第十章房屋租赁

第十章1第十章2一、房屋租赁概念和特征（一）概念房屋所有权人将其房屋租给承租人使用，承租人向出租人支付租金的行为（二）特征1、出租权必须由房屋的权利人来行使。2、房屋租赁是一种有偿并有固定租期的合同关系，而以无偿与固定期限为例外。3、房屋所有权人依然有房屋的所有权。4、房屋租赁合同的相对稳定性。第十章3二、房地产租赁的条件（一）租赁物不属于法律禁止出租的房屋①未取得房屋产权证或权属有争议的；②未取得共有人同意的共有房屋；③司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或其他形式限制房产权利的房屋；④不符合出租安全标准或不符公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；⑤违法建筑（二）签订书面合同（三）登记备案登记备案是国家对房地产市场进行管理的一项要求，也是保护出、承租双方当事人合法权益的方式或手段。（四）出租方持有《房屋租赁证》第十章4（一）住宅租赁和非住宅租赁（二）公房租赁和私房租赁（三）定期租赁和不定期租赁未约定租赁期限或租赁期限不明确的租期6个月以上未签定书面协议第十章5（一）合同双方当事人---主体合法（二）房屋坐落、面积（三）租赁用途（四）租赁期限—最高20年（五）租金及支付方式（六）房屋修缮责任—未约定属出租人（七）转租约定—需经出租人同意（八）违约责任第十章6（一）概念签订租赁合同的双方当事人按法定程序到房屋所在地的人民政府房地产管理部门把所订合同提交审核并申领《房屋租赁证》的行为。我国对房屋租赁实行登记备案制度。（二）特征1、凡涉及租赁合同的签订、变更、终止，当事人都应办理登记备案手续2、租赁登记不是租赁合同生效条件。但领取《租赁证》后，租赁合同可对抗第三人第十章7（一）出租人的权利与义务（二）承租人的权利与义务第十章8（一）出租人的权利1、租金收取权获取租金是出租人出租房屋的主要目的，也是出租人实现收益权的主要形式。2、租金调整权由于房地产市场价格上涨，税赋增加以及出租房屋用途发生变化等原因，致使租金与相邻类似房屋的租金相差悬殊时，出租人有权要求调整未来期限的租金。3、房地产转租的许可权第十章9由于转租、分租与转让实质是对租赁物行使处分权的行为，在法理上其属于房屋所有权人的权利。承租人能否对所承租的房屋进行转租，出租方有最终的决定权4、特定条件下的解约权在承租人违反合同约定或无正当理由拒绝履行约定义务时，出租人有权解除房屋租赁合同。为了保护出租人的利益，不少国家通过立法明确规定，出租人在特定条件下享有解约权。5、房屋收回权收回权是出租人基于房屋所有权而享有的一种权利。该权利的行使可使因租赁而分离的占有权、使用权回归所有权，使所有权恢复完满状态。第十章10（二）、出租人的义务1、交付房屋交付房屋是房屋租赁合同成立后，出租人履行合同的首要义务。出租人交付房屋的行为主要体现为交付房屋的实际占有。2、租赁物的瑕疵告知和担保义务瑕疵担保义务包括物的瑕疵担保义务和权利的担保义务。前者是指出租人应担保所交付的租赁物能够为承租人正常使用、收益之义务；后者是指出租人要保证所出租的标的物没有任何人（包括出租人自己）享有比承租人更大的权利。第十章11（三）保证租赁物能正常使用在租赁关系存续期间，出租人有义务保证房屋的状态符合约定。当承租人对房屋的使用、收益受到妨害或出现受妨害的危险时，出租人有义务除去妨害或防止可能的危险发生，保证承租人对房屋的正常使用。（四）损害赔偿出租人由于未履行法定义务，或者在正常情况下违反合同或实施侵权行为，给承租人造成损害的，应承担赔偿责任。（五）其他负担税、费用的负担出租人的义务。第十章12（一）、承租人的权利1、占有、使用权承租人实际占有房屋之后，依合同对房屋享有的占有、使用权，具有明显的排他性和持续性。占有主要表现为对承租房地产进行实际控制和支配，它是承租人达到租赁目的的前提。2、承租人的安宁享受权安宁享受权是一种契约的承诺和出租人的保证，指的是出租人保证承租人在占有租赁房地产时，不受任何人干扰。在发生干扰的情况下，出租人应当履行保护承租人的义务。第十章133、续租权房屋续租权即房屋租赁期满，承租人基于法律规定或合同约定，主张继续承租房屋之权利。在同等条件下，承租人对所承租之房屋有优先承租权。4、特殊情况下享有的法定权利出租人在租赁期限内死亡的，其继承人应当继续履行原租赁合同。住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租。“买卖不破租赁原则”租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定。出租人出卖出赁物的，应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权，出租人未通知的，承租人可请求法院宣告该房屋买卖无效第十章14（二）、承租人的义务（一）支付租金依约定的币种、期限、金额支付租金是承租人的首要义务，也是承租人得以占有、使用房屋的前提。租金支付期限无约定或约定不明的，协商仍不能确定的，法律规定租期不满一年的，应在租期届满时支付；租期一年以上的，应在每届满一年时支付，剩余不满一年的，应在租期届满时支付（二）妥善保管与合理利用租赁物对承租房屋进行装饰、装修之前，必须取得出租人的书面同意。第十章15（三）不得擅自转让、转租租赁物根据承租人在租赁期间实施转租、转让行为的限制不同，大致可分为两种情况：1.法律允许承租人对租赁物进行转租和转让，但以出租人同意为前提。2.法律直接规定承租人对租赁物享有转租、转让权，但租赁契约中对此有禁止性约定者除外（四）返还租赁的房屋房地产租赁合同期满，承租人未在规定的期限内（期限届满前3个月）申请续期，或者虽请求续期而被拒绝续租的，房屋承租人有义务返还承租的房屋；房地产租赁合同期限未满，房屋承租人退租或因严重违约或违法而被提前终止租赁合同的，承租人有义务返还承租的房屋。第十章16（五）损害赔偿我国《城市房屋租赁管理办法》规定，因承租人过错造成房屋损害的，由承租人负责修复或者赔偿。我国《合同法》也规定，承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设其他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。第十章17一、房屋转租二、承租人的优先购买权三、抵押权与租赁权第十章182003年6月，海成村村民委员会将3间集体所有房屋出租给张某居住，双方约定：租期5年，年租金1000元，如果形势发生变化，双方再协商约定出租问题。2007年4月，因房屋陈旧，多处需要修补，村委员应张某请求，决定将房屋卖给张某，售价3．8万元。张某认为价太高，不想买。徐某获悉后，愿意花4万元买下此房屋。村民委员会表示同意，同时提出条件；因张某租期未到，徐某应当允许张某继续承租至期满，房屋售价可以降低至3．7万元。2007年10月，村民委员会与徐某办理了产权转移手续，张某对此未提出异议。之后，徐某与张某达成协议：张某迁出现租房屋，徐某支付其损失费2000元。2008年5月，张某向法院提起诉讼，要求村民委员会将房屋优先卖给他。问题：(1)承租人行使优先购买权的条件是什么?(2)张某的要求是否合理，为什么?第十章19(1)承租人行使优先购买权的条件是：第一，租期未到。第二，出租人在租期内出卖所有人属于自己的房屋。第三，出租人向承租人提出购买申请。第四，出租人对第三人的出卖条件和对承租人的出卖条件是一致的。第五，承租人应当在合理的期限内作出是否买卖决定。(2)张某的要求不合理。理由是：第一，村委会在出售房屋时提出的价格条件，张某不愿接受；而徐某提出的条件高于前一价格。可见，张某与徐某购买同一住房的价格条件不相同。第二，村委会与徐某约定的3．7万元购房款，是在徐某同意村委会提出附加条件下达成的，对张某而言，也不属于同等条件。第三，徐某与张某基于平等自愿、等价有偿原则，提前解除出租合同，徐某给予张某合适的补偿，张某在合理的期限内，没有对前述行为提出质疑，表明其同意解除合同。双方的合法权利均受法律保护。因此，张某提出行使优先购买权的条件不成立，其要求不合理。第十章20一、房屋转租的法律依据和条件①房屋转租，应当订立转租合同②转租合同必须经原出租人书面同意③按照规定办理登记备案手续④转租合同具有附随性，其约定不能超过原租赁合同规定的约束条件转租的限制条件主要是转租合同必须经原出租人书面同意二、房屋转租基本特征①房屋转租必须经过原出租人的同意②房屋转租合同要受原房屋租赁合同的制约-----租赁期间原合同变更、解除或终止，转租合同也相应变化③房屋转租需要登记备案第十章21出租人签订合同承租人经出租人同意签订转租合同承租人原租赁合同转租合同张某承租了王某的三间房屋，对转租问题未约定。2006年4月10日，在王某不知情的情况下，张某与刘某又签定了一份《房屋租赁协议》，原告将承租的三间中的两间租给刘某使用，双方约定：刘某租用张某房屋两间，租期三年，自2006年5月1日—2009年4月30日。合同到期房屋自然收回，张某按约履行了合同，交付房屋，但刘某违反合同关于2009年4月前一次性交纳租赁费24000元的约定，张某向刘某索要，但刘某称，该房屋系张某转租，该行为未经王某同意，也未办登记备案，张某无权出租房屋，其与张某签订的转租合同无效。张某无奈，向法院起诉，请求确认合同有效，并要求刘某支付租金。问：该转租合同效力应如何认定？第十章22（一）优先购买权指民事主体在特定买卖的同等条件下，依法享有优先于他人购买财产的权利（二）行使条件1、承租人优先购买权存在于租赁合同存续期间2、同等条件指承租人与其他购买人在买卖条件上同等，一般包括买卖价格、付款期限、方式等3、在一定期限内行使。第十章23房地产抵押权与承租权并存于同一房产上解决方式：1、承租权设定在先——买卖不破租赁2、抵押权设定在先——先物权优于后物权，物权优先于债权我国法律规定“经抵押权人同意，抵押房地产可以出租，出租所得价款，应当向抵押权人提前清偿所担保债权第十章24案例:房某向谢某借了10万元.双方签订书面合同,约定:房某以房屋作抵押,并到有关部门作抵押登记.之后,房某将房屋出租给孙某,双方签订了租赁合同,并向有关部门登记备案.合同约定每月租金1500元,租期为两年.房某将租赁之事告诉谢某,谢某表示同意.借款到期后,房某无法偿还欠款.经协商一致,决定将房屋作价10万元出卖.房屋出售广告贴出后,许多人纷纷表示愿意购卖,但听说该房屋还处于租赁期间,便都作罢.房某只好同孙某商量,请求孙某以10万元将房屋买下,而孙某表示拒绝.谢某只好同意将该房屋作价10万元自己买下,充当房某的债权,条件是孙某必须在3天之内搬出.房某和谢某到房管部门办理了过户手续.但是孙某以与房某有租赁合同为由坚决拒绝搬出.谢某经多次交涉仍然未果,但起诉至人民法院,要求确认房某和孙某的租赁合同无效,判决孙某立即搬出第十章25解析:抵押的房屋能否出租本案中,房某将房屋租赁之事告诉了房屋抵押权人谢某,谢某表示同意.因此房某租赁房屋没有违反法律规定的禁止性规定.房某和孙某订立的租赁合同期限是两年,超过了房某偿还10万元债务的履行期限,这将导致一旦房某无力偿还到期债务,谢某要实现其抵押权的时候,租赁关系仍然存在,必然使抵押房屋在出卖时的价值受到影响以致房屋难以实现其应有价值.孙某的租赁权与谢某的抵押权发生冲突,孙某应搬出房屋.如果房某在出租房屋时将抵押事宜告知过孙某,则孙某应自己承担损失,第十章26案例:卢某购买了某大厦第三层一商业用房.在房屋买卖合同中,约定卢某服从房屋出卖方对大厦经营范围和功能布局的统一安排.卢某取得了该房屋的所要权证.2004年3月,某公司接管该大厦后决定利用该大厦第三层进行商业经营,并与卢某签订了房屋租赁合同.合同约定卢某将房屋出租给某公司,某公司如果要在承租的房屋进行装修,须经过卢某同意.如果任何一方违约,则须支付对方违约金30万元.2004年3月未,某公司在晚报上刊登了一则要求各业主与之接洽办理装修协调事宜的公告.2004年3月未,某公司在取得市规划局的批准后,开始对大厦的地面、墙壁和天花板进行装修。同年6月，某公司在装修即将完成时，卢某对某公司的装修