长房集团课件--20140819-《建筑工程建筑面积计算规范》GBT50353-2013宣贯

《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T50353-2013讲解分析批准部门：住房城乡建设部为落实《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2013）制定的实施细则于2014年10月1日正式执行（文件另发）——长沙市规划局建设部宣贯的新国标计算标准修订主要目的规范建筑面积计算标准限制“偷面积”讲解分析的主要内容一．建面新规修订的主要内容及其不利影响研讨二．对集团案例分析如何解决案例中出现的问题一．建面新规修订的主要内容及其不利影响研讨新规增加的主要技术内容1.增加建筑物架空层的面积计算规定2.增加无围护结构有围护设施的面积计算规定3.增加凸(飘)窗的建筑面积计算规定4.增加门廊的面积计算规定;5.增加有顶盖的采光井的面积计算规定。新规取消的主要技术内容1.取消深基础架空层2.取消有永久性顶盖的面积计算规定3.取消原室外楼梯强调的有永久性顶盖的面积计算要求新规修订的主要技术内容1.修订落地橱窗、门斗、挑廊、走廊、檐廊的面积计算规定2.修订围护结构不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物的面积计算规定3.修订阳台的面积计算规定4.修订外保温层的面积计算规定5.修订了设备层、管道层的面积计算规定1、阳台面积计算规定2、建筑架空层面积计算规定3、设备层和管道层面积计算规定4、有顶盖的采光井面积计算规定5、门廊面积计算规定新规修订后对房地产项目影响最直接的关键点阳台新规：3.0.21在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积;在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积。旧规：3.0.18建筑物的阳台均应按其水平投影面积的1/2计算。计容面积：同建筑面积——推论（以10月1号新出规定为准）产权面积：未封闭的阳台按其围护结构外围水平投影面积的一半计算，全封闭的阳台按其围护结构外围水平投影的全面积计算。阳台顶盖距地板的高度大于两个自然层的不算面积。——长沙房产局2000年相关文件影响：主体结构内的未封闭入户花园、阳台按全面积计，但产权面积只计1/2，并且将影响总容积率（增加楼板价），规划面积与产权面积有差异。建筑架空层新规：3.0.7建筑物架空层及坡地建筑物吊脚架空层，应按其顶板水平投影计算建筑面积。结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积;结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。旧规：3.0.6坡地的建筑物吊脚架空层、深基础架空层，设计加以利用并有围护结构的，层高在2.20m及以上的部位应计算全面积；层高不足2.20m的部位应计算1/2面积。设计加以利用、无围护结构的建筑吊脚架空层，应按其利用部位水平面积的l/2计算；设计不利用的深基础架空层、坡地吊脚架空层、多层建筑坡屋顶内、场馆看台下的空间不应计算面积。计容面积：建筑底层的共享架空开放空间，多层不应小于3.0M，高层不应小于4.0M，架空开放部分不计算建筑面积及容积率。——长沙市技术补充规定（以10月1号新出规定为准）产权面积：层高2.2m以上的架空层，按其柱或围护结构外围投影的全部面积计算。——长沙房产局2000年相关文件影响：如住宅底层架空则需计算建筑面积，虽不计容积率，但有可能增加报建费。集团受影响项目：星珑湾项目、半岛蓝湾三四期项目、梅溪香山项目。凸窗(飘窗)新规：3.0.13窗台与室内楼地面高差在0.45m以下且结构净高在2.10m及以上的凸(飘)窗，应按其围护结构外围水平面积计算1/2面积。旧规：无具体面积计算规范。长沙市城乡规划局关于讨论主要技术经济指标与建筑面积复核相关问题的会议纪要：飘窗(凸窗)按正投影面积的1/2面积计算，并且须满足以下条件:飘窗(凸窗)须突出外墙,外窗凸出主体外墙不应超过0.9米,飘窗(凸窗)窗台距楼地面高度不应小于0.4米,累计飘窗(凸窗)总长度不应超过该向主体外墙总长度的60%。当飘窗(凸窗)不满足上述任一条件时按全面积计算,并参与容积率核算。计容面积：同建筑面积——推论（以10月1号新出规定为准）产权面积：落地凸窗，高度在2.2m以上，按其外围水平投影全面积计算。非落地凸窗不计产权面积。——长沙房产局2000年相关文件具体长沙市的实施细则需等2014年10月1日长沙市规划局颁布的文件为准，新规暂不构成影响。规划面积与产权面积有差异。设备层和管道层新规：3.0.26对于建筑物内的设备层、管道层、避难层等有结构层的楼层，结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积;结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。旧规：3．0．24下列项目不应计算面积：2建筑物内的设备管道夹层。计容面积：地下设备用房不计入容积率指标——长沙市技术补充规定（以10月1号新出规定为准）产权面积：地下设备用房不算产权面积——推论影响：有可能影响项目有效容积率，如别墅地下设备层可能需要计容。需以10月1日长沙市新细则为准有顶盖的采光井新规：3.0.19建筑物的室内楼梯、电梯井、提物井、管道井、通风排气竖井、烟道，应并入建筑物的自然层计算建筑面积。有顶盖的采光井应按一层计算面积，且结构净高在2.10m及以上的，应计算全面积;结构净高在2.10m以下的，应计算1/2面积。有顶盖的采光井包括建筑物中的采光井和地下室采光井。旧规：无此具体规定影响：在设置采光井上部的顶盖时，建议选择建筑构筑物，如格栅、铁网等材料。门廊新规：3.0.16门廊应按其顶板的水平投影面积的1/2计算建筑面积;解释：2.0.20门廊是在建筑物出入口，无门、三面或二面有墙，上部有板(或借用上部楼板)围护的部位。旧规：无此具体规定。计容面积：同建筑面积——推论产权面积：有柱或有围护结构的门廊门斗按其柱或围护结构的外围水平投影的全面积计算。——长沙房产局2000年相关文件影响：规划面积比产权面积小一半。阳台建筑面积：在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积；在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积。——新国标计算规则计容面积：同建筑面积——推论产权面积：未封闭的阳台按其围护结构外围水平投影面积的一半计算，全封闭的阳台按其围护结构外围水平投影的全面积计算。阳台顶盖距地板的高度大于两个自然层的不算面积。——长沙房产局2000年相关文件架空层建筑面积：建筑物架空层及坡地建筑物吊脚架空层，应按其顶板水平投影计算建筑面积。结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。——新国标计算规则计容面积：建筑底层的共享架空开放空间，多层不应小于3.0M，高层不应小于4.0M，架空开放部分不计算建筑面积及容积率。——长沙市技术补充规定产权面积：层高2.2m以上的架空层，按其柱或围护结构外围投影的全部面积计算。——长沙房产局2000年相关文件建筑面积VS计容面积VS产权面积凸窗(飘窗)建筑面积：飘窗(凸窗)按正投影面积的1/2面积计算，并且须满足以下条件:飘窗(凸窗)须突出外墙,外窗凸出主体外墙不应超过0.9米,飘窗(凸窗)窗台距楼地面高度不应小于0.4米,累计飘窗(凸窗)总长度不应超过该向主体外墙总长度的60%。当飘窗(凸窗)不满足上述任一条件时按全面积计算,并参与容积率核算。——长沙市技术补充规定计容面积：同建筑面积——推论产权面积：落地凸窗，高度在2.2m以上，按其外围水平投影全面积计算。非落地凸窗不计产权面积。——长沙房产局2000年相关文件设备层和管道层建筑面积：对于建筑物内的设备层、管道层、避难层等有结构层的楼层，结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积;结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。——新国标计算规则计容面积：地下设备用房不计入容积率指标——长沙市技术补充规定产权面积：地下设备用房不算产权面积——推论建筑面积VS计容面积VS产权面积门廊建筑面积：门廊应按其顶板的水平投影面积的1/2计算建筑面积。——新国标计算规则计容面积：同建筑面积——推论产权面积：有柱或有围护结构的门廊门斗按其柱或围护结构的外围水平投影的全面积计算。——长沙房产局2000年相关文件出屋面楼梯间、水箱间、电梯间等建筑面积：设在建筑物顶部的、有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，结构层高在2.20m及以上的应计算全面积;结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。——新国标计算规则计容面积：建筑物顶部有围护结构的且不超过屋面1/8的楼梯间、电梯机房计入建筑面积，不计入容积率指标。——长沙市技术补充规定产权面积：房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.2m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房等，按其外围水平投影面积计算全面积——长沙房产局2000年相关文件建筑面积VS计容面积VS产权面积二.对集团案例分析如何解决不利因素带来的问题集团目前受新规影响的主要项目一、星珑湾项目此项目需按新的建筑面积计算规范核算面积；按旧的日照计算规范，此项目有8户日照无法通过，占比0.2%。符合此前望城区的日照规范。现宣贯的新日照计算规范要求日照100%通过，可能对此项目有影响，需确认落实。二、半岛蓝湾项目8月1日规划总图已完成审批，但户型仍调整当中，请投发部确认，此情况是否符合长沙市城乡规划局关于实施《建筑工程建筑面积计算规范》和《建筑日照计算参数标准》相关事项的通知中第一条的第二点，即2014年8月1日前已完成总图审批但未取得工作联系单的建设项目，按国标计算规则执行，涉及容积率变化的按实际容积率补办国土等将关手续后统一按原总图方案实施。三、梅溪香山项目此项目需按新的建筑面积计算规范和新日照计算规范核算面积（需向规划部门落实）。集团案例一：星珑湾_8#、9#、10#住宅标准层平面新规：3.0.21在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积;在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积。主体结构以内，按全面积计算解决方案：取消围护结构，设置围护设施，通过悬挑结构梁将此阳台变为主体结构外阳台，按1/2面积计算；产生的问题：1、立面不可控性：在交房后，户主对此阳台的立面改造会直接影响整个楼座的立面效果和整体品质，具有不可控性。2、舒适度：改造后的房间使用舒适度会降低。3、不利于抗震：大悬挑结构在地震时容易变形，不利于抗震。4、特殊情况：《长沙市城市规划管理技术规定》补充规定第十八条指出，重要地段及临路幅宽度26米以上城市道路的居住建筑，临街面阳台应封闭。则此阳台需按全部建筑面积计算。新规：1/2面积旧规：1/2面积新规：全面积旧规：1/2面积新规：与阳台结构形式有关旧规：1/2面积整个标准层面积增加约12平米，预计本项目增加总计容面积10000平方米，将影响容积率。套内阳台总计容面积不能超过套内计容建筑面积的10%。规划面积与产权面积有差异。14.28（全）7.14（1/2）7.68（全）3.84（1/2）9.72（全）4.86（1/2）2.34（全）1.17（1/2）集团案例二：半岛蓝湾_1梯4高层住宅新规：3.0.21在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积;在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积。新规：1/2面积旧规：1/2面积新规：全面积旧规：1/2面积新规：与阳台结构形式有关旧规：1/2面积主体结构以内，按全面积计算解决方案：取消围护结构，设置围护设施，调整梁的位置，使其能对应建筑主体结构，通过悬挑结构梁将此阳台变为主体结构外阳台，按1/2面积计算；产生的问题：1、立面不可控性：在交房后，户主对此阳台的立面改造会直接影响整个楼座的立面效果和整体品质，具有不可控性。2、舒适度：改造后的房间使用舒适度会降低。3、特殊情况：《长沙市城市规划管理技术规定》补充规定第十八条指出，重要地段及临路幅宽度26米以上城市道路的居住建筑，临街面阳台应封闭。则此阳台需按全部建筑面积计算。整个标准层面积增加约15.4平米，预计增加本项目总计容面积7000平方米，将影响容积率。套内阳台总计容面积不能超过套内计容建筑面积的10%。规划面积与产权面积有差异。5.76（1/2）7.68（全）3.84（1/2）2.66（全）1.33（1/2）4.83（全）2.42（1/2）7.92（全）3.96（1/2）集团案例三：