打造安徽省会经济圈的CBD

打造安徽省会经济圈的CBD为了落实安徽省委、省政府建设现代化滨湖大城市战略决策，树立省会城市形象，增强城市吸引力、竞争力的重要基础和平台，合肥滨湖新区建设正式动工，它将合肥从“环城”时代带到“滨湖临江”时代。2008年年初，合肥市人大代表孔令刚建议：把滨湖新区打造成省会经济圈“CBD”。经过近三年半的发展，现在的滨湖区从最初的概念变成高楼林立的现实，一座现代化滨湖新城正在合肥东南方的巢湖岸边悄悄崛起。滨湖建CBD势在必行CBD是一个城市现代化的象征与标志。公司总部、金融机构、服务机构密集，是现代CBD最主要的内涵。CBD作为中心城市的核心功能区，在城市经济中居于主导地位。现在，国内已有十多个城市积极规划建设CBD，中部地区的武汉市正在打造王家墩中央商务区，长沙市正在打造芙蓉中央商务区，郑州市正在郑东新区规划建设中央商务区。而合肥做为中部城市发展的佼佼者，打造省会经济中心CBD迫在眉睫。而就目前来说，安徽全省还没有一个城市形成了真正的CBD，就合肥来说，四牌楼到三孝口一带虽然商业密集，但也不是严格意义上的CBD，而且要在这一带建设CBD，一方面扩充增量缺乏空间，另一方面改造转型成本高昂，老城区建筑密度和人口密度大，道路拓展空间有限，老式建筑林立，新式建筑零散分布，空气质量、噪音等环境污染不容乐观，老城区的停车难现象有目共睹，种种局限限制了作为新时代城市标志CBD在老城区的成型，其硬件配套很难适应现代化大都市的发展。国内许多城市随着规模扩张和功能提升，CBD大多离开老城区向新城区空间大转移。如北京的CBD现在在朝阳区，上海的CBD位于浦东新区。中国社科院地产研究所所长孔令刚认为：作为老城区自然延伸的滨湖新区最适宜建设CBD。在滨湖新区建设CBD，意味着合肥城市中心将发生战略转移。而且，滨湖新区CBD不仅是合肥市区的CBD，还是省会经济圈的CBD，就如浦东新区CBD是长三角的CBD，而不仅仅是上海的CBD一样。对于滨湖新区来说，应该突破合肥市区的空间范围，从提升省会城市功能，带动省会经济圈发展，进而又好又快地融入长三角的高度，来规划和设计滨湖新区CBD。滨湖世纪城(论坛新闻)倾力打造目前滨湖新区已有的大型商业配套有滨湖世纪城Shoppingmall以及万国农贸(论坛新闻)和高速滨湖时代广场。3月11号，安徽诺维奇商贸有限公司也以222万元/亩的价格拍得滨湖区一商业地块。业内人士认为，滨湖新区未来将形成一个百万人口聚集地的商业配套中心区。滨湖世纪城是滨湖新区招商引资入驻的第一个超大型城市复合体地产项目，由世纪金源集团投资120亿元打造，总占地2500多亩，总建筑面积480万平米。就住宅而言，从08年9月份开盘至今，24000套住宅全部售罄，可容纳7、8万人居住，人气集聚空前壮观。而今滨湖世纪城正着力打造省级区域中心唯一一个超大CBD。以滨湖世纪城商业、商务物业为核心的滨湖新区中央商务区正在同步成长：超五星级酒店合肥世纪金源大饭店、40万平米超大型合肥金源时代购物中心、豪华公寓式写字楼、五星级酒店公寓、顶尖休闲娱乐设施、多家银行等金融机构豪聚一方。其中合肥金源时代购物中心建筑面积达40万平方米，建成后将成为中部六省中最大的ShoppingMall。在最近一段时间内，3月27日营业面积近8万平米的居然之家合肥店盛大开业，为合肥居民带来了家装建材领域(论坛新闻)更高的服务水平和产品品质。4月25日中国直营连锁超市十大品牌之一、生鲜产品经营位列业内第一品牌、整体营业面积达2万平米的永辉超市合肥滨湖旗舰店又试营业。接下来一大批国内外知名品牌及大规模经营面积的众多行业将陆续进驻金源时代购物中心：6500多平米的国内影视业领军品牌华谊兄弟影城、1.4万平米的经营儿童特色产品与服务的儿童成长天地、包含5000多平米美食城在内的总经营面积达3万多平米的特色餐饮、1万多平米的精品数码广场等等，将逐步丰富并完善着滨湖CBD的商务及生活休闲等各项配套。在金融中心打造方面，早在中博会期间，合肥滨湖新区国际金融后台服务基地建设就已取得突破性进展。上海浦东发展银行总行后援基地项目已正式签约落户滨湖。目前，除了工行总部、建行总部、浦发银行客服等五大后台中心陆续开工建设外，滨湖新区还与10多家金融机构保持着联系，多个项目还在积极洽谈引入中。现代化魅力新城即将呈现安徽世纪金源置业发展有限公司有关负责人表示：“从目前滨湖新区的规划中可以看到，高档写字楼、金融中心、会展中心都是滨湖新区重点建设方向，而这样的业态在我们的CBD中，要么涵盖了，要么也是紧邻并环聚于CBD的周边，从而为CBD很好的服务。”比如说滨湖CBD的五星级酒店公寓，是融合五星级酒店配套服务与家庭生活为一体的特色住宅。既能从容从事商务活动，又可悠然感受居家氛围。滨湖CBD?公寓式写字楼，是糅合写字楼、公寓、住宅的功能特色为三位一体的个性化物业类型，居家、商务、办公随心所欲，使用功能相当灵活。该负责人还表示：从业态布局来看，未来滨湖世纪城所规划的CBD将着力打造一个集行政办公中心、商务文化会展中心、省级休闲旅游基地、综合居住区和金融中心为一体的新型区域。建成之后的滨湖CBD将汇集众多气势恢宏、错落有致的超高层建筑，并且拥有非常便捷的交通和现代化的信息交换系统，以及大量的办公、餐饮、服务和住宿设施。滨湖新区通过交通环境、生态环境、医疗环境、教育环境、购物环境和休闲环境的营造和完善，逐步构建区域性金融商务中心、行政办公中心、旅游会展中心、文化体育中心、研发创意中心和商业居住中心，最终树立一个“特色创新，独具魅力”的现代化魅力新城。而滨湖CBD将是实现滨湖新区建设宏图的最强有力的助推器。自6月1日起，合肥建筑“不限高”新规开始施行。《规定》鼓励建设超高层建筑，单体建筑高度超过100米的，100米及以上建筑面积可作为奖励，不视为违背原有规划设计条件规定。这意味着正处于向大城市迈进的合肥正在鼓励自身无限的长高，“向上”要地以求节约土地资源。然而，令人遗憾的是，合肥目前尚无一处“向下”要地的探索。市的地下空间开发几成空白，这已经远远落后于周边如武汉、长沙等兄弟城市。节约用地新规让合肥再“长高”5月25日，安徽商报报道的一则消息格外引人瞩目。合肥市房产、规划、国土、监察四部门联合下发《通知》，《合肥市建筑面积和容积率指标计算有关规定》将于6月1日起施行。该《规定》明确：鼓励建设超高层建筑，单体建筑高度超过100米的，100米及以上建筑面积可作为奖励，不视为违背原有规划设计条件规定。奖励建筑面积土地价款按办理时的市场评估楼面地价的40%缴纳。据了解，新规定适用于全市行政区范围内的各类建设项目。该规定施行后，新出让土地项目应在设计条件中明确奖励办法，没有明确的不享受奖励政策。规定施行前，规划设计条件中未作规定的已出让项目，实施容积率奖励需经合肥市规委会和土委会批准。显然，这一新规是在鼓励合肥的城市建筑向上发展，而帮助城市“长高”的动因则来自于“为推进节约集约用地试点市建设”。由此可见，之前从未感受到土地稀缺之困的合肥如今对“寸土寸金”已经有了更深刻的理解。正在向着大合肥之梦迈进的省会虽然正在不停刷新一个又一个城市新高度的记录，但是仍怀有“向上”要地的冲动。这背后则是对未来宝贵的土地资源“远忧”。“向下”要地合肥尚未尝鲜城市可以长多高？如果你没有机会去纽约，只需要去上海就可以领略到“世界领先水平”。回到合肥，你仍可以看到“全省领先水平”。抬头仰望，视线与高楼巨擘的线条在遥远的天际交汇时，人们无不感叹城市发展的快速。然而，当所有人都举目于高空时，似乎已经忘却了脚下的土地。虽然合肥适时出台了新规，不再限制建筑的向上生长，但这里却忘记了合肥“向下”的空间。目前，合肥尚没有一处成熟的地下开发探索。仅有的几处地下空间利用也仅仅停留在下穿人行道等“入门级”的水平上。土地资源是有限的，而人地矛盾已经在高速城市化的合肥日益彰显。清华大学土木水利学院建筑工程设计研究所副所长祝文君曾对媒体公开自己的观点，城市在“向上”发展的同时，“向下”也是随着经济发展而来的必然。曾参与过上海人民公园等一系列地下开发项目，并且一直致力于城市地下空间开发的祝文君认为，“地下空间是城市的战略性空间资源，是新型国土资源”，“现代城市的立体化不仅体现在中心区建筑高度的不断提升，也体现在地下空间的开发利用”。地下空白白白丢掉一座合肥事实上，国际上的诸多成功实例也一再证明，“地下空间开发利用是提高城市土地利用效率、缓解城市中心密度、人车立体分流、扩充基础设施容量、减少环境污染、改善城市生态最为有效的途径”。一个城市的可开发利用的地下空间资源量一般是城市的总面积乘以开发深度的40%。有省内专家测算，合肥的可开发地下空间的总量相当于目前合肥建成区的面积。地下的空白等于整整丢掉了一座合肥。实际上，合肥的地下空间利用目前已经远远落后于周边城市。如果说上海有着人民广场等成功的范例，但其国际级城市的身份还容易让合肥找到理由。来自武汉、长沙等中部省会城市的地下开发水平其实也早早超越了合肥。这些城市无一例外的将城市的中心广场作为地下空间利用的首选之地，成功的开发出了多个地下集商业、交通等一体的综合型城市体。之所以选择中心广场，一来是这里可以避让已建成的地面建筑。其次，中心广场往往本身就在周边聚集了大量而稳定的人气，便于进行商业开发。同时，中心广场周围的人流与车流挤占地面交通的局面也获得了缓解。地铁将近引来“向下”猜想广场作为城市的客厅，可以说是城市中最具魅力的建筑，通过与人的结合，广场往往又最能体现一个城市鲜明的个性。广场因为其本身蕴含的城市历史、承托的城市人，它已经成为城市文化的重要元素，也成为人们认识城市的一个窗口。实际上，合肥目前拥有包括胜利广场、新市府广场、和平广场等数个广场。广场数量不多，但各有各的精彩，完全具备了地下空间开发的潜质。仅以胜利广场为例，它地处新火车站南部，广场所处的地理位置也就是当年解放合肥时解放军进城的位置。胜利广场因此得名，中心大型雕塑“中国结”之高大雄伟乃全国之最。胜利广场的建设为周边市民提供了宝贵的大型户外活动场所，对促进市民交流、改善人居环境和提高城市品质均起到了积极的作用。同时，胜利广场地处合肥北部城区的中心，交通便捷的胜利广场向南不远就是元一的新商圈，人气旺盛，周边拥有多个成熟小区。最为重要的是，即将建设的合肥轨道交通线有望从广场下穿，这无疑为胜利广场的地下开发提供了绝好的契机。走向巢湖——合肥城市发展的必然趋向作者简介：朱玲松，浙江东华规划建筑园林设计有限公司副总规划师、国家注册划师、高级城市规划师梅江涛，合肥经济技术开发区建设发展局规划处处长、国家注册规划师一、合肥地区城市化进程进入加速期合肥市是安徽省省会，位于安徽省中部、长江淮河之间、巢湖之滨，通过南淝河通巢湖连长江达大海，具有承东启西、连接中原、贯通南北的重要区位优势。合肥市市域总人口562万，到2005年底，中心城区人口已达224万人，城市建设用地225平方公里，市域城市化水平达到45%。美国城市地理学家诺瑟姆用一条稍被拉平的“S”曲线形象地说明了城市化发展问题：一个国家或地区的城市化初期阶段，城市化水平在30%以前，城市人口增加是缓慢的；但当这个国家或地区的城市化达到中期阶段，城市化水平越过30%时，城市人口增加速度将非常迅猛，达到70%，这个时期就是“城市化发展加速期”；此后，城市化发展进入后期阶段（城市化水平在70%—90%之间），人口增加又进入缓慢期。在“城市化发展加速期”，城市人口的增加速度往往接近或达到每年1%的水平，就我国目前的情况来看，正处在这个时期。合肥市作为安徽省的省会，在区域城市化发展中更具有强劲的势头，在未来的二、三十年内，合肥的城市化发展将会突飞猛进。二、合肥中心城区即将或者已经达到最佳规模城市化水平提高，城市人口增加，城市建设区域不断扩大，它们之间的关系是相辅相成的，城市因为壮大才具有“极核”作用。因此城市壮大是城市良性发展的要求，但是，城市壮大到一定的界限，又容易产生各种各样的城市问题。我国东部很多大城市近年来跳跃式飞速的发展，没有及时解决好城市