工业地产商业地产别墅住宅工业地产商业地产别墅住宅工业地产商业地产别墅住宅工业地产商业地产别墅住宅工业地产商业地产别墅住宅工业地产商业地产别墅住宅工业地产商业地产别墅住宅工业地产北片区作为副城市中心，住宅及商业项目开发占总体量的90%，在北市区延长线有少量别墅物业开发，约占5%的体量。基本无工业园区开发。东片区西临五华区，东南与官渡区相连，涵盖世博板块，金殿等风景区，故开发形式类似于中心区，住宅和商业占较大比重，约50%和38%风景区有少量别墅物业，占约12%。呈贡片区作为昆明新中心及市政府所在地，不但加强商业地产的开发，还建立了很多工业园区招商引资。相比住宅物业比重不是很高。商业约占50%，住宅30%，工业园区15%，别墅占5%昆明市在售楼盘中心区：汇都国际二期、世纪中心、金碧SOHO、南亚之门等北市区：金尚俊园、欣都龙城、溪麓南郡、御景新城等西山区：经典双城、春城慧谷、启宏假日城市等东片区：顺新时代、银海尚域、兆丰六千城等南片区：紫云青鸟、国际银座、海伦国际等呈贡：东信中心城、建工新城、上海东盟商务大厦、东盟森林等5呈贡新城板块：别墅11000-22000元/平米住宅5000-7000元/平米商业12000-30000元/平米2南片区（官渡区）别墅18000-20000元/平米住宅7000-9000元/平米商业15000-25000元/平米66西片区（西山区）别墅18000-40000元/平米住宅7700-10000元/平米商业12000-25000元/平米1中心区板块商业20000-40000元/平米住宅15000-24000元/平米6254133北片区（五华区）别墅9000-22000元/平米住宅6600-12000元/平米商业12000-25000元/平米44东片区（盘龙区）别墅20000-30000元/平米住宅8000-10000元/平米商业20000-35000元/平米昆明新建楼盘主要集中在二环内，主要按方向分为四大板块，价格基本遵循昆明环路圈层效应理论，但同时也形成了环滇池高档住宅区。由于三环以及骨干高速公路的的修成通车，使得楼盘开发逐渐向外围扩散，辐射到3大新城以及安宁。3、呈贡房地产市场情况2003年5月，省委、省政府确定了“一湖四片”和“一湖四环”的现代新昆明战略，将呈贡列入新昆明总体发展战略。不到八年的时间里，呈贡发生了翻天覆地的变化，房地产市场也在迅速发展。新城定位于现代新昆明的行政核心区、科教文化中心、金融中心、商贸及旅游服务中心、新兴工业中心、未来昆明的休闲之都。终极规模则要达到95万人。在未来15～20年间，呈贡新区将建设成为山水生态春城、历史文化名城、现代开放新城和走向东盟的“桥头堡”。呈贡新区规划控制面积160平方公里，规划建设面积107平方公里。新区规划分为斗南、乌龙、大渔、大冲、洛羊、吴家营、雨花、环湖湿地8个片区。各片区功能设置功能片区规划面积（平方公里）规划人口（万人）功能定位雨花片区43.1525面向东盟国家的国际教育基地和人力资源开发中心吴家营片区20.5325东盟国际行政办公机构及国际商务区，形成新区城市中心斗南片区16.8715现代花卉产业交易基地和科技研发中心乌龙片区13.6610以呈贡国家体育训练基地为依托的体育休闲片区大渔片区13.4910新区的生态和生物医药研发生产基地大冲片区18.255以高新技术产业为主导的新型工业片区洛羊片区15.75面向东南亚的国际物流中心环湖湿地片区8.1恢复湿地系统，构筑高品质的新区生态系统呈贡新区的规划及其楼盘分布图呈贡新区现有楼盘主要为：（1）住宅类：春城财富中心、惠兰园、米兰园、和谐家园、昆百大市政府小区、俊发市政府小区、滇池星城、颐明园、百合园、天水嘉园、书香大地、天润康园、广电苑、实力锦城、雨花毓秀（2）商业类：东盟森林、置信广场、实力心城、奥宸·新天地、呈贡龙成老街、俊发假日街、七彩云南·第壹城、上海·东盟商务大厦、百大新都会、大学城新天地商业广场、龙润财富慧都、实力大学城商业中心、春城财富中心·新南亚、大学城名校街、大成金融商务中心、新都昌商业广场、东信中心城（3）别墅类：世林国际别墅、果林湖畔、岭东紫郡、丽水龙庭、惠熙山庄、航空艺术港、春城海岸、华侨城（4）工业类：国际汽车城、螺蛳湾小商品批发基地、紫云青鸟2012年上半年呈贡房价趋势05,00010,00015,00020,0001234562012年呈贡房价趋势图住宅商业别墅工业由上图可看出，2012年上半年呈贡房地产市场受调控影响较小，除住宅在3月至4月出现小幅度的降价，其他物业产品未受明显影响。呈贡房地产现状分析随着市政府搬迁以及各大开发商纷纷把目光投向呈贡新区，早在2010年呈贡房价均价冲破5000元/㎡大关。今年，尽管房地产市场整体不景气，以及昆明主城区各大开发商纷纷降价以价换量，但呈贡新区的房地产仍然稳定在6000左右，部分楼盘有小幅降价，但降价区间仅在3,4百元以内。写字楼、商业地产未受明显波动，部分高档楼盘还有上升趋势。工业地产方面也未受整体楼市降价影响，价格仍徘徊在5000左右，但成交量一直处于低迷状态。4、上半年房地产市场总结回顾2012年政府房地产宏观调控政策依然清晰，抑制投资需求和加强保障性工程建设，保障住房刚需。2012年昆明楼市进入下行阶段，开发商纷纷降价促销，采取以价换量，快速回笼资金的措施。2012年6月央行首次降息，刺激信贷需求，开发商借势涨价，楼市出现回暖迹象。小结：2012年上半年楼市低迷，虽然年中楼市价格有所回暖，但购房者观望情绪依然严重，成交量持续低迷。综上所诉，建议本项目掌握开发节奏，放缓开发进度，在楼市情况明朗时再进入市场。2012年7月11日云南东盟业务部