房地产企业资本运营

房地产企业资本运营银监会设置房企贷款上限•要求银行对大型房地产集团实行并表授信管理,房地产集团及各成员企业贷款总额不得超过在建工程的50%。银监会内部最新数据显示•在60家大型房企集团所属的847家贷款企业中,同时在两家以上法人银行获得授信的426个,同时在五家以上法人银行获得授信的90个。6月末,60家大型房企集团涉及集团内互保贷款金额1417亿元,较年初增长22.3%。•除多头授信互保外,房企资产负债率高的问题也使银行关注。60家房企中近三成企业的资产负债率70%。?严重•大型房企内部关联结构较复杂,有多个子公司,集团公司治理混乱,跨地区、跨境、跨业投资经营普遍存在。他们会把贷款在公司内部腾挪转换。•因此,监管机构正严审企业的关联交易,严防信贷资金转移和挪用,并防企业通过关联交易抽逃资本,严控贷款关联担保,禁止互保。资产负债率70%?•对房地产行业这个高负债率运营模式的行业,这种负债率仅是行业的平均水平。•今年三季度万科的负债率由二季度末的69.83%,上升至73.75%;•保利地产为78.91%;•绿城中国负债率更是高达158.8%。真正？所在•但要把房企中每个有独立法人子公司的负债都要算清楚,这样房企的资产负债率远不止70%。•除了按照独立法人实体核算负债情况外,银行衡量负债时还要考虑,把此前一些银信合作产品这样的表外资产转入表内时,所带来的贷款增长。关于个人房贷•略。•结论：放款收缩融资7500与农业银行破发加班印啊开发资金筹集不等于资本运营•开发资金流动的过程及资金流动的特征：•（一）资金占用量大•（二）资金占用时间长，周转速度慢•（三）资金运动受区域范围的影响开发资金筹集的基本原则•（一）安全性原则•（二）经济性原则•（三）可靠性原则开发资金筹集的渠道•自有资金：•1、财政拨款：根据国家基本建设计划和房地产投资计划无偿拨付•2、主管部门拨款：根据城市建设综合开发计划无偿拨付•3、企业最初投资和积累资金•信用担保：•银行根据企业的申请对企业的财务状况进行审核，对于经营状况较好的给予贷款。能否取得贷款主要取决于企业的声誉、品牌、信用历史，一般只有实力非常雄厚的房地产开发公司才能获得。房地产企业的资产经营与资本运营•资产经营是指企业利用自身的人财物等资源，通过一定的组合，开发产品，拓展市场，获取经济效益和社会效益。它包括产品经营、品牌经营等。•资本运营是指企业利用自身所有的存量资本，通过公司改造、兼并收购、股权重组等一系列方式进行有效运营，使之变为易于流通、易于流动、易于交换的活化资本，谋求在风险与盈利之间的特定平衡，以最大限度地实现企业资本的保值增值。资本运营•从外部取得的资本+内部拥存的各种资本•全部纳入价值资本的运行轨道,通过借贷、并购、重组、上市、产权转让等各种方式,为企业融得资金,实现投资及资本结构优化,将潜在的资本转变为活化资本并进行优化配置的经营活动。资本运营特点•(1)资本运营的增值性。这是根本目的,并不注重规模的简单扩张,而是追求增加新的价值,注重生产要素运营的实际和有效。•(2)资本运营的流动性。是指企业流动资产的流动,分析与评价这种流动的参数是流动资产占有总量与流动的速度。广义的流动是指企业的各类资产,包括有形资产和无形资产。资本的生命在于运动,资本只有通过不断的运动才能实现合理的配置和扩张。•(3)资本运营的风险性。风险和盈利总是相伴而行的。市场瞬息万变,竞争激烈,要求经营者居安思危,超前决策。增强企业抵御风险的能力。先是融资/次是资本结构的优化组合•资本的筹集包括自有资本的积累、权益资本和负债资本的筹集。•权益资本的筹集主要有吸收直接投资、发行股票等方式;•负债资本筹集主要有房地产经营贷款、房地产抵押贷款、房地产信托以及发行债券等方式。调整资本结构优化组合•调整负债结构、投资结构、资产结构、经营结构、来源结构•在总资产与净资产、负债资本与权益资本、长期负债与短期负债、专业化经营与多元化经营、长期投资与短期投资、金融资本经营收益等构成要素中进行目标结构的选择与合理比例的确定。融资现状分析•(1)融资渠道单一•房地产行业的主要资金来源是银行贷款。大陆国营开发企业银行贷款占全部资金的比例至少为50%（国际通行的安全线是40%）。•(2)新的融资方式如股权融资和债券融资所占比例很小。由于政策法规的阻碍,目前房地产企业直接上市融资困难。上市的房地产公司多为国营的，房地民营开发企业极扫少。投资及资本结构优化分析•(1)企业上市主要包括以下几种方式:•一是直接上市的方式一方面为企业融资,另一方面也为企业带来了良好的公司治理方式与管理上的规范。•二是买壳上市。即收购一家上市公司,然后转换其主营业务为房地产,从而达到买壳上市的目的。•(2)房地产企业强强合作。双方合作的模式一般是采取股权合作的形式。•(3)房地产企业之间的并购。这种并购,收购方将本公司品牌优势/管理效率移植到被收购企业中,追求资源整合和协同效应。资本运营面临的问题•1资本运营企业规模小,竞争力差。没有形成一定的规模,竞争力差,导致房地产商自身的资本运营能力有限。•2缺乏专业的资本运营人才。房地产发展的历史短、不规范,从业的人员来自各行各业,缺乏市场运作、综合管理、财务管理、证券操作技术等专业素质,而从事资本运营的专业人才更显不足。•3对资本运营的认识不足。企业的经理阶层、普通职工因害怕会削弱自己的权利、福利,加剧竞争的压力而顾虑重重。资本运营创新的必然性•1融资成本给予了房地产企业资本运营压力。资金吃紧,银行融资渠道的门槛提高,房地产企业纷纷开始寻求新的融资渠道,其中以信托基金和产业基金为投资来源的资金运作模式将成为今后主要运作模式。•2土地出让制度。调整土地使用权出让相关政策法规,出让土地的严格限制等。•3加息政策将改变房地产结构。央行调高了基准利率、提高房贷利率等加息政策对房地产业产生重大影响。体现在两方面:一是融资成本上升，使公司中长期的业绩和利润下降。二是融资规模下降。一方面开发商贷款需求受到制约;另一方面开发商通过信托、股票发行等渠道进行融资也会受到影响。总结•说到底就是把静态、凝固的资产变为动态的可流动的资本,让资产在流动中实现增值。••谢谢大家！