商业物业―白马服装市场.

商场概况经营管理状况停车场状况宣传方式对存在问题分析商场概况•白马服装市场是广州市城市建设开发集团于1991年投资建设，于1993年元月正式开业，由广州白马服装市场有限公司经营管理的服装批发市场。是目前广州地区规模最大、装修最好、配套最完善、管理最规范、交易量最大的中高档服装市场。•市场位于紧邻广州火车站的站南路，周边有地铁站、广东省汽车客运站和广州市客运站，交通极为便利。商场概况商场概况•白马服装市场建筑面积达到六万平方米，整栋建筑采用“回”字形结构。•共十层，其中6、7层用于经营男装，1、2、3、4、5、8用于经营女装。商场概况经营管理状况•由越秀房地产投资信托基金下的广州白马服装市场有限公司、广州怡城物业管理有限公司、广州白马物业管理有限公司负责经营管理。•主要工作：对白马大厦的商业物业管理、物业经营、资产管理、工程管理。•物业管理与物业租赁经营一体化。经营管理状况•白马服装市场主要以经营中高档服装批发为主，且女装居多。•档次从中档到高档依照楼层高度递增•每一层租金都不一样，由于每一层的服装档次不同，因此根据档次定位来决定租金。经营管理状况•所有的铺位只租不售，合约为期五年，每一年都会有个租赁条件更新，每年租约递增浮动平均在5%~8%。•对于商家的选择：选择有自主品牌，有一定生产能力，有发展空间，有自己销售渠道，有自己的设计团队的商家。并且每一个商家的入驻都要经过严格的审核，考察。经营管理状况•白马物业会对不动产（白马大厦）进行升值保值，对设备进行升值改造，在供配电、装修、消防组织等方面，从07年至今一共已投入8千万进行改造。•安保方面：设有内部便衣，全部楼层无死角监控，节假日人口流量的的时候对人流进行控制，高峰期进行楼梯的人流分流经营管理状况停车场状况•地下停车场，停车位共有124个•工作时段，车位全满•车辆类型主要为普通家用小轿车。停车场状况出入口交通状况：畅通外围区域交通状况：拥堵、混乱于同一时段拍摄的白马服装市场停车场出入口与外围交通状况。于同一时段拍摄的白马服装市场停车场出入口与外围交通状况。停车场状况•根据停车场主要车辆类型，和出入口与外围区域交通状况对比可以看出。白马服装城的停车场主要面向于商户而非客户。•另一方面，白马服装市场有别于其他服装批发市场。商场与仓库分离，商场只提供服装样板参观，并不是进货地，这也是客户对停车场要求不高的原因。停车场状况宣传方式•宣传方式：自身品牌的打造：业内开创的大客户俱乐部。2007年开始每年一届的白马服装采购节宣传方式•2012年白马电商上线，从散批到代理、零售都随着电商中心的建立，实现了线下线上共同发展。•设立手机微信平台——白马不“扫”，何以扫天下•wifi覆盖白马大厦宣传方式对存在问题分析内部存在的问题•一二楼商铺档次低，加上门口环境杂乱，交通拥堵，影响批发客户的第一印象以及与自身档次定位不符合。•缺乏准确的市场内部布局图。在市场内部没有市场布局图，采购者不能很好的找到自己需要的批发门市部采购服装对存在问题分析外部存在的问题（同质化问题）•周边市场的激烈竞争，同质化问题严重。①在白马服装批发市场周边有红棉棉纺批发市场、步步高批发市场、天马批发市场，这些市场都在瓜分白马服装批发市场的经营份额。②工厂内迁，内地城市有了服装专业市场成长的“土壤”，以广州、杭州为主的服装专业市场竞争日趋激烈。对存在问题分析外部存在的问题（规模化的问题）•近五年来,全国新增(包括改造)服装市场的数量占到总数量的70%,面积占到服装市场总面积的85%。全国有五千万平方米的服装专业市场,广州流花商圈的专业市场面积也从此前的30万平方米翻番至60多万平方米。广东这边的市场规模较小,平均每个市场在5万-6万平方米,而北京百荣世贸总面积就达70万平方米,而辽宁西柳专业市场占地面积为100万平方米,一个市场就比广州一个商圈的规模还要大。对存在问题分析外部存在的问题（规模化的问题）•主要原因：土地资源紧张，不能进行有效的品牌扩张。白马服装批发市场所在区域已经是寸土寸金了，没有可以利用的土地了，影响着市场的品牌扩张。•适当利用白马的品牌效应开发出白马童装市场、白马鞋业批发市场、白马内衣批发市场、白马服装装饰批发市场等等，以扩大规模效应。对存在问题分析