房地产估价报告定量评审标准

1附件：房地产估价报告定量评审标准目录表1房地产估价报告一般项目评审标准................2表1-1市场法评审标准..............................6表1-2收益法评审标准..............................7表1-3-1成本法（房地）评审标准...................10表1-3-2成本法（建筑物）评审标准.................12表1-3-3成本法（土地）评审标准...................14表1-4-1假设开发法（现金流量折现法）评审标准.....15表1-5基准地价修正法评审标准.....................18表2房地产抵押估价特殊项目评审标准...............192表1房地产估价报告一般项目评审标准评审大项序号评审项目评审标准标准分扣分项目分值及说明一、封面致函目录声明假设和限制条件︵10分︶1封面（或者扉页）要素齐全，表述准确、清晰、简洁。1(1)封面（或者扉页）的要素包括：估价报告名称、估价项目名称、估价机构（名称）、注册房地产估价师（姓名）、估价报告出具日期、估价报告编号6项。每缺少一项扣0.5分，直至扣完。(2)表述不准确、不清晰、不简洁的，扣0.5分。2*致估价委托人函内容完整，前后一致，表述准确、清晰、简洁。3(1)致函基本内容包括：标题、估价委托人名称或者姓名、估价目的、估价方法（名称）、估价对象（名称、坐落、范围、规模、用途、权属）、估价时点、价值类型（名称）、估价结果（总价、单价）、估价机构名称和盖章、致函日期10项。每缺少一项扣0.5分，直至扣完。(2)表述不准确、不清晰、不简洁的，扣1分。3目录内容完整，前后一致。1(1)目录基本内容包括：标题、注册房地产估价师声明、估价假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件6项。每缺少一项扣0.5分，直至扣完。(2)估价结果报告缺少一级标题的，扣0.5分。(3)估价技术报告缺少一级标题的，扣0.5分。(4)组成内容名称前后不一致的，扣0.5分。(5)未标注页码或者页码前后不一致的，扣0.5分。(6)附件具体名称未列示或者不详细的，扣0.5分。4*注册房地产估价师声明内容全面、规范，针对性强。1(1)未列明实地查勘的注册房地产估价师姓名及实地查勘日期的，扣0.5分。(2)说明是否有重要专业帮助；有重要专业帮助的，应说明帮助的专家，未说明的，扣0.5分。(3)应有重要专业帮助而未说明重要专业帮助的，扣0.5分。(4)缺少注册房地产估价师姓名、注册号、亲笔签名的，扣0.5分。5*估价假设和限制条件假设和限制条件合法、合理，理由充分。4(1)估价假设未按“必要、合理、有依据”要求说明的，扣1～3分。(2)估价限制条件针对性不强的，扣1～2分。3二、估价结果报告︵20分︶6*估价委托人内容完整，表述准确。1缺少估价委托人必要信息（单位名称或者个人姓名和住所）的，扣1分。7*估价机构内容完整，表述准确。1估价机构基本内容包括：估价机构全称、法定代表人或者执行合伙人姓名、住所、估价资质等级、估价资质证书编号5项。每缺少一项扣0.5分，直至扣完。8*估价目的表述具体、准确。2(1)估价目的表述不具体、不准确的，扣1分。(2)估价目的表述错误、模糊，未对应其经济行为的，扣2分。9*估价对象基本状况描述全面、准确，范围界定清楚。4(1)估价对象基本状况包括：名称、坐落、范围、规模、用途、权属等。描述不全面、不准确的，扣0.5～2分。(2)估价对象范围（土地、房屋、构筑物、树木等；包含动产、债权债务、特许经营权等其他财产的，应说明）界定不清楚的，扣0.5～2分。10*估价时点确定正确，确定理由简要明确。1(1)估价时点确定不正确的，扣1分。(2)估价时点确定理由未简要说明的，扣0.5分。11*价值类型价值类型正确，价值内涵或者定义准确。2(1)价值类型未明确或者不准确的，扣1.5分。(2)价值内涵或者定义表述不准确的，扣0.5～1.5分。12*估价依据依据完整、合法有效。2(1)必要的法律法规依据未列明的，扣0.5～1分；法律法规名称表述不全面、不准确的，扣0.5分。(2)估价标准依据未列全的，扣0.5～1分；估价标准名称表述不全面、不准确的，扣0.5分。(3)估价依据过时或者失效的，扣0.5～1分。(4)滥列估价依据的，扣0.5～1分。13*估价原则原则完整、准确。1应列明独立客观公正原则、合法原则、最高最佳利用原则、估价时点原则、替代原则。每缺少一项扣0.5分，直至扣完。14*估价方法采用的估价方法的名称和定义准确。2(1)应采用的估价方法未采用的，扣2分。(2)采用的估价方法名称或者定义不准确的，扣0.5～1分。15*估价结果完整清晰，前后一致。2(1)估价结果（包括币种、总价、单价及总价大写）表述不完整的，扣0.5～1分。(2)估价结果内涵（是否与假设和限制条件一致，是否扣除出让金、相关费用及税金等）不清晰的，扣1分。16*估价人员人员与内容齐全、准确。1(1)未写明执行估价的注册房地产估价师姓名、资格、注册号或者亲笔签名的，扣0.5分。(2)有协助估价而未写明协助的人员姓名、资格（职称）、协助内容或者亲笔签名的，扣0.5分。(3)有重要帮助而未写明帮助的专家姓名、资格（职称）、帮助内容或者亲笔签名的，扣0.5分。17*估价作业日期表达正确，有保质完成的合理时间。1(1)表达不正确的，扣1分。(2)时间上难以保证按质完成的，扣0.5分。4三、估价技术报告︵60分︶18*实物状况描述与分析土地实物状况描述与分析描述全面、翔实，分析客观、透彻。3(1)土地实物状况包括：名称、四至、面积、用途、形状、地形地势、土壤地基、基础设施完备程度、土地平整程度等。每缺少一项扣0.5分。(2)实物状况描述、分析与估价对象类型针对性不强的，扣0.5～1分。建筑物实物状况描述与分析描述全面、翔实，分析客观、透彻。3(1)建筑物实物状况包括：名称、规模、用途、层数和高度、建筑结构、装饰装修、设施设备、层高、空间布局、建成时间、维护状况、完损状况等。每缺少一项扣0.5分。(2)实物状况描述、分析与估价对象类型针对性不强的，扣1分。19*权益状况描述与分析描述全面、翔实，分析客观、透彻。3(1)土地所有权状况、土地使用权状况、他项权利设立情况、目前使用情况、土地使用管制、其他特殊情况的描述不全面、不明晰的，每项扣0.5分。(2)房屋所有权状况、他项权利设立情况、出租或者占用情况、其他特殊情况的描述不全面、不明晰的，每项扣0.5分。20*区位状况描述与分析描述全面、翔实，分析客观、透彻。3(1)位置状况包括：坐落、方位、距离、朝向、楼层等，每缺少一项扣0.5分，最多扣1分。(2)交通状况包括：道路状况、出入可利用交通工具、交通管制情况、停车方便程度等，每缺少一项扣0.5分，最多扣1分。5(3)环境状况包括：自然环境、人文环境、景观等，每缺少一项扣0.5分，最多扣1分。(4)外部配套设施状况包括：基础设施、公共服务设施，每缺少一项扣0.5分，最多扣1分。(5)区位状况未来变化趋势未分析的，扣1分；分析不深入的，扣0.5分。(6)区位状况描述、分析与估价对象类型针对性不强的，扣1分。21*市场背景描述与分析宏观房地产市场、当地估价对象细分房地产市场及相关影响因素分析简明、准确、透彻，针对性强。4(1)未进行本地整体房地产市场形势分析的，扣1分；此项分析太笼统的，扣0.5分。(2)未进行本地本类房地产过去、现在和未来状况分析的，扣1分；此项分析太笼统的，扣0.5分。(3)未进行国家及本地宏观经济政策因素分析的，扣1分；此项分析太笼统的，扣0.5分。(4)分析结论不能为估价测算及估价参数取值提供市场支持的，扣1分；支持不充分的，扣0.5分。522*最高最佳利用分析最高最佳利用判定正确，分析透彻、具体；有合法依据和市场依据。3(1)未进行合法性分析的，扣2分，合法性分析不深入，扣1分。(2)未进行利用前提选择表述的，扣0.5分。(3)未结合估价方法应用进行分析或者分析不具体的，扣0.5～1分。(4)最高最佳利用分析针对性不强的，扣1分。23*估价方法适用性分析技术路线表述清晰、明确；估价方法排查完整、合理，已选用估价方法理由充分，未选用估价方法理由充分。3(1)技术路线未表述或者表述不清晰的，扣0.5～1分。(2)已选用估价方法的理由未表述或者表述不充分的，扣0.5～1分。(3)未选用估价方法的理由未表述或者表述不充分的，扣0.5～1分。24*估价测算过程数据来源依据充分，参数选取客观、合理，理论表述与实际应用有说服力；有必要的分析和过程；计算过程完整、严谨、正确。36(1)按相应估价方法评审标准评审，详见表1-1～表1-5。(2)当估价应选用两种或者两种以上方法但未全部选用时，未选用方法的应得分数按相应权重直接在36分内予以扣除。25*估价结果确定估价结果客观合理，确定方式恰当、理由充分，结论表述清晰(含单价、总价)。2(1)估价结果确定方式不恰当的，扣1分。(2)估价结果确定方式和调整的理由不充分的，扣1分。四、附件及外在质量︵10分︶26*附件附件资料齐全、完整、真实。5(1)附件的基本资料包括：估价委托书、估价对象位置图、内外部状况以及周围环境和景观的照片、权属证明复印件、估价机构资质证书和营业执照复印件、估价师注册证书复印件等，每缺少一项扣0.5分，直至扣完。(2)内外部状况以及周围环境和景观的照片不完整的，扣0.5分。27外在质量报告名称、专业用语规范；文字简洁、通畅、表述严谨，逻辑性强；文本格式规范、无错别字、漏字，标点使用正确；排版规整、前后一致、装订美观大方。5(1)报告专业术语及用词不规范的，扣0.5～3分。(2)文字表述存在缺陷，逻辑性不强、不通畅，不够客观、平实的，扣0.5～3分。(3)报告中出现病句、错别字、漏字、标点符号错误的，扣0.5～2分。(4)报告各部分之间内容重复的，扣0.5～3分。(5)排版不规整，序号使用不规范及顺序错误等的，扣0.5～2分。(6)报告各部分之间描述不一致的，扣0.5～3分。(7)装订质量粗糙的，扣0.5～2分。合计1006表1-1市场法评审标准序号评审项目评审标准标准分扣分项目分值及说明1可比实例真实性可比实例不少于3个，来源真实。3(1)可比实例少于3个的，扣3分。(2)未说明可比实例来源、名称、坐落，未附可比实例外观照片的，每缺少一项扣1分。(3)可比实例成交价格内涵说明不清楚的，扣1～3分。(4)可比实例状况描述不完整、不清晰的，扣1～3分。(5)可比实例可比性较差的，扣1～3分。客观性成交价格内涵清楚。3信息完整性信息较完整，内容清楚。3可比性区位、权益、实物状况差异不大，成交日期与估价时点相隔不超过12个月。32交易情况修正交易情况清楚；与正常交易情况价格差异分析合理；修正系数合理，理由充分。2(1)交易情况说明不清楚或者过于简单的，扣1分。(2)修正系数确定理由不充分的，扣0.5～1分。3市场状况调整成交日期准确、价格指数与市场状况一致，取值客观、合理。3(1)成交日期表述不明确的，扣3分。(2)价格指数与市场状况描述不一致的，扣1分。(3)调整系数确定理由不充分的，扣0.5～1.5分。4区位状况调整区位比较因素及因子设置合理、完整，反映估价对象周边状况客观、充分；系数测算与分析确定过程详细、合理。6(1)因素选择不全或者针对性差的，扣0.5～3分。(2)因素差异分析不够的，扣0.5～3分。(3)调整因素分值确定与因素差异描述不一致的，扣0.5～3分。(4)子因素权重值不合理的，扣0.5～3分。5权益状况调整权益状况因素及因子设置合理、齐全，反映估价对象权益状况全面、客观；系数测算与分析确定过程详细、合理。3(1)因素（年限、容积率等）不全或者不明确的，扣0.5～2分。(2)因素差异分析不够的，扣0.5～2分。(3)调整因素分值确定与因素差异描述不一致的，扣0.5～2分。(4)子因素权重值不合