2012年上半年长沙楼市总结暨下半年预测20120726

12012年7月2012年上半年长沙楼市总结暨下半年预测2PART1宏观背景PART2全国楼市PATR3长沙楼市PART4置业特征PART5后市预测2012年上半年长沙楼市总结暨下半年预测宏观经济：国内经济“破八”，上半年GDP增7.8%2012年上半年国内GDP同比增7.8%，一、二季度单季分别增长8.1%和7.6%。其中，二季度经济增速已经十分接近管理层7.5%的底线。预计三季度管理层将继续维持或适当加大经济刺激力度以稳定经济增长。2010年-2012年二季度各季GDP同比增速12.111.210.710.49.79.69.49.28.17.8024681012142010年1季度2010年1-2季度2010年1-3季度2010年1-4季度2011年1季度2011年1-2季度2011年1-3季度2011年1-4季度2012年1季度2012年1-2季度2012年上半年长沙楼市总结暨下半年预测三驾马车同时失速，经济下行压力增大，通胀降温为出台稳经济措施提供空间。2012年上半年经济下行压力显著增大，三驾马车同时失速：出口增速大幅回落、投资热度持续降温、消费水平下降。当前国内经济发展不畅，二季度经济增速跌破8%3月以来CPI指数持续走低，通胀水平下降为管理层出台维稳措施提供空间。CPI指数走势106.5106.2106.1105.5104.2104.1104.5103.2103.6103.4103102.21001011021031041051061072011年7月2011年8月2011年9月2011年10月2011年11月2011年12月2012年1月2012年2月2012年3月2012年4月2012年5月2012年6月商品出口同比增速35.20%31.30%24.00%20.30%9.20%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%2010年上半年2010年全年2011年上半年2011年全年2012年上半年固定资产投资同比增速25.54%24.35%27.05%25.07%20.99%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%2010年上半年2010年全年2011年上半年2011年全年2012年上半年社会消费品零售额同比增速18.20%18.40%16.80%17.10%14.40%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%2010年上半年2010年全年2011年上半年2011年全年2012年上半年2012年上半年长沙楼市总结暨下半年预测降准减息，流动性适度宽松中国人民银行分别于2月24日、5月18日两次分别降低存款准备金率0.5个百分点，累计释放流动性超8000亿。6月8日、7月6日两次降息可以视为流动性“宽松周期”的进一步开启，管理层“救经济”信号已经比较明确。时间降准/降息影响2012-2-24降准：下调存款准备金率0.5个百分点释放流动性约4000亿2012-5-18降准：下调存款准备金率0.5个百分点释放流动性约4200亿2012-6-8减息：1、下调金融机构人民币存贷款基准利率各0.25个百分点。2、将金融机构存款利率浮动区间的上限调整为基准利率的1.1倍；将金融机构贷款利率浮动区间下限调整为基准利率的0.8倍。借贷成本降低；利率市场化开启，金融机构可自主决定是否压缩利润空间以增加放贷动能。2012-7-6减息：1、下调金融机构人民币贷款基准利率0.31个百分点，下调人民币存款基准利率0.25个百分点。2、将金融机构贷款利率浮动区间下限调整为基准利率的0.7倍。3、要继续严格执行差别化的各项住房信贷政策。距离上次降息不足一个月，管理层“救经济”信号明确，市场预期或进一步升温；差别化减息之下贷款利率下调幅度大于存款利率，且贷款下限再下调至0.7倍，或致未来流动性快速增加。2012年上半年长沙楼市总结暨下半年预测多地出台微调政策，凡触及限购、投资投机性购房的均被快速叫停一段时间以来全国已有30多个城市明确发文调整地方执行政策，在“稳增长”和降息之下，市场对地方执行层面、中央调控口径等方面均产生“松动预期”。但包括芜湖、象山，上海出台的地方微调，凡触及限购、或投资投机性购房松动的均被快速叫停。近期，厦门突破购房资格、湖南首套首付降低、石家庄可购第3套、河南首套认房不认贷及7折利率等地方政策传闻均被快速澄清。2012年上半年长沙楼市总结暨下半年预测宏观背景小结国内经济发展不畅、外需跌幅超预期，迫使管理层加大预调微调力度（经济政策表现为货币政策适度放松、投资力度加大；楼市政策表现为地方政府执行政策微调）以稳定经济增长。虽然“新国八条”等系列国家楼市调控政策并未松动，但预调微调之下“政策底”已经形成，这对楼市预期产生利好。经济政策楼市政策货币政策适度放松投资力度加大国家调控政策：未松动地方执行政策：多地微调政策底8PART1宏观背景PART2全国楼市PATR3长沙楼市PART4置业特征PART5后市预测2012年上半年长沙楼市总结暨下半年预测全国房地产投资和新开工面积增速持续下滑2012年1-6月份，全国房地产开发投资30610亿元，同比名义增长16.6%（扣除价格因素实际增长14.3%），增速比1-5月份回落1.9个百分点房屋新开工面积92380万平方米，下降7.1%，降幅比1-5月份扩大2.8个百分点；其中，住宅新开工面积68617万平方米，下降10.7%。全国房地产开发投资增速35.2%34.1%34.3%34.6%32.9%33.6%33.2%32.0%31.1%29.9%27.9%27.8%23.5%18.7%18.5%16.6%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%2011年1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月1-12月2012年1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月全国房屋及住宅新开工面积增速27.9%23.4%24.4%23.8%23.6%24.9%25.8%23.7%21.7%20.5%16.2%0.3%-4.2%-4.3%-7.1%25.4%19.6%21.2%20.6%20.7%21.6%22.6%21.3%19.1%17.6%12.9%-5.2%-7.9%-8.2%-10.7%5.1%0.0%-20.0%-10.0%0.0%10.0%20.0%30.0%2011年1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月1-12月2012年1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月房屋新开工面积同比增速住宅新开工面积同比增速数据来源：国家统计局2012年上半年长沙楼市总结暨下半年预测全国商品房销售面积和金额增速底部回升2012年1-6月份，全国商品房销售面积39964万平方米，同比下降10.0%，降幅比1-5月份缩小2.4个百分点；其中住宅销售面积35347平方米，同比下降11.2%。商品房销售额23314亿元，下降5.2%，降幅缩小3.9个百分点。2012年上半年成交量同比跌幅收窄，全国住宅销售趋稳，复苏迹象明显。数据来源：国家统计局全国商品房销售面积及销售额增速13.8%14.9%6.3%9.1%12.9%13.6%13.6%12.9%10.0%8.5%4.9%-14.6%-13.4%-12.4%-10.0%27.4%27.3%13.3%18.1%24.1%26.1%25.9%23.2%18.5%16.0%12.1%-13.6%-11.8%-9.1%-5.2%-14.0%-20.9%-30.0%-20.0%-10.0%0.0%10.0%20.0%30.0%2011年1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月1-12月2012年1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月商品房销售面积（万方）商品房销售额（亿元）2012年上半年长沙楼市总结暨下半年预测3月后全国住宅市场成交持续大幅回升从周度走势看，6月的周度成交量创限购以来的新高。–从监测的12个城市看，1月市场低迷时周度成交面积只有50-90万平方米，6月的周度成交面积已达170-280万平方米，增长了2-3倍从月度走势看，今年以来成交量持续回升，3-6月的成交量均处于去年限购以来的高位–监测的19个重点城市，2012年二季度的成交面积环比一季度增长68%，同比去年二季度增长30%–3月后的成交面积连续创去年限购以来的新高监测城市：北京、上海、广州、深圳、天津、沈阳、济南、南京、长沙、合肥、郑州、西安、成都、贵阳、昆明、佛山、东莞、中山、海口2012年上半年长沙楼市总结暨下半年预测整体成交环比去年下半年增长,一线城市上半年成交表现优于二三线城市2012年上半年成交面积和金额环比去年下半年有明显改善。一线城市2012年上半年商品住宅成交面积和金额同比环比均有增长。二三线城市成交表现分化，贵阳、南京、海口成交最理想，同比环比均有大幅增长。其余城市成交同比大多有所下降。2012年上半年主要城市商品住宅成交情况注：珠海数据为1-5月成交数据，合计里不含珠海分类城市成交面积（万㎡）同比环比成交金额（亿元）同比环比一线北京51914%8%98621%7%上海3850%12%8692%16%广州3043%17%4248%20%深圳15712%20%2796%11%直辖/省会天津359-22%-16%360-15%-12%济南105-8%9%89-20%-1%南京31668%61%37858%58%合肥298-14%34%191-13%32%长沙354-38%-28%215-40%-28%郑州32235%25%20135%21%西安402-17%-7%268-14%-5%成都338-3%25%282-8%18%贵阳45566%89%20544%66%海口11156%64%7319%33%乌鲁木齐116-37%-43%60-36%-41%珠三角二三线佛山333-16%41%274-16%44%东莞227-17%-8%189-16%-6%中山271-8%8%153-13%9%珠海79-4%--88-6%---合计5373-2.7%10.7%54890.5%10.6%2012年上半年长沙楼市总结暨下半年预测价格：11年四季度降价潮快速蔓延，今年二季度较多城市房价止跌回稳。11年四季度至今年初，70个大中城市房价环比下降个数不断增加，房价下降在全国范围内持续蔓延。今年二季度开始，房价整体降幅明显缩小，房价下降的城市大幅减少。6月价格环比上升的城市数大幅增加，已经超过下降的城市数。数据来源：国家统计局价格上升的城市超过价格下降的城市2012年上半年长沙楼市总结暨下半年预测上半年土地市场持续降温，开发商购置土地锐减1-6月份，房地产开发企业土地购置面积17543万平方米，同比下降19.9%；土地成交价款3441亿元，下降13.3%。数据来源：国家统计局全国房地产开发企业土地购置面积增速（%）57.132.730.428.618.415.49.77.2332.6-3.9-19.3-18.7-19.9-0.5-30-20-100102030405060702011年1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月1-12月2012年1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月2012年上半年长沙楼市总结暨下半年预测上半年主要城市土地出让成交大幅下降除济南、乌鲁木齐外，大部分城市上半年土地出让成交同比环比有较大幅度下降城市2012年上半年土地出让成交金额（亿元）同比2011年上半年环比2011年下半年北京97-60.9%-85.7%上海149-65.0%-78.0%广州59-2%-72.4%深圳23-74.1%-25.2%天津164-19.2%-63.0%济南16888.1%11.7%南京83-41.2%-53.8%长沙72-35.1%-13.3%合肥64-31.7%70