广西花红药业市场战略（PDF 44）

项目基本背景和概况天河城项目是一个集商场、酒店和写字楼三位一体的综合性商业体，项目占地面积41,500平方米，建筑面积314,569平方米，包括一幢7层的多功能商场、一幢五星级酒店和一幢甲级写字楼。其中商场于1996年2月落成并开业，是中国大陆最早、最成功的SHOPPINGMALL之一，原设计中的酒店和写字楼部分因资金于1995年因资金等原因停工。天河城塔楼停工时，写字楼主体结构建至地面第一层，酒店楼则建至地面第四层。（东、西塔楼重新建设时将已建部分全部拆除）2003年粤海集团重新启动东西塔楼项目，其中东塔楼重新设计后为一栋45层超甲级写字楼，即粤海天河城大厦，总建筑面积为11.3万平方米，已于2007年竣工交付使用；西塔楼于2004年确定为五星级酒店，委托喜达屋集团（以旗下喜来登品牌）管理。酒店地理位置及交通粤海喜来登酒店地处广州天河中央商务区的中心地带，位于广州地铁1、3号线交汇处，坐落于城市主要商业和购物中心——天河城广场。酒店位于超甲级写字楼粤海天河城西侧，并毗邻多家名品店、餐厅及娱乐场所，距离新近翻修的广州体育中心（2010年亚运会主会场之一）仅数步之遥。酒店距广州白云国际和国内机场约40分钟车程，距提供香港直达快车服务的广州火车东站仅5分钟车程，乘坐地铁仅需2站。酒店位于2条主要地铁线的交汇处，还可从这里乘快速公交(BRT)前往广交会的举办地——琶洲国际会展中心。基本资料设计：酒店由巴马丹拿建筑设计咨询（上海）有限公司进行方案设计和初步设计，广州市设计院进行施工图设计，赫希贝德纳联合酒店顾问有限公司（HBA）进行室内装修设计。建筑高度：140.58米总建筑面积：65,241平方米（包括地下室、加建裙楼及加建宴会厅）建筑层数：地上33层，地下2层工程结构选型：钢筋砼框架结构功能划分：1F～8F裙楼部分9F、25F设备层10F～32F客房部分33F行政酒廊裙楼部分简介负二层面积4700平方米，层高6米。（其中夹层150平方米）。功能：空调主机房、消防泵房、水箱房水泵房、员工休息室更衣室、维修间、电梯间、后勤楼梯及通道等。负一层面积4600平方米，层高5.5米。功能：洗衣机房、员工餐厅、后勤管理办公室、物料收货部、电梯间等。裙楼部分简介一层面积主楼1581平方米，旧楼1950平方米，层高4.5米。功能：酒店大堂、大堂吧、上网区、小商店、公共卫生间、消防前室、电梯间、电梯桥箱、空调机房、后勤楼梯及通道等。一层大堂效果图一层大堂吧效果图裙楼部分简介二层面积主楼499平方米，旧楼919平方米，层高4.5米。功能：电梯间、连廊、空调机房、全日餐厅。二层全日餐厅效果图裙楼部分简介三层面积主楼1530平方米，旧楼1084平方米，层高4.5米（中餐大厅9.3米）功能：中餐厅、电梯间、公共卫生间、天桥、意大利餐厅、空调机房、后勤楼梯及通道等。三层意大利餐厅效果图裙楼部分简介四层面积主楼1291平方米，层高4.8米。功能：中餐厅、电梯间、公共卫生间、空调机房、后勤楼梯及通道等。四层中餐厅效果图裙楼部分简介五层面积1614平方米，层高5.27米。功能：多功能会议室、商务中心、行政办公室、电梯间、公共卫生间、空调机房、后勤楼梯及通道等。五层会议中心效果图裙楼部分简介六层面积主楼1557平方米，层高4.8米；旧楼大厅2403平方米（其中夹层294平方米），层高12米。功能：A主楼前厅、中小型会议室、电梯间、公共卫生间、空调机房、后勤楼梯及通道等。B宴会大厅、前厅、贵宾休息客、夹层放映室、公共卫生间、空调机房、后勤楼梯及通道等。六层宴会厅效果图宴会厅公用洗手间效果图裙楼部分简介七层面积1581平方米，层高4.5米。功能：水疗中心、美容中心、公共卫生间、电梯间、空调机房、后勤楼梯及通道等。泳池自酒店八楼连廊进入天台泳池。裙楼部分简介八层面积1581平方米，层高4.43米。健身中心、公共卫生间、电梯间、空调机房、后勤楼梯及通道等。客房部分简介客房数量：445间房型：K标准客房300间HCK残疾人士客房4间DD标准双人客房93间JSK小套房22间ESK行政套房22间DSK豪华套房3间PS复式总统套房1间DD-1样板房照片K-1样板房照片33层行政酒廊效果图部分酒店设计公司\顾问名目方案设计：巴马丹拿建筑设计咨询（上海）有限公司室内设计：赫希贝德纳联合酒店顾问有限公司（HBA）园林设计顾问：贝尔高林国际（香港）有限公司建筑设计单位：广州市设计院幕墙顾问：迈进外墙工程设计（香港）有限公司水疗顾问：SpaBotanicaPteLtd机电顾问：柏诚工程技术（北京）有限公司广州分公司声学顾问：康冠伟顾问有限公司灯光顾问：光影灯光顾问合作社音响顾问：德勤设计有限公司（ihDLtd）艺术品顾问：华图斯顾问有限公司标识顾问：慧徽图语设计顾问有限公司厨房顾问：思朗炊事设计顾问有限公司造价顾问：威宁谢（中国）有限公司部分酒店部分施工单位名目土建施工单位（总包）：深圳市建筑工程股份有限公司监理单位：广州建筑工程监理有限公司幕墙施工单位：中山盛兴股份有限公司机电安装单位：江西省工业设备安装公司消防施工单位：穗港消防服务公司裙楼部分装修单位：深圳市深装总装饰工程工业有限公司客房部分装修单位：深圳广田装饰集团股份有限公司中国建筑装饰工程有限公司电梯施工单位：日立电梯(中国)有限公司建筑及配套设施的独具匠心幕墙：采用节能型Low-E镀膜中空环保双层玻璃，线条流畅简洁明亮，有效减少室外光污染以及减低室内空调能源的损耗。全热回收系统：该套系统原理为采用整体风管将客房内经卫生间的排风通过全热回收空调处理机组进行回收，通过回收排气中的冷量，新风与排风进行全热交换后再由新风处理机降焓除湿后由整体新风管送入各客房盘管处，并安装定风量阀，保证新风量。一般项目的全热回收设备回收装置选用板式芯体或者转轮式芯体，而指挥部通过综合分析和研究选用盘管式芯体，避免了新风和排风的交叉污染，亦达到节能环保的效果。本项目的实施指挥部管理架构指挥部由集团董事会批准成立。指挥部设总指挥、常务副总指挥、副总指挥、财务总监，由粤海集团董事会任命。指挥部下设工程部、合同预算部、财务部、行政财务部，目前编制为25人。本项目的实施制度建设1、《天河城塔楼工程建设项目的工作方案》2、十三项关键业务流程：包括设计确认流程、设计修改确认流程、工程概预算编制及确认流程、合同审批流程、工程项目招标工作流程、资金计划审批流程、开工令发布流程、工程采购工作流程、工程签证审批流程、资金支付审批、工程竣工验收工作流程、对外发文审批流程、档案管理流程。3、《工作方案》及各项流程是对粤海相关管理制度的细化与补充，作为指挥部及各部门开展工作的基本准则与规范。4、《工程价款结算管理办法》、《管理费管理办法》，以及员工工作考核、实物资产管理、工时休假福利管理、接待管理、车辆管理等一系列日常管理制度。本项目的实施工期西塔楼工程于2007年9月取得施工许可证正式复工。目前工程装修进入收尾阶段，计划本月内完工逐步移交酒店管理方，争取本月前通过消防验收、规划验收。据了解，类似的超高层五星级酒店，从开工到验收开业，合理工期为2.5~3年。西塔楼总工期约3年，考虑到我们招标、工作流程较为复杂，我们认为工期控制较好。本项目的实施招标管理西塔楼工程共进行了97个项目的招标，其中建筑安装类项目招标37项，机电设备和材料采购招标22项，装修材料采购招标23项，监理、顾问服务类招标15项，其中300万元以上的招标项目近30项。招标工作的特点：（1）标的金额较大项目招标，必须对投标单位进行考察，评标时必须考核项目经理，专业性较强的项目聘请专业公司独立评审技术标。（2）所有工程项目评标，均先评技术标，再评商务标。技术、商务问题不明确的，要澄清后才进行评审。（3）基本上所有项目都要进行二次报价、多次报价或商务谈判。确定中标单位前，确定所有合同条款。（4）我们希望招标不仅仅是解决公开、公平和廉洁问题，更要通过招标选择好的施工队伍，解决技术问题、合同问题。本项目的实施投资控制（1）聘请香港威宁谢公司进行全过程造价咨询服务，工程预算、结算通过中介审核。（2）调查了解同类同档次酒店投资造价、装修用料等情况，为项目投资控制提供参考和依据。（3）招标时在满足使用功能、酒店管理方要求的前提下，尽量使用国产替代价格较昂贵进口用料或设备。（4）通过论证和研究，与酒店管理公司沟通协商，优化设计方案和施工做法以节省工程造价。如：1、洗衣房设计方案用客洗方案代替全功能洗、衣方案，节约工程投资近500万元，同时节省酒店开业后运营费用。2、对弱电系统进行优化设计，节约工程造价近200万元。3、通过协调取得高低压交配电工程的最佳取电点，并对设计方案进行优化，使该项工程投资节约1,000万元以上。本项目的实施投资控制根据目前招标及合同执行情况，预计西塔楼续建工程总投资能够控制在66,000万元以内，则工程每平方造价约1万元，按506个单元房折算，每间房造价约130万元，投资造价在同类工程中处于较低水平。结语以上为粤海喜来登酒店工程的简要情况，以及我们在建设过程中的一些绵薄的经验和总结。敬请各位领导、来宾批评和指正！谢谢！