黄山屯溪区房地产市场调查

福建九阳兆佳营销策划有限公司1黄山屯溪区房地产市场调查报告一、基地位置1地理位置基地位于黄山中路与前园北路交叉口处即现在的徽州大剧院及荷花池小村，隶属于黄山的中心城区屯溪区，是黄山市的政治经济文化中心、城市商业娱乐中心，是商务会议度假旅游的主要平台。屯溪区集航空交通枢纽与陆路交通枢纽和水上交通枢纽于一体，一直是整个黄山旅游圈的门户，随着高速公路的陆续建成通车，屯溪更将发展为大徽州旅游圈得综合服务中心与集散地，人流、信息流和资金流汇集于此，可谓人旺地旺财旺，其旅游服务业发展的空间广阔、前景光明。2地块基本情况交通况项目东依前园北路，南邻黄山中路，北靠荷花西路，西侧为浪漫仙人洞休闲娱乐街，为主要交通干道环伺。黄山火车站距离项目仅400米左右，交通便利，3、6、7、8、9、12、路公交可直达路公交可直达。地块规划指标概况项目总用地面积20212.32㎡，总建筑面积119112.69㎡，整体规划布局集中公寓、办公、影视城为一体。2-1规划经济指标总用地面积20212.32㎡福建九阳兆佳营销策划有限公司2总建筑面积119112.69㎡其中商业：33808.06㎡住宅：63882.93㎡（计769套）住宅面积拆迁面积：17790㎡（计256套）销售面积：46092.93㎡（计513套）公寓12257.66㎡（计294套）影视城5353.24㎡办公3810.80㎡地下车库17549.84㎡机动车位402非机动车位956地面车库机动车位38非机动车位319建筑基底面积12986.16㎡建筑密度64.25%容积率5.89绿化28.12%福建九阳兆佳营销策划有限公司33地块现状及四至地块现包含徽州大剧院、8栋多层以及一层商业福建九阳兆佳营销策划有限公司4地块东侧为剧院前广场，西侧为小吃一条街，南侧为市政公园广场，北侧为小区底层商业本案剧院前广场小区底层商业小吃一条街市政公园广场福建九阳兆佳营销策划有限公司5二、经济概况1人口黄山市辖屯溪、徽州、黄山三区和休宁、歙、黟、祁门四县，并赋予黄山国家级风景名胜区、黄山经济开发区、黄山高铁新区市级管理权限。全市行政辖区总面积为9807平方公里；市中心城区面积505平方公里，新增高铁新区10平方公里，市中心城区建成区面积为约35平方公里。户籍人口为150万多人（含三区四县），第六次人口普查常住人口135.9万人，其中中心城区户籍人口40万。22008-2010年GDP及人均GDP发展情况福建九阳兆佳营销策划有限公司6从08年到10年，黄山市全年生产总值以50亿元左右的稳定差值直线上升，预示着黄山市的生产总值开始有较大提高，人均生产总值比前两年的增长比较显著，预示黄山市经济的飞跃发展。3人均可支配收入和消费支出情况福建九阳兆佳营销策划有限公司7福建九阳兆佳营销策划有限公司8从以上数据可以看出，黄山市城市居民人均消费支出占人均可支配收入75%左右，城市居民的收入水平，消费能力进一步提升，生活水平不断得到改善三、近期新政对黄山房地产的影响中国人民银行决定，自2011年4月6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。这是我国央行去年以来第四次宣布加息，也是今年以来第二次加息。发改委《商品房销售明码标价规定》规定，5月1日起商品房销售实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费，经营者不得加收任何未标明的费用。商品房可自行降价、打折销售，但涨价必须重新申报备案。此次政策的出台再次表明了中央政府继续调控房地产的决心，但是目标仍然不明确，从中也能看出中央政府的矛盾心理，仍带有摸石头过河的盲目性，若政策产生调控效果，则罢手，若没有产生调控效果，则继续出台打击。所以加息对房地产能产生多大的效果，有待商榷，但是可以表明房地产的日子将会愈发艰难，将促使开发商产生分化，持币者继续观望，对房价预期产生直接影响，楼市调控的政策已慢慢显露。伴随政策出台黄山也在最后通牒的前日出台了调控政策，内容空洞。这也说明了黄山市政府根本上不愿意调控楼市，我们看到黄山市各区县正在进行着一场轰轰烈烈的拆迁运动，屯溪区委书记曾豪言，三五年内让屯溪区的各乡镇农村消亡，此话不虚，如今在屯溪区，区直工作人员与乡镇干部正奋战在各拆迁村庄，没有休息日，没有法定节假日，只有5+2，只有白+黑，816。这些新地块也将陆续进入市场。同时本届黄山市政府对黄山的土地现状有清楚的认识，认为黄山地少人多，土地上涨是必然的，对土地拍卖采取的是惜售高价的政策，去年下半年，黄山市陆续产生了一批新“地王”，各区县的房价一路高歌，其中歙县与休宁的涨势最为喜人，目前歙县房价已接近4200元/平方米，个别的甚至达到了4800元/平方米；休宁去年也高喊“休屯同城”的口号，房价准备接轨中心城区，福建九阳兆佳营销策划有限公司9目前高者已达3800元/平方米。而对一些新地块的走访分析得出，一些新楼盘由于竞拍地价高、人工和材料成本上涨等原因，开盘价格将会创出新高，这其中多集中于东区，以绿地的滨江1号、天都房产、城投公司地块为主，这三个新楼盘的销售价格可能会在7000--8000元/平方米的区间里。这也从另一方面说明黄山房价没有下跌的空间。那没有下跌的空间，黄山市地方政府如何确保全年调控目标，这里我们也不难发现从近期黄山市的土地拍卖公告上看出端倪，近期黄山市推出了11宗土地用途为商服和住宅的地块，就有7宗土地位于经济开发区，出让面积最大的也位于经济开发区的1118地块，出让面积为80209.13平米。这些地块由于区位的限制，拍卖价格会低于城区价格，所以我们可以看出2011年，黄山市政府将会限制城区土地拍卖的数量，而加大郊区土地的供给，从而给人一种黄山市房价下降的错觉，以上述7幅开发区地块为例，若开盘价为4000元/平方，低于中心城区4800元/平方米的均价时，黄山市政府就会宣布楼市调控政策效果已显露，而实际上城区价格持续走高，这也是一种“偷梁换柱”的典型作法。2011年黄山市第一季度的房地产报表是“量降价涨”，各楼盘销售量减少不少，但是房价依然坚守，许多楼盘都在有意控制开盘的速度、开工的进度，欲通过人为的房荒来刺激销售，通过曲解政策来误导购房人，但是从效果看收效并不明显，今年加息的周期性预期、国际社会的动荡、日本核危机都加深了购房人的焦虑情绪，未来几月的黄山楼市，观望依然占据主导，而降价促销将重新进入人们的视线。四、黄山城市布局规划城市发展方向福建九阳兆佳营销策划有限公司10近期以向东、向南发展为主，向东继续完善东部新区的建设，随着徽杭高速路的通车，考虑阳湖区的开发。远期考虑向南、向西方向发展，除继续开发南片外，考虑向西与市场经济技术开发区的衔接，开发西部片区，加强中心城区建设。中心城区总体规划规划期内，屯溪城区以向西北方向黄山经济开发区（新城区）的跨越式发展和中心城区集中紧凑向南发展为主；岩寺城区以向西、西北方向发展为主；新城区所在区域将成为黄山市中心城区未来的集中发展空间。形成以传统的城市金融商贸服务、行政办公、文化娱乐、科研文教以及商业服务综合为主的屯溪组团的屯溪老街－前园路、以为全市的旅游接待、旅游集散中心、金融、商贸中心及高新技术产业基地为主的新城区新站地区市级商业中心，以重要的工业和物流基地，休闲观光旅游的接待基地为主的岩寺组团，以城市生态绿区为主的中部生态绿区，在新城区齐云大道及梅林大道交叉一带、岩寺城区云峰路一带分别形成两个城市次级商业中心。福建九阳兆佳营销策划有限公司11五、地块周边楼盘解析绿地•滨江壹号福建九阳兆佳营销策划有限公司12绿地•滨江壹号楼盘位置黄山市屯溪区屯光大道与新区路交汇处售楼电话0559-21618882163888开发商绿地集团•黄山云峰天逸置业有限公司物业管理未定建筑设计英国UA建筑设计周边配套设施田家柄学校、屯溪五中、黄山学校规划设计占地面积65429.4800建筑面积231681.90M2容积率2.80绿化率35%产品类型酒店公寓，高层户型未出主力户型销售均价现价格未出，预计开盘价格在7000-8000/M2左右楼盘点评项目位于市府东侧，屯光大道与新区路交汇处，是一个集豪装酒店式公寓、华贵高层住宅、璀璨商业为一体的国际高尚社区。项目由13栋33层高层组成，地理位置优越，开发商实力雄厚，品牌影响力大。熙城国际熙城国际楼盘位置黄山市屯溪区水心亭售楼电话[phone]福建九阳兆佳营销策划有限公司13开发商黄山龙恒置业物业管理暂时未定代理公司杭州铭立房地产有限公司周边配套设施火车站，徽商国际大酒店规划设计占地面积15亩建筑面积54039M2容积率4.5绿化率32.6%产品类型精装修公寓户型产权式酒店46.09-82.09㎡，公寓面积46.65-57.9㎡主力户型54.63㎡销售均价现价格未出楼盘点评1幢17层酒店式公寓楼和1幢19层小户型住宅公寓及1幢四层的临街商业组建而成。周边配套成熟，商业氛围深厚，随着项目内的新型高档休闲娱乐项目如高档商务会所、连锁规模的咖啡店、量贩式KTV、健身房、SPA生活馆等一批高端商业品牌的招商进驻，引领黄山市的新一轮商业文化。酒店公寓租期10年，前三年利益分成6,7,7黄山元一大观黄山元一大观楼盘位置中国黄山新安大道与阳湖路交汇处售楼电话[phone]福建九阳兆佳营销策划有限公司14开发商元一柏庄投资集团物业管理黄山元一柏庄物业管理有限公司代理公司君安国际置业周边配套设施四周被屯溪老街、黄山风景区、西递宏村、鱼梁牌坊、唐模、齐云山庄等多点名胜环绕，屯溪区政府，二中、阳湖小学规划设计占地面积360亩建筑面积32万M2容积率2.9绿化率40%产品类型精装修公寓，别墅户型公寓面积43-99㎡，别墅面积600-900㎡主力户型销售均价在售公寓面积均价9500元/㎡，别墅面积总价1100万元起售楼盘点评产品定位旅居养生，以世界“双遗”的自然景观为依托，濒临新安江，居住环境极佳。项目集全景剧场、环球影城、五星级度假酒店、主题酒店群、水疗SPA、华美商街、滨江别墅等物业形态，交通便利，2路、3路、6路、12路可直达，现在售2期，7栋高层，销售情况较好大城•徽州公馆大城•徽州公馆楼盘位置屯溪区新园东路与社屋前路交汇处售楼电话0559-23268682326969福建九阳兆佳营销策划有限公司15开发商黄山大城置业有限公司物业管理卓善物业代理公司无周边配套设施黄山市政府，世纪广场、滨江公园，市民中心、体育馆、健身中心、科技馆、综合楼规划设计占地面积18900平方米建筑面积60000M2容积率3.2绿化率20%产品类型精装修公寓，多层、小高层户型精装公寓：38.48-65.80㎡两房两厅76-106㎡三室两厅：102.3-115㎡主力户型一房一厅一卫：44.94㎡销售均价住宅均价5200元/㎡精装公寓均价6700-6800/㎡楼盘点评临近市政府，世纪广场，体育馆，地理位置优越，销售情况较好，住宅剩余5套，精装公寓12层以下基本售罄，现清盘促销预存2万抵四万，一次性98折新黄山商业步行街新黄山商业步行街楼盘位置跃进路东西两侧,长干西路北侧售楼电话[phone]开发商黄山永捷房地产开发有限公司福建九阳兆佳营销策划有限公司16物业管理未定代理公司无周边配套设施汽车站、火车站、银行、证券、学校、车站规划设计占地面积83701.71平方米建筑面积200000M2容积率绿化率产品类型商铺户型面积为20-400㎡主力户型销售均价商铺均价30000元/㎡，百货大楼入口价格5-6万元/㎡楼盘点评黄山市是唯一拥有20万平方米的大型规模商业步行街，以强调休闲、娱乐、消费为核心，涵盖购物、餐饮、休闲、娱乐、文化、旅游等多功能于一体的综合性大型消费中心。建成以后将打造黄山的一条商业中心，大润发、上影的入驻更值得期待。销售价格较高，总价高，此次开盘推出的108套房源均价30000元/㎡，一次性付款95折按揭97折黄山•天一国际黄山天一国际楼盘位置黄山市屯溪区黄山东路屯光大道与天都大道交叉口售楼电话0559-25706662570555开发商黄山市天一置业有限公司福建九阳兆佳营销策划有限公司17物业