标杆企业研究――万科

万科地产标杆企业研究中国铁建地产集团大连筹备处2012年5月目录一、公司概况二、经营状况三、土地储备四、大连万科全称为万科企业股份有限公司，成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。总部设在深圳，至2009年，已在20多个城市设立分公司。2010年公司完成新开工面积1248万平方米，实现销售面积897.7万平方米，销售金额1081.6亿元。营业收入507.1亿元，净利润72.8亿元。这意味着，万科率先成为全国第一个年销售额超千亿的房地产公司。这个数字，是一个让同行眼红，让外行震惊的数字，相当于美国四大住宅公司高峰时的总和。在企业领导人王石的带领下，万科通过专注于住宅开发行业，建立起内部完善的制度体系，组建专业化团队，树立专业品牌，以所谓“万科化”的企业文化（一、简单不复杂；二、规范不权谋；三、透明不黑箱；四、责任不放任）享誉业内。一、公司概况一、公司概况品牌标志诠释1、四个“V”旋转围合而成中国传统民宅中常见的窗花纹样，体现了万科专注于中国住宅产业的业务战略。2、四个“V”朝向不同角度，寓意万科理解生而不同的人期盼无限可能的生活空间，积极响应客户的各种需要，创造性的为人们提供各种差异化的理想居住空间。3、四个“V”形状规整有序，象征万科推进更加工业化的全新建筑模式，从而提高住宅质量水准，减少环境污染和材料浪费。4、四个“V”相互呼应循环往复，代表万科积极承担社会责任，坚持可持续发展经营理念。5、四个“V”鲜艳活泼，寓意万科员工生趣盎然、健康丰盛、充满自信的性格特征。品牌标志语诠释基于对生命的洞察，我们看到为人而存在的建筑本质，所以让人成为唯一的尺度；我们敬畏生命的不屈，所以在生态异常脆弱的今天，让建筑顺应自然共同成长；我们珍视生命的可持续，所以保留更多的生活记忆，让建筑获得人文的滋养;万科，以建筑的形式，向生命致敬。一、公司概况——品牌理念建筑为了生命住宅建筑为了生命而存在，又为了生命而发展。只有在适宜于个人的生活空间中，人们才能更多地感受生命的价值。而人类生命的升华又在呼唤着更安全、更方便、更舒适、更优美、更自然的居住空间。我们所有的努力都是为了满足各种人群多样化的居住需要，为人类生命所必需的生活空间提供无限新的可能。建筑延拓生命住宅的建筑和使用过程充满了人与环境的对话。优秀的建筑不仅倾听人类生命的呼唤，而且也努力响应自然生命的需要，保持与自然的和谐。在自然生态环境变得异常脆弱的今天，万科一直在探索如何让未来住宅的建造和使用都成为自然生命环境的有机组成部分。正在进行的一些试验将有希望大幅度减少建筑过程的资源消耗，也将帮助人们在住房使用中更多地以与自然和谐的方式使用各种资源。建筑充满生命住宅建筑本身可以因扎根于历史、尊重自然、或因其独特创意而让自身充溢着生命。我们看到，很久以前我们前辈留下的住宅到今天还在为我们提供着关于采光、通风、人居交流的设计灵感；在城市化进程中，人们也越来越重视保留更多“都市的记忆”，以便能够更好地领悟历史的沉积，让新的住宅建筑更多地获得与特定土地紧密关联的人文记忆的滋养。因此万科人越来越以培育生命的心态满怀敬畏地精心建造每一栋住宅。一、公司概况——公司高层姓名职务任职日期离职日期去向郁亮总裁2001-2-15--刘爱明离开一个月后出任重庆协信地产CEO徐洪舸与副总裁肖楠一同离职，自主创业袁伯银离开后出任红星美凯龙家居集团总裁刘爱明副总经理2002-12-62011-6-7陈之平副总经理2001-2-152003-7-24张海上海区域总经理2011-6-7--莫军常务副总经理2001-7-112003-4-22徐洪舸执行副总裁2005-7-282011-1-28袁伯银执行副总裁2011-3-42011-8-10杜晶执行副总裁2011-1-28--毛大庆执行副总裁2011-3-4--莫军执行副总裁2004-10-26--解冻执行副总裁2004-3-5--张纪文执行副总裁2004-8-4--丁长峰执行副总裁2001-2-15--肖莉执行副总裁2007-10-26--王文金执行副总裁2007-10-26--周卫军执行副总裁2011-3-4--王文金财务负责人2002-3-12--郁亮：高管离职是中年危机，重启股权激励计划作用不大股权激励计划：2010年底通过方案，2011年3月正式启动，该方案对净利润年复合增长率的要求是不低于20%•万科在规模上已经超过千亿元，高速发展难度实在很大，尤其是面临2011年的市场，这样的标准过于苛刻业界分析：职业发展、高层凝聚力与万科文化•万科越来越标准化的管理模式，使部分过于个性化的高管无法适应；据传万科内部官僚化现象严重；•出走高管之间因为升迁职权安排出现矛盾；离职蓄谋已久•王石淡出，郁亮作为新核心人物的权威尚未建立，凝聚力不足；•万科规模已超千亿，发展面临瓶颈；近年来对行业创新及话语权的把控力下降；背景：内部变革•2010年末，郁亮主导完成了万科的一次变革—将总部280人精简到180人，将所有区域总部从80多人精简到24人，那些人被派到地方一线公司；一些部门被合并，融资、投资和营销部门合而为一，工程、采购和质量部门也合而为一；一些规则变得非常明确，比如，干部必须从一线提拔。万科历届高管成员：人事动态：年内四大高管离职，人员管理机制面临考验股东名称持股数(万股）占流通股比（%）股东性质华润股份有限公司161909.4816.78公司易方达深证100交易型开放式指数基金14349.31.49基金刘元生13379.121.39个人博时主题行业股票证券投资基金117001.21基金融通深证100指数证券投资基金9669.371基金UBSAG8306.520.86QFII全国社保基金一零三组合77000.8社保基金嘉实主题精选混合型证券投资基金7099.950.74基金上投摩根内需动力股票型证券投资基金68000.7基金控股股东华润股份有限公司（14.73%）实际控制人中国华润总公司（持有华润股份有限公司比例：99.98%）最终控制人国务院国有资产监管委员会一、公司概况——控股股东33.744.262.491.6139.5212.3523.6478.7634.21081.61215.467.6117130.6163.8231.8322.8613.7557663.6897.81075.3-20.0%0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%100.0%120.0%140.0%160.0%020040060080010001200140020012002200320042005200620072008200920102011销售额（亿)销售面积（万㎡）销售额增长销售面积增长二、经营概况数据来源：万科企业公报、公开媒体万科2001-2011年销售金额、销售面积走势2011年共实现销售面积1075.3万平方米，同比增长19.8%，销售金额1215.4亿元，同比增长12.4%；继2010年销售额突破千亿之后，业绩再创新高，蝉联行业销售冠军。数据来源：万科企业年报、公开媒体政策紧缩期仍保持正现金流，频繁获得开发贷•2011年前三季度已获得近20个项目的项目开发贷款融资，担保额高达82亿；•持有货币资金不断增长，三季度末共持有货币资金339亿元，但期末银行借款总余额影响，目前净资金规模较小仅为24亿不断增长的总资产及销售业绩，成为万科融资能力的坚强后盾•万科截止2011年度总资产规模已达2962亿元，较2005年增长了近11倍•货币资金占总资产比例相对稳定，体现万科一贯良好的现金能力；但新政实行的2011年货币资金比率下滑明显•受到结算影响，万科资产周转率在2010和2011年明显下滑，三季度末万科尚未结算的营业收入高达1380亿万科2005-2011总资产、净利润率、资产周转率220485100111921376215629620.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%05001000150020002500300035002005200620072008200920102011总资产（亿元）资产周转率净利润率二、经营概况——资金状况12,15211,07511,17411,65211,12311,72911,61110,91711,45210,2991月2月3月4月5月6月7月8月9月10月4,9853,7784,7785,5926,0186,5778,5328,5949,55712,04711,521价格策略：积极、适度、区别化地价格调整，换业绩回资金2001年--2011年前三季万科住宅成交均价走势：元/平方米一贯积极的定价策略：开盘当天60%去化指标，分公司价格决策权•万科的销售逻辑：“总部给各个公司惟一的一个要求就是：房子只要一开盘，就必须卖掉。万科不捂盘，因此一开盘必须卖。至于以什么价格卖出去，则由不得总部决定，这由一线公司自己判断。”•积极的定价策略，根据市场的实时情况，以购房者愿意接受的价格即“合理价格”销售房屋，保持理想的销售速度“不管市场如何变化，万科仍然会坚持以中小户型为主、以装修房为主、面向自住客户的产品定位，坚持以新盘当月销售率为控制指标，积极促进销售。”（11月）今年前10月，万科销售产品中144平方米以下中小户型住房占比高达88%。10月份万科新推盘产品的套均面积也从去年同期的109平方米下降至87平方米。数据来源：万科公报2011年1-10月万科住宅成交均价走势：元/平方米均价走势：停涨、波动下行•2011年万科销售均价较2010年下降500元/平米左右，首次改变了近10年来的上涨态势•年内月度之间价格最大振幅接近2000元；10月实现均价年内最低10299元/平米降幅4.3%三、土地策略：新政以来明显放缓拿地，前三季266亿购地977万平，总土储达3581万平，可满足3-4年开发需要2006年以来万科土地储备情况：万平米、元/平米快速周转/低成本•2011年继续执行“不囤地、不捂盘”的快速周转策略——截止10月权益土地储备总量3581万平米，够万科未来3-4年的开发储备•低成本/谨慎；多数以底价拿地，控制土地成本——2011年万科新增土地储备平均地价为2720元/平米，同比小幅下降明显放缓拿地•2011前三季度，万科新增土储与销售面积比例降至1.2，接近08年低谷；前三季度新增土地储备977万平米，较2010年大幅缩水；•中期业绩发布会，万科总裁郁亮表示，上半年少拿地是万科有意为之，在货币趋紧环境下，手头留有较多资金总归有好处。2006年以来万科土地储备与销售面积占比变化数据来源：万科公报3.01.50.81.62.51.24.83.03.23.74.14.30.00.51.01.52.02.53.03.54.04.55.0200620072008200920102011年1-9月新增土储/销售面积总储备/销售面积9829344651036221597735812,3164,3792,9252,3942,7722,72005001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,0004,5005,00005001000150020002500300035004000200620072008200920102011年1-9月新增权益土储期末总土地储备新增土储平均楼面价28.92.257.211.4594.18154.620.7158.653.540.636.170.771.55124.211.24430.238.1734.830.290501001502002503003501月2月3月4月5月6月7月8月9月10月三、四线城市二线城市三、土地策略：后市判断谨慎，不放过市场调整带来的机会随着行业调整的深入，土地市场购买力已明显下降，但底价尚未出现明显下调，万科对于获取新项目仍然会保持审慎的态度，“宁可错过，绝不拿错”仍然是万科所坚持的拿地原则（2011.11.8谭华杰）2011年万科土地储备月度走势：万平米数据来源：万科公报，月