美国太阳河度假区全案策划销售定位研究报告[1]

太阳河度假区，美国世联研究案例2[关键字]：成熟郊区度假居住区、成功开发[简介]：美国西北地区著名的度假目的地，已发展为度假和居住完美结合的城郊社区，从中得到新型、特色的度假地产发展模式的启示。3太阳河度假区是美国西北地区著名的度假目的地，已发展为度假和居住完美结合的城郊社区太阳河度假区规模：美国前10大家庭度假区，面积13.4km²；区位：位于俄勒冈州德斯特郡本德市南面25公里处的沙漠高地上，德斯特河东侧，北、东、西三面被德斯特国家森林环绕；发展状况：拥有绿草如茵的草地和美丽的松树林，是不同年龄的度假游客、高尔夫爱好者、户外运动爱好者的休闲度假天堂；美国西海岸地区太阳河度假区区位图与城市关联特征距俄勒冈州最大城市波特兰180公里；距俄勒冈州德斯特郡本德市南面25公里；发展概况4混合游憩区和度假居住区的整合开发，使太阳河成为集“旅、居、业”于一体的完善度假城发展理念以太阳河度假村为主体的混合游憩区太阳河度假居住区旅+业+居=完善的度假城功能体系“旅”体系•人文观光类旅游项目•自然观光类旅游项目•创新体验类旅游项目•节事类旅游项目•临时性度假居住（酒店、公寓…）•周期性居住（度假别墅、二居住宅）•永久性居住（养老一居…）“居”体系构建与城市差异化的环境创新、变化的配套服务提供可深度体验的空间场所功能互补•度假服务类（餐饮、疗养、度假生活…）•旅游服务类（科普、科考、解说…）•居住服务类（商业、教育、医疗…）“业”体系功能互补提供完善的社会生活服务；运动教育服务；亲子教育服务；教育培训服务；5优质的度假设施建设塑造度假生活的丰富度，相应的游憩活动组织提升区域活力，吸引人口入住发展理念水疗和健身中心会议设施艺术博物馆3个高尔夫球场运动中心一系列一流的度假设施依托以上度假设施的建设，形成丰富的度假生活主要开展的活动：运动类活动：高尔夫运动，网球，游泳，骑马，皮划艇，独木舟，泛舟，飞行捕鱼，骑自行车；康体类活动：远足，水疗和健身中心会议商务活动：团队会议特色类活动：观鸟、拓展训练游憩活动太阳河马场：提供小型马、骑马线路游、骑马课程、草垛车、雪橇；儿童夏令营：暑期古比营（3-5岁），探险营（5-12岁）和为青少年设置的极端探险营；公园及游乐场所：石炮台公园的特色儿童游乐区，排球，垒球，篮球，掷马蹄铁游戏区和野餐区；太阳河度假社区常驻人口约1700人；夏天旅游旺季，每个周末太阳河度假区的人口都会增加到近20000人，游憩活动组织成为周末短假休闲的核心吸引力。1700人20000万人区域高峰期人口规模区域常住人口规模6针对非长期居住的旅游度假客群，建设太阳河度假村，形成区域游憩活动中心发展策略1商服中心区中心接待区主要功能：•猫头鹰酒吧•5个餐厅：包括提供当地特色美食的草场餐厅•商务咖啡厅•家庭娱乐厅主要功能•提供各种不同的住宿设施，包括豪华客房、套房，以及400间配套齐全可供出租的度假别墅和公寓•4200平米功能灵活的会议和宴会厅岩石城堡公园核心游憩中心—太阳河度假村休闲运动区主要功能：•自然中心•天文台•马场•水上游憩码头主要功能：•草坪和旷野运动区•儿童探险营地•儿童游戏区•野炊区•2个网球场•自然状态的开敞空间7丰富、优质的主题度假设施建设，建立了对多种类型客户的丰富吸引发展策略2康体养身生态和教育设施运动设施高尔夫球场主题度假设施草地球场草地球场还设置有高尔夫学校和9洞推杆练习场；林地球场被公认为美国西北部最顶级的锦标赛球场十字水球场“全美最伟大的100个球场”之一网球场、游泳池、马场、健身房公园、自然中心、天文馆、艺术科学博物馆、商务花园水疗、餐厅、酒吧和咖啡馆休闲娱乐8多类型的节庆活动、社区活动、假日狂欢和专题活动，构建特色文化标识，塑造区域特色发展策略39-20西北运动竞技决赛9-20第三届纽北理高尔夫锦标赛9-26第四届本德市啤酒节9-28家庭探险博览会10-15洞穴之旅10-28俄勒冈中央区交响乐团-秋季音乐会系列11-1拉丁之夜11-8火山葡萄园酿酒节晚宴11-11俄勒冈中央区南瓜节11-262008-2009年炉边音乐会11-28太阳河彩灯节12-15太阳河音乐节-古典圣诞音乐会12-162008年太空探索12-25大型圣诞晚宴12-29圣诞节鸟类研究活动12-31除夕庆祝会、除夕家庭之夜、除夕青少年舞会2008年太阳河度假区部分节庆和社区活动音乐与娱乐：太阳河度假村每年都会举办具有全国知名度的夏季和冬季系列音乐会。节庆和活动：拼布展览、sunfest葡萄酒节、亚太业余高尔夫精英赛、奇异汽车展览、太平洋山脊铁人三项和运动节等9针对核心客户－家庭客，开发有针对性地游憩场所、运动设施和商业休闲设施发展策略4针对家庭游客的设施集合设施功能详解•在小孩子们可以做游戏、制作手工、进行户外冒险。•为青少年提供，引导探险和少年时代，其中包括舞蹈，飞盘高尔夫，清道夫狩猎，室内攀岩，漂流；——Finnegan城堡Finnegan城堡•整个家庭可以享受骑自行车，徒步旅行，骑马，划独木舟和皮划艇、生态观光以及绳索课程家庭度假活动——家庭运动休闲活动——家庭聚餐和休闲活动•牧场餐厅是一个家庭餐厅，那里可以欣赏壮观的景色并品尝具有西部特色的当地菜肴。•旅馆中的猫头鹰酒吧享受轻松浪漫的晚间时光。特色餐厅与酒吧10优势型会议设施建设，增加对主要客户-会议客户的持续吸引发展策略4美国西北部最大的会议接待设施团队拓展建设活动超过4200平米功能灵活会议和宴会空间现场娱乐服务；会议礼宾服务提供完善服务的商务中心现场的IT技术服务国家最先进的专业的视听设备免费无线上网；视频影像服务团体自行车游览趣味长跑和散步德斯特河独木舟漂流俄勒冈开发者挑战赛，包括野外定向、爬行填字训练、生存者游戏、独木舟障碍训练等团队竞赛项目太阳河度假村帆船比赛挑战绳索训练设施打造状况灵活会议和宴会空间VIP会议室Team-building太阳河度假区拥有美国西北部最大的会议接待设施。以会议为主的度假活动，早在春季时就开始有集会团体登记，一直延续到秋季，不断有大小会议在此展开。整合利用已有度假设施硬件设施软件设施11特色设施建设，丰富活动类型，同时扩宽客户类型发展策略4自行车道婚礼小教堂55公里长的自行车道自行车道是太阳河度假区的一项重要的资产；通过自行车到的设计，将区域内所有的度假、旅游进行了有效连接，一方面形成了有效的人流游览动线；另一方面，成为度假极具标识感的运动休闲设施，成为区域亮点。室内与室外特色婚礼空间炉边室可容纳30-40个客人大会堂最主要的举办婚礼的场所，宽敞无柱，可容纳300个客人传统房间可容纳100个客人，私人露台，草场高尔夫景观、山景。农庄可容纳500个客人，西北主题风格，可以任意分割成各种规模的空间，适合各种规模的团体。草坪区位于农庄旁，可看到草场高尔夫和小太阳河景观，可容纳200人Bachelor草坪位于大会堂后边，可举行250人的典礼，可看到草场高尔夫、小太阳河和Bachelor山的景观大会堂庭院带帐篷的户外庭院，可容纳250人12保护区域生态环境，降低开发密度、扩大公共空间，营造与城市差异化度假居住生活环境太阳河的生态保护政策1、无条件的保护自然环境，保护德斯特河；保护草地，不进行任何的建筑物开发或造成视觉上的负担；在不破坏自然地理和地质的条件下开发道路和公用设施系统野生动植物园；2、打造25%-30%公共空间来保护松树林，让所有人都能得到视觉上的享受；3、在设计建筑物和基础设施时，要退让森林环境，建筑物以低层为主，高度不能高于旅馆前的黑松。保持灌木植物和火山岩的原貌。整个区域的建筑物必须使用木质材料；4、研究区域海拔1341米沙漠高地的独特气候特点，为雨雪、冰冻、零度以下等极端的气候变化做准备；5、开发步行和自行车的交通体系，以减少使用汽车和其它会产生污染的交通工具；6、提供了一个自然的居住环境，而不是城市化的、拥挤的城市环境。发展策略5太阳河社区得天独厚的自然环境远远优于其他社区，开发商一开始就认识到，必须尽量减少人类活动对环境的干扰，维护美丽和宁静的森林环境。为此，区域内所有建筑物和人工景观美化都要求与周边自然环境和谐统一。13提供不同档次和规模的优质度假居住物业，划分一定比例物业由出租管理机构短期出租发展策略6太阳河度假物业依托不同的资源、度假设施形成类型的物业小木屋度假村公寓河畔住宅太阳河度假区度假物业类型结构农舍度假旅馆套房经营结构91%9%销售型经营型太阳河大约有4200住宅和住宿单位，包括单一家庭住宅，公寓，小木屋和农舍，从中挑选出400户作为短期出租住宅4家专业的度假居所出租管理机构度假游客租住私人拥有的单家庭住宅或产权式度假公寓，也可以住宿在度假村旅馆中度假旅馆客房避免区域完全私有化，固化一定比例公共接待设施，有利于区域度假区特质体现14物业客户以区域市场为主体，兼有购买土地，客户早期以度假为主，后期养老客户增加发展策略713%12%25%50%俄勒冈州华盛顿州加利福尼亚州其他地区异地置业的业主来源地构成42651979年2005年业主平均年龄变化区域客户来源区域客户的变化规律区域客户来源类型•散布各州，甚至远在其他国家。主要集中在太平洋西北岸和加州地区；•每年吸引许多来自西北沿海多雨都市及加州市中心的家庭和退休夫妇前往度假；•大部分客户都是同时购买土地与别墅或公寓，以中高收入家庭为主。区域客户的比例变化度假型养老型投资型客户的比例构成：度假客户与投资客户占比87%第一居所的客户比例17%15资金使用的力度和阶段节奏控制，以及合理的控制资金使用风险的手段，推动目标实现发展策略8区域总体收益开发历程土地和房产的销售收益，平滑区域开发的风险1231资金允许，应在出售不动产之前就事先建设好公用设施；一开始投入相当多的资本在区域公用设施的部分，确定度假区良好的环境品质，成为最有力的卖点之一；太阳河的资金使用的综合计划2各种设施及游憩设备的前期投资必须视土地和房产交易的多寡，按比例作适当控制；整合专业的开发承包商和旅游设备提供商，共同营造区域，分担区域整体开发的资金风险；3筹备维护资金或成立常设的区域维护协会，构建弹性的区域维护资金使用计划。太阳河度假村在开始收支平衡之前，将近有八年都因维护资金不足而亏损，这笔赤字金额总计达45万美元，完全由开发者单独承担。16可持续的综合开发计划，保证区域开发目标的最终实现发展策略9研究、设计等高品质的综合环境营建集中建造设施，以使原先第一阶段分散配置的设施更易于经营与管理旅游、度假设施的开发建设综合考虑社区组团管理和区域安全问题区域资源状况太阳河区域以自然为主，主要涵盖有：1、拥有绿草如茵的草地；2、美丽的松树林；3、群山峻岭4、天然湖泊5、分布较广的大小水池6、可利用的生态溪流区域启动开发的密度较高，后期区域开发的密度逐步降低在保护区域生态环境的基础上，建造一个度假区和居住区完美结合的社区17总体布局：度假游憩中心布局，度假居住物业围绕度假游憩设施外向延展功能空间落实1围绕度假设施外延扩张布局，形成与度假游憩设施最大幅度的价值联动；度假居住物业通过两种途径形成显著的价值增值：1、利用度假、游憩设施带来的价值增值；2、在资源的优势区域，优先开发度假居住物业，实现环境资源市场兑现。机场1.太阳河度假村4.草地高尔夫度假区8.商务花园5.林地高尔夫度假区2.商业服务区3.居住区6.休闲运动区7.岩石城堡公园8.十字水高尔夫度假区太阳河度假区总体布局图度假设施布局规律主要度假、游憩设施中心布局，起到对整个区域的中心带动作用；度假、游憩设施布局在区域非优资源区域，通过度假设施的打造，将非优资源景观化，提升区域的整体价值；利用度假、游憩设施布局在周边环境干扰区域，起到对负面环境区域的规避和区隔。居住物业布局规律18分散配置度假、游憩设施，形成多点驱动，短期游客和长期住客的设施分区布局，动静分区功能空间落实2度假游憩节点度假游憩节点度假游憩节点度假游憩节点度假游憩节点太阳河度假区主入口空间度假游憩在是区域开发的核