房地产企业融资方式分析

房地产企业融资方式分析——保利房地产（集团）股份有限公司房地产企业融资的特征•1.以银行信贷为主•我国70%左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接来自银行•2.企业上市融资为辅•“上市融资——用融来的钱买地——再用买来的地融资”的方式,已经被许多业内人士看做推高土地价格的一种重要因素。•3.个别企业能够涉及到其他融资方式•仅有个别企业使用过如债券、房地产信托投资基金(REITs)、典当融资、金融租赁、过桥贷款以及信托融资等方式。我国房地产企业融资方式的现状房地产融资就是房地产资金的融通,是房地产业与金融业密切结合的产物。1.开发资金需求量大，对外源性融资依赖性高。从发展趋势看，我国房地产单纯依赖银行信贷的局面会有所缓和，但外部融资比例不减，只是在结构上多元化。2.土地和房产的抵押是重要条件。3.资金面临较大经济风险和财务风险。国内银行贷款银行贷款是房地产开发商趋之若鹜的主要房地产企业融资渠道。虽然央行121号文件规定，银行贷款现阶段从紧，对于项目开发程度和开发商自有资金的开门槛，将大多数开发商排除在门外。但是，对于企业而言，便捷，成本相对较低，财务杠杆作用大的银行贷款有着致命的诱惑，更何况，其还债压力大等缺点还可以通过调整长期负债和短期负债的负债结构加以规避。同时，房地产信贷业务目前仍普遍被银行视为优质资产，商业银行的信贷热情丝毫未减。以银行信贷为主的融资方式存在的问题：1.对于开发商而言,贷款受政策影响比较大,且贷款的门槛越来越高。2.对于银行而言,至少存在着以下两种风险:第一,呆坏账风险。银行无法使用如证券化的方式来分散这种风险,而只能将风险集中在自己身上。第二,成本增加风险。我国还没有发达的评估市场和评级市场。3.对于政府而言,如果大量的房地产融资都是来源于银行系统,必然会增加对房地产调控的难度。股权融资股权融资最大的优点是企业没有定期还本付息的压力，可以很好的规避企业经营状况起伏时的财务风险。而且筹措的资本具有永久性，无需到期偿还，保证公司对资本的最低需求，维持公司长期稳定发展。并使资本负债率下降，优化企业的资本结构。股权融资的缺点是股票的股息或红利比债券和银行利率高，发行费用也相当可观，所以，股权融资成本在各类融资方式中筹资成本最高。上市房地产企业融资：上市是企业获取资金，实行资本运作的主要方式之一，也是企业品牌提升的良好应。然而中国证监会的《关于进一步规范股票首次发行上市有关工作的通知》让大多数房地产公司只能望洋兴叹。新规则面前，真正有实力，守规矩的开发商方可顺利上市，然而在目前开发商数量过多、信用水平普遍低下的情况下，欲通过大规模的上市解决行业性的资金短缺，并不现实。案例分析：保利房地产（集团）股份有限公司保利房地产（集团）股份有限公司•是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，是中国保利集团房地产业务的运作平台，国家一级房地产开发资质企业。•2006年7月31日，公司股票在上海证券交易所挂牌上市，成为在股份制改革后，重启IPO市场的首批上市的第一家房地产企业。•2009年获评房地产上市公司综合价值第一名，并入选“2008年度中国上市公司优秀管理团队”。2010年中国房地产上市公司排行榜2010排名公司名称公司代码1万科000002.SZ2中国海外发展00688.HK3保利地产600048.SH4华润置地01109.HK5碧桂园02007.HK2009年公司实现销售签约433.82亿元。截至2010年一季度，公司总资产达1514.61亿元，实现销售认购过661.68亿元。2008年受金融危机的影响，房地产公司业绩普遍下滑。但是保利地产的业绩保持了平稳发展。2008年保利地产有8个楼盘年销售额突破10亿元大关。公司之前确定的以广州、北京、上海为中心，二、三线城市联动发展的战略布局也逐步显现出优势。2008年北京、广州销售额达到42.1亿元和57.26亿元，均位列第一位。上海20.95亿元，市场占有率由0.12%迅速提升到1.07%。京广沪三足鼎立的战略格局初步显现，而在成都、长春、重庆等二线城市销售额均进入三甲之列。保利地产能在地产业寒冬到来之时保持业绩的稳定，原因是多方面的。保利在危机开始之初就意识了，并采取了抢资金、抢工程、抢市场的三抢策略。抢资金是通过加强融资，保障在即将到来的调整中财务平稳。抢工程目的是尽量将工期往前赶，尽量提前销售期。抢市场就是加大营销力度，早日把建好的房子销售出去。其中最主要的就是抢资金，即融资。房地产是典型的资本密集型行业，由于宏观调控，资金的保障成为地产公司的重中之重。此次保利地产能在整个房地产业中笑傲江湖的重要原因之一，就是多种融资渠道保障了公司的稳健发展。保利地产主要的融资方式有：信贷融资保利地产的银行贷款总额约122亿元，其中约32亿元是短期借贷。在速动比率排名中，保利地产为0.3，与富力地产、金地、首创居于同一水平股权融资保利地产在国内Ａ股市场上市后，成功地打通了资本运作的渠道，财务抗风险能力和偿债能力明显增强。公司去年同期成功进行了70亿的公开增发债权融资2008年7月份顺利发行了公司债43亿元，5年期的票面利率7%，长期资本比重进一步提高信托融资公司与信托机构累计发行了三次信托产品，融资超过3亿元筹资情况——首次发行上市日期发行数量（万股）发行价格（元/股）募集资金总额（万元）2006-7-3115,00013.95209，250筹资情况——公开增发发行日期发行数量（万股）发行价格（元/股）募集资金总额（万元）2007-8-912，61755.48700，000公司筹资情况筹资情况——发行公司债券发行日期债券品种票面利率发行总额2008-7-115年期固定利率债券7%430，000起息日兑付日2008-7-112013-7-11筹资情况——定向增发发行日期发行数量(万股)发行价格（元/股）募集资金总额（万元）2009-7-1433.16724.12800，000•上市后的5年，保利地产总资产增长了18倍，由2005年的80亿上升为2010年的1523亿。•与此同时，保利地产正在上演着“速度地产”的传奇。在保利地产董事长宋广菊的引领下，保利地产正向“3-5年内再造一个保利地产”目标迈进。快速发展无疑需要庞大的资金作为后盾。•2011年，保利地产房地产直接投资总额预计达812元，但截至2010年底，结余货币资金为192亿元，此间资金缺口超过620亿元。公司融资决策•2010年3月19日，保利地产公布再次增发预案，即计划募资不超过96亿元，用于开发13个地产项目。•2011年3月25日，保利地产股东大会决议修改2010年度非公开发行预案，调低增发底价，增加非公开发行数量，保证96亿元的融资规模不变。•同年4月19日晚，据保利发布2011年第一次临时股东大会决议公告显示，这笔96亿元的再融资再延长12个月。•虽然资本市场融资无门，但保利地产仍具备相对强大的融资能力。“资本市场融资一旦放开，保利地产凭借其央企的背景，也将会在批准融资的次序上获得优先。•纵使有千万条融资渠道，保利地产最根本的资金来源还是销售回笼资金。保利地产今年推出的很多项目都在二三线城市，将在很大程度上化解限购令对保利的影响。保利地产的销售量将明显向二三线城市倾斜”。调整城市战略之余，保利地产也在加码商业地产。据2010年年报，保利地产投资性房产金额为42.39亿元，同比增长425.1%，主要原因是广州保利世贸中心等经营性物业投入使用。此外，保利地产商业地产方面的经营收入也突破5亿元，光保利世贸中心就达2.5亿元，保利洲际酒店于2010年4月10日开业，不到9个月的营业收入就达9189万元。面对严厉的调控政策和日益趋紧的货币形势，保利地产除加强传统的银行贷款外，积极开拓多元融资渠道。2010年报显示，公司已发起设立了信保(天津)股权投资基金管理有限公司，年内完成募集资金24亿元，完成6个项目投资，2011年计划进一步扩充基金整体规模。报告期2011-06-30总股本（万股）594833流通股（万股）584323每股收益0.47元每股净资产5.30元每股现金含量-1.39元净资产收益率--%每股未分配利润2.22元每股销售收入2.55元每股资本股基金2.00元净利润（万元）279461保利地产代码：600048.sh融资成果•2006年通过IPO融资，成为股权分置改革后重启IPO市场的第一家房地产上市公司。•2007年中期，保利地产的资本负债率达到79.63％，经营活动产生的现金流净额约－55亿元。但是在当年8月公开增发70亿元之后，保利地产的资本负债率迅速下降至65％左右。•2008年中期，保利地产经营活动产生的现金流净额约－64.5亿元，银行贷款增加了54.9亿元。•2008年下半年，保利又迅速发行了43亿元公司债，减少了短期负债的压力，长期资本比重进一步提高，继而也优化了负债结构，同时节约了财务费用。销量方面，保利地产2006年的销量仅为83亿元，2007年—2009年，保利地产连续三年实现50%以上的增长，于2009年成功入围房地产企业营业额三甲，2010年再升一位，紧逼龙头企业万科集团。2011年，保利地产保持了这种强劲增长的势头。据公告，2011年第一季度，保利地产新开工面积、在建面积分别为320万、1702万平方米，同比增长154.66%、74.82%。2011年公司计划房地产直接投资总额812亿元，其中在建项目255亿元，拟建项目177亿元，拓展项目380亿元。案例启示：•一.及时有效的融资对房地产公司的发展至关重要•融资的作用包括：•（1）聚集资金的功能•（2）促进资金的横向融通：房地产的一大特点是区域性，形成房地产区域市场。•（3）提高资金的运用效率•（4）提高房地产市场宏观调控效果二.应拓宽融资渠道•不同的融资方式有各自的优点，进行多渠道融资，有利于提高公司融资的稳定性。例如：相比股权融资来说，债权融资程序上更快捷，债权融资成功率更高；相对于银行贷款，债券融资成本更低；公司债所融资金应用灵活，限制较少；可供企业借债的对象众多，市场化操作更为规范。•例如：相比股权融资来说，债权融资程序上更快捷，债权融资成功率更高。相对于银行贷款，债券融资成本更低公司债所融资金应用灵活，限制较少可供企业借债的对象众多，市场化操作更为规范三.融资成本对房地产公司影响巨大房地产公司长期发展，主要是看融资渠道是否畅通和多元化，融资成本的差异将导致房地产公司长期业绩出现分化。房地产公司应通过拓宽融资渠道，提高融资效率等方式控制融资成本。例如，沪深股市目前正在掀起的房地产公司借壳热。房地产企业之所以纷纷借壳上市，也是出于成本的考虑，借壳上市为房地产企业打开了低成本融资的大门。由于全流通消除了非流通股的障碍，房地产公司借壳上市今后会更加活跃。小结：•1.从我国房地产企业目前融资实际情况看，银行贷款仍然是普遍采用的融资模式。拓展其他融资渠道，上市直接融资也不失为一种好的融资方式，资本市场给房地产企业更好的融资平台，上市公司在这方面总是有更大的资金优势。•2.就外源融资而言，还有其他可供选择的方式，．如债券融资和私募融资，房地产企业在业绩表现良好等等的条件下也可以考虑，但是利用这些融资模式有一定的要求，企业应当谨慎权衡。•3.对于内源性融资模式，如果房地产企业业绩好，利润多，可以利用留存收益增资，这种方式比较方便易得，企业容易把握和控制，没有筹集和发行费用，从这个角度来说，融资成本相对较低。•4.提高资产资本周转率和利用效率，尤其是被很多企业忽视的提高资会周转率方面，企业资金(包括固定资金和流动资金)在生产经营过程中不间断地循环周转，从而使企业取得销售收入。加快资金周转本身就是一种变相的融资模式。