南京夫子庙项目定位报告

Page1鹏欣南京夫子庙项目前期策划报告上海普润房地产顾问有限公司2004.5.31Page2项目评估结论1.项目价格定位：2.商业可行性评估结论：可行；3.商业分层价格策略：售价租金（使用面积）（RMB/M2）（RMB/M2/D）1层200006.7100%2层12000460%3层90003.145%4层6000230%5层50001.725%层数比例•住宅：6500-7000元/m2；•办公楼：7500-8000元/m2；•住宅低层商铺：15000元/m2.Page35.本案开发策略：考虑到目前整个板块的供应稀少以及未来比较大的供应和竞争压力，宜尽早入市，找准目前市场的空白点和主打“时间差”。业态分布-1F超级大卖场1F服饰，香水，钟表，首饰2F少女服饰，女装，休闲服饰3F男装，皮具4F家居用品，运动服饰5F家电卖场，餐饮娱乐4.商业业态初步建议：Page4目录住宅篇办公篇商业篇1-2021-2728-43Page5地理位置：位于中华路、武康路交汇处。技术经济指标：占地面积：26700M2总建筑面积：129236M2项目性质：综合性物业，整个项目涉及住宅、办公、商业三种物业类型。项目概况本案本案本项目Page6住宅用房篇该篇着重分析以下几个方面的问题：1.强相关板块分析；1.1新街口板块；1.2城东（龙蟠中路）板块；2.本案所在城南（夫子庙）板块分析；3.板块分析结论；4.市场比较法推算本案的价格。P1-43Page71.强相关板块分析1.1新街口板块P2-431.1.1板块印象南京市土地价值、地脉价值最高的地方，南京真正的市中心CBD核心区域；区域认知形象无论在南京市民当中，还是外来客源当中都较好，其区位价值得到全社会的公认，因此，整个板块高档、高品质的商业、商务、居住区的形象已经牢固树立。1.1.2区域配套周遍商业、金融、娱乐、休闲等设施最为齐全；公共交通、轨道交通、道路系统较为发达，板块外联能力最强；周遍生活机能、社会机能、环境机能等各个方面都较为成熟。1.1.3物业产品板块目前所开发的住宅物业类型由于受到市中心高昂的土地成本的驱动基本上以高层、小高层物业产品为主；楼盘品质基本上以高档物业的精品个案的形象出现，产品品质、物业管理等各个方面都较为优秀.Page8P3-431.1.4板块价格目前板块均价在8000-9000元/m2，部分楼盘的价格已经突破10000元/m2大关，主要以“金陵王府”、“金鼎湾”、“朗诗*熙园”等为代表；受高单价的影响，部分楼盘为降低总价，开发了部分小户型精装修酒店式公寓，这种属性在“金陵王府”、“朗诗*熙园”等楼盘都有反映。1.1.5销售去化市中心由于土地的紧缺性，大部分楼盘虽然价格高企，但销售去化普遍较好，去化率基本上在85%以上，剩余房源基本上为大面积跃层、复式房型以及景观朝向存在问题的房型；“金陵王府”等顶级楼盘虽然尚未正式开盘，但由于其体量比较小，目前的预定情况较为良好；“金鼎湾”作为南京一个最具知名的精装修高端物业其去化已经接近尾声。1.1.6目标客源南京整个市场包括高档住宅市场在内其投资客源占有一定的比重；本板块的客源主要以银行、政府等高级白领人士为主，在生活品位、生活质量的要求上相对较高；Page9•金鼎湾位置：建邺路与鼎新路交汇处开发商：南京市建邺房地产开发公司建筑面积：115000平方米绿化率：48%容积率：1.47主力户型及面积：3房2厅2卫130-140m2物业建筑类型：小高层价格（元/m2）：9100-9800（含装修）入住时间：2004年底交通：80、41、43、82、35、100电话：52331888、52332888周遍配套：紧邻城市中心商业区—新街口，配套极为完善。评价：该案为高品质精装修个案，在产品品质、物业管理等方面都比较优越。P4-431.1.7重点个案分析Page10•金陵王府位置：王府大街、秣陵路投资商、开发商：德盈集团、南京市建邺房地产开发公司规划设计：台湾李祖原设计师事务所建筑设计：南京市建筑设计研究院景观设计：新加坡柏景景观设计有限公司物业管理：南京金陵饭店物业管理有限责任公司营销代理：（香港）南京毅乔房产置业顾问有限公司主力户型及面积：3房2厅2卫130-140m2物业建筑类型：小高层价格（元/m2）：10000左右入住时间：2004年底交通：80、41、43、82、35、100电话：52331888、52332888周遍配套：紧邻城市中心商业区—新街口，配套极为完善。评价：新街口核心商圈，极目繁华便利；购物、餐饮、娱乐、休闲、教育、医疗一应俱全；王府大街休闲娱乐一条街，CBD中最佳居住所在；CBD中人文街区，区域周遍文脉深厚。P5-43Page11•朗诗*熙园P6-43经济参数：总建筑面积(m2)绿化率(%)主力面积(m2)价格范围（元/m2）销售率竣工日期开盘日期11万5098－1507400以上95％2004年72003年3月项目简介：该项目位于南京建邺区丰富路，建邺路交汇处，步行至新街口约15分钟，区位优势明显总占地3.3万平方米，总建筑面积11万平方米，小区共有8栋11—18层小高层和1栋25层的酒店式单身公寓组成，分三期开发，沿丰富路设置2层沿街商铺，地下一层为汽车库，共360个停车位，小区采用泛会所布局设置网球场、商务中心等，主题会所采用熙园书屋较为新颖预计2003年7月二期开盘，出售位于最东北面的2幢18F的住宅，但房型比一期项目更大，二房的房型面积达到130—140m2，而三期出售的小区内2号、5号楼，其房型规划中最小就将达到150多平方米。项目希望通过提高物业总价，来区分客户群，吸引较为高素质的业主入住，借此提升小区的整体形象Page12P7-43客源分析：该项目的主力客源为南京本地的区域购房者，占到了70%以上，主力客源的职业以高级教师、公务员为主，占了45％，白领阶层也占了一定的比例，约20％而购房的在35岁左右的居多，其出于对居住环境改善的渴望，选择再次置业，这部分人约占70%。规划：小区景观设计采用现代园林手法，强调绿色自然，营造宜人的尺度空间。由于地块呈L型，在规划布局上只能采用兵营式布局；整个小区的景观分动区、静区两个部分，动区布置有入口广场、架空层、水生植物景区，静区有睡莲池，溪流等，小区人流、车流严格分开。建筑底层采用架空形式，用于安置各种文化与体育设施，建筑风格为现代简约式，外立面白色面砖色彩与小区绿化显的较为协调小区一、二、三期将同时于2004年8月28日交付，同时小区内的会所已将同时交付使用，在一定程度减小施工对于居民的影响。房型：该案房型面积有147－162m2的三房占40%、98－118平方米的二房占40%、159－203平方米的五房以及复式占20%。房型配备时将98－118m2的两房布置在中间，大面积的四房布置在东西两端，以南北通透和较好的观景位置来弱化高总价所带来的去化阻力在房型设计方面，厅、卧室基本满足南向单位，保证日照充足，3房、4房基本做到动静分区，干湿分离整体的房型面积略微偏大，但主卧室内的步入式衣帽间较为独特，迎合了一部分女性消费者,得到了她们的青睐。Page131.2城东（龙蟠中路）板块P8-431.2.1板块印象龙蟠中路为南京市区南北向的交通动脉，交通同勤能力较强，区域板块的外联能力也相对较强；目前的楼盘基本上分布在龙蟠中路沿线，楼盘数量比较多，规模相对“新街口”、“夫子庙”等地要大很多，板块的规模以及聚居度相对比较高；整个板块的区域认知尚可，基本上处于一个中高档楼盘聚居的整体形象。1.2.2区域配套周遍目前配套设施比较齐全，尤其是靠近白下路等地；公共交通、道路系统比较发达，板块外联能力比较强；周遍生活机能、社会机能、环境机能等各个方面都比较理想，比较适合居住生活。1.2.3物业产品板块目前所开发的住宅物业类型以小高层物业产品为多，此外多层物业也占有一定的比例；由于规模比较大，楼盘在景观规划、绿化率、小区内部配套等各个方面做得都比较不错，与“新街口”等板块相比虽然地段上不具有优势，但在小区规模上却是市中心板块所无法比拟的。Page14P9-431.2.4板块价格目前板块均价在6000元/m2左右，主要以“东城水岸”、“枫丹白露”、“凯悦天琴”等为代表；“东城水岸”由于整体楼盘品质较好，再加上推广等方面的成功，其当时的市场售价高出板块均价500元/m2左右，为该板块的“明星个案”。1.2.5销售去化该板块部分楼盘已经销售完毕，这以“东城水岸”、“枫丹白露”等为代表；“凯悦天琴”预计将在7月份左右推盘上市；目前登记情况反映较好；从市场目前的反馈来看，板块内部的各个楼盘销售去化普遍比较好，一方面得益于整个南京目前市区楼盘的供不应求；另一方面板块内部的规模聚居效应比较明显，其作为居住板块的成熟度与其它板块相比有其自身的优势。1.2.6目标客源南京整个市场包括高档住宅市场在内其投资客源占有一定的比重；本板块的客源主要为南京市民。而且以改善居住条件的居住型、自住型客源比较多。Page15•凯悦天琴位置：龙蟠中路368号开发商：南京汉熙房地产开发有限公司建筑设计：建学建筑与工程设计所景观设计：海文嘉德建筑设计公司全程策划代理：新景祥广告执行：零距离广告主力户型及面积：3房2厅2卫140m2类型：小高层价格（元/m2）：6000左右入住时间：2005.6交通：4、7、82、58、305电话：84481888、84487666、84496518P10-431.2.7部分个案简析Page16•枫丹白露位置：龙蟠中路459号开发商：鸿意地产主力户型及面积：4房2厅2卫150-160m2类型：多层、小高层价格（元/m2）：6000左右入住时间：2004.9交通：46、60、58、104、87电话：84488686P11-43Page17•东城水岸位置：龙蟠中路399号总占地面积：4万平方米总建筑面积：10万平方米容积率：2.5绿化率：56%主力户型及面积：复式、跃层210-220m2类型：多层价格（元/m2）：8000多（现房）物业管理费：1.0元/平方米.月交通：60、46、82、4、30等电话：84488941P12-43Page182.本案所在城南（夫子庙）板块分析P13-432.1.1板块印象“夫子庙”作为南京市最为重要、最具知名度的旅游景点之一，就像上海的“城隍庙”一样成为这个城市的城市文化、城市精神的一部分，在整个南京乃至中国都具有很高的知名度；“夫子庙”周遍作为南京的“老城厢”其人口密度相当得大，人口质素也不高，再加上外来人口、小商小贩的涌入，其整个人口结构比较复杂，目前整个城南包括“夫子庙”周遍在内都处于“旧区改造”阶段，其旧城改造的难度以及压力相当得大，旧城改造的速度比较缓慢，动拆迁的进度也比较幔；整个板块的区域认知度较强，但区域认知形象比较差。2.1.2区域配套周遍目前配套设施比较齐全，但其整体的质量和层次却并不高，品质感较差；公共交通尚可，但道路比较狭窄，由于人口和车辆的密集，造成整个板块交通能力比较一般；周遍生活机能、社会机能、环境机能等各个方面都较为一般，基本上只能满足现有居民的较低层次的生活需要。Page19P14-432.1.3物业产品板块内部在售楼盘较少，规模也不大，整体的供应极为有限，目前所开发的住宅物业类型以高层、小高层物业产品为多；目前市场上在售的楼盘基本上是前几年所报批项目，根据现有的规划，“夫子庙”周遍未来的新上市物业只能是“多层物业”，受限高的限制，“小高层、高层”物业在此区块将不再审批，本项目作为一个以前报批的小高层物业其在未来市场上将具有很大的稀缺性，对本项目而言是一大利好。2.1.4板块价格目前板块均价在6000—6500元/m2左右，部分楼盘的价格已经开始接近7000元/m2，主要以“世纪豪庭”、“儒林雅居”等为代表；本板块距离“新街口板块”只有3-4公里，因此，很容易受到该板块的影响和辐射，随着整个南京城市的向南拓展，预计本板块其价格还有比较大的上升空间