重庆中原重庆市江北区石马河土地运营项目可研报告

五矿置业·重庆市江北区石马河土地运营项目可研报告建设面向未来的发展战略，为您创造可持续增长的价值基础；为您，我做到！COPYRIGHTRESERVEDCENTALINECHONGQING重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司CHONGQING(HONGKONG)CENTALINEPROPERTYCONSULTANTSLTD二零零七年九月2报告编制依据一.建设部颁发《房地产开发项目经济技术评价工作指导》；二.重庆市《重庆城市居住区规划设计规范》；三.重庆市《重庆市规划管理条例》及《技术规定》；四.《住宅建筑设计标准》；五.《建筑工程交通设计及停车场设置标准》；六.《城市道路绿化规划及设计规范》；七.《高层民用建筑设计防火规范》；八.合作方提供的基础资料。3目录第一部分重庆市概况第二部分项目概况第三部分市场分析第四部分项目SWOT分析第五部分项目实施第六部分项目经济分析第七部分风险分析第八部分结论1、重庆市概括2、都市区概况45总幅员面积82403平方公里总人口2808万城区常住人口600万西南地区重要经济中心城市。第一部分重庆市概况6第一部分重庆市概况重庆市都市区指主城九区，包括渝中区、江北区、渝北区、南岸区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、巴南区和北碚区.重庆市组团式发展明显,目前由五大商圈形成,包括解放碑商圈、观音桥商圈、沙坪坝商圈、杨家坪商圈和南坪商圈.沙坪坝商圈南坪商圈解放碑商圈观音桥商圈杨家坪商圈目录第一部分重庆市概况第二部分项目概况第三部分市场分析第四部分项目SWOT分析第五部分项目实施第六部分项目经济分析第七部分风险分析第八部分结论1、项目名称2、项目位置3、项目区域环境4、项目来源5、规划指标6、土地利用现状7、地上物现状7重庆市江北区石马河地块土地一级开发项目82.1、项目名称第二部分项目概况·项目地块位于江北区石马河街道玉带山村·周边大石坝农贸专业市场与观音桥、龙头寺及未来的江北城等四大商贸中心对江北区经济发展均有重要影响。本案解放碑商圈江北观音桥商圈沙坪坝商圈5公里5公里2公里92.2、项目位置第二部分项目概况北至字水中学、玉带山小学。10四至范围：东接玉石大道；南临盘溪河；西临嘉陵江；2.2、项目位置第二部分项目概况临嘉陵江北滨路一线，有超过1KM江景线；东面是重庆最大农产品批发市场集散地，由盘溪农产品批发市场、观音桥农产品批发市场、茶叶批发市场等组成。112.3、项目区域环境第二部分项目概况为加快江北嘉陵江滨江建设进程，并缓解农贸市场发展受有限土地资源所限，重庆市江北区人民政府授权重庆北部土地整治有限责任公司、重庆市观音桥农贸市场管理处与五矿置业对本项目地块进行土地一级市场联合整治。122.4、项目来源第二部分项目概况项目地块目前为生地，根据《重庆市江北区观音桥农贸市场扩建土地联合整治协议书》，整治土地面积约1037.7亩（其中农用地642.15亩、国有地395.55亩），其中不少于400亩用地性质为农贸市场。项目地块综合容积率初定为3.74，详见下表：13分区地块住宅用地市场用地占地面积（亩）637.7400建筑形态高层\小高层容积率5.001.725地上建筑面积（㎡）2126729.0460018.32.5、项目规划第二部分项目概况围合范围内，有600余亩农用地，300余亩居住及中小企业工业占地，其中变电站、石英玻璃厂及金笔厂将予保留。142.6、土地利用现状第二部分项目概况民宅工厂工厂变电站152.7、地上物现状第二部分项目概况项目地块拆迁量大，但根据《重庆市江北区观音桥农贸市场扩建土地联合整治协议》第四条双方责任约定：重庆北部土地整治有限责任公司、重庆市观音桥农贸市场管理处负责该项目地块范围内的农村征地和城市拆迁工作；162.7、地上物现状第二部分项目概况目录1、重庆市房地产总体发展2、土地市场分析3、项目区域内市场环境4、小结17第一部分重庆市概况第二部分项目概况第三部分市场分析第四部分项目SWOT分析第五部分项目实施第六部分项目经济分析第七部分风险分析第八部分结论18第三部分市场分析都市人口稳步增长，房价增长在居民可接受范围内，重庆房价健康稳定增长2000-2006重庆市都市区人口规模及增长2000-2006重庆市都市区房价和都市区家庭可支配收入比3.1、重庆市房地产总体发展1902004006008001000120014002000200120022003200420052006020406080100120固定资产投资基础建设投资房地产投资固定资产投资增长率房地产投资增长率基础建设投资增长率都市区固定资产总投资/房地产投资/基础设施投资分析020040060080010001200140016002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年-60.00%-40.00%-20.00%0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%商品房竣工面积商品房销售面积商品房空置面积竣工面积增长率销售面积增长率空置面积增长率05001000150020002500300035002002年2003年2004年2005年2006年0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%商品房销售均价住宅销售均价商品房均价增长率住宅均价增长率2000-2006都市区商品房竣工面积、销售面积、空置面积及增长率表2000-2006重庆市都市区房地产（商品房）和住宅成交均价分析重庆房地产需求较旺盛，投资成分少，年均建筑面积计算价格增幅13%左右；3.1、重庆市房地产总体发展第三部分市场分析20050100150200250300350400商品房竣工面积96.539.6241.56134208.7220584.65344.9562.48商品房销售面积64.0649.6133.7693214.7140.5354.94359.967.8渝中区大渡口区江北区沙坪坝区九龙坡区南岸区北碚区渝北区巴南区北部片区是重庆市未来房地产发展的热点区域，江北及渝北二区住宅销售面积约占主城九区总销售面积的50%2006年重庆市各都市区房地产市场供需情况3.1、重庆市房地产总体发展第三部分市场分析213.1、重庆市房地产总体发展第三部分市场分析“城乡统筹综合配套改革试验区”对房地产市场的影响——市场销量和价格同时大幅上涨；热点区域发生外移新试验区政策将会吸引更多外资进来，特别是房地产投资开发，因此未来10年重庆房地产市场还将迎来新一轮的高潮，这对资金提出了更高要求，未来重庆楼市将全面进入资本为王的时代，而在资本竞争的背后，将是品牌至胜，同时会刺激开发商疯狂的屯地。从城市发展规划来看，随着城区内五大城市中心和两大城市副中心的发展实施，未来房地产热点区域将全面外移。房价开始进入高启阶段按照一般规律来看，城市房价在5~6年时间内会有一倍的增长，特区政策将加速重庆的房价增长。大量的外地开发商到重庆拿地，将打开本地原本封闭的以成本为指导的市场，外地开发商和本地开发商产生博弈行为，成为房价上升的另一契机。土地政策可能开启新时代真正的城乡统筹势必要建立必要的交通体系和连接点，和必要的经济共享和发展的体系，政府将支出大量的资金在城市和区县以及城市和城市之间的基础建设上，大笔的开销是政府无法独立承担的，解决的机制从目前看来很有可能以土地作为突破口，土地的期权政策等可能都会成为开启城乡统筹试验区的先驱政策。土地政策将从成渝特区开始开启新时代。3.2、土地市场分析物权法的实施将加大旧城改造拆迁难度，迫使房地产开发重点逐向郊区或城乡结合部转移。2620820975144961561580501001502002502003年8—12月2004年2005年2006年土地出让宗数及面积土地宗数平均每宗出让面积（亩）22第三部分市场分析360.771045.06923.951650.3105001000150020002003年8—12月2004年2005年2006年主城区土地出让面积(单位：万平方米)出让面积28.632111.2358.74177.680501001502002503002003年8—12月2004年2005年2006年总成交金额土地出让宗数逐渐减小而单宗面积在逐步增加，土地总体成交面积和成交价格有较大提升。特别是近年重庆成立“试验区”后，土地价格有着较大空间的飞跃，楼面地价从1000元增至3000元，甚至4000元；将进一步带动重庆房价的飙升。233.2、土地市场分析第三部分市场分析3.3、项目区域内市场环境24本案第三部分市场分析3.3.1大石坝-石马河板块表:在售项目情况项目名称开盘时间产品形式销售价格（元/㎡）销售率东方港湾2005.10高层380098%东海岸（一期）2007.6高层4500100%大川水岸（菲尔小城）2007.3高层花园、洋房310095%元佳广场2007.5高层、公寓450050%板块内项目规模偏小，品质较差，目前售价格尚为江北区最低（均价3100-4500元/㎡），但近期随着北滨路的延伸和旧城改造的加速,区域市场认可度正快速提升.253.3、项目区域内市场环境第三部分市场分析3.3.2北滨路板块房地产市场环境项目名称开盘时间产品形式销售价格（元/㎡）销售率华宇北国风光2006.8小高层、高层一期3400二期3800三期450090%鹏润·蓝海2007.4小高层、高层600095%珠江太阳城2007.3高层600085%依托丰富的江景资源，北滨路板块成为重庆房地产市场板块的热点区域表:在售项目销售情况263.3、项目区域内市场环境第三部分市场分析3.3.2北滨路板块房地产市场环境项目名称开发企业用地面积（亩）总建筑面积（万㎡）中海北滨路项目中海地产24025北京国兴项目北京国兴40588信合置业项目香港信合30050春森彼岸重庆龙湖20078招商江湾城招商地产24550小计1440291表:主要潜在项目随着国内一线品牌开发企业的纷纷进驻,区域房地产价值及销售价格将得到较大的提升.273.3、项目区域内市场环境第三部分市场分析283.3.3冉家坝板块房地产市场环境项目名称体量（万㎡）产品形式户型区间销售价格（元/㎡）销售率光宇.阳光地中海16高层两房：58-73㎡三房：81-95㎡4500一期100%春风.城市心筑16高层两房：66-78㎡三房：97-113㎡4200一期100%橄榄郡16高层两房：63-72㎡三房：75-106㎡400098%升伟.新意境23高层一房：40㎡两房：63-80㎡三房：98-132㎡4100一期：98%二期：75%合计71表：主要在售楼盘情况板块内新项目较少，主要是前期项目的消化.物业形态以高层和小高层为主，户型供应以紧凑中小户型为主，近期整体价格飙升，目前均价在4000-4500元/㎡间，中小户型的整体销售情况较好。3.3、项目区域内市场环境第三部分市场分析293.3.4北部新区板块房地产市场环境区域自2004年以来，聚集大量知名开发商，且规模较大，多数项目总建筑面积集中在50-100万㎡及100万方以上，开发周期较长。在未来几年内将会持续放量，市场竞争依然激烈。北部新区特别是经开片区供应产品形态主要为别墅及花园洋房等低密度物业，即使有小高层和高层产品的出现，其品质在也非常突出，例如棕榈泉。由于物业品质较高，户型主要以舒适性大户型为主，整体价格特别是花园洋房和别墅居全市最高水平，高品质项目销售情况良好，由于产品总价较高，销售速度较慢，个别项目产品品质较差前期销售受阻，目前随着重庆市房地产的再度升温而有所改善。3.3、项目区域内市场环境第三部分市场分析303.3.4北部新区板块房地产市场环境表:主要潜在项目板块项目名称项目体量开发商产品形态高新片区江与城占地1800亩，建面100万㎡重庆龙湖地产花园洋房、高层金科.十年城占地24万㎡，建面70万㎡重庆金科集团花园洋房经开片区奥林匹克花园总占地3300亩，后续项目约150万方重庆奥林匹克花