第四篇 中国房地产业的未来趋势

第四篇中国房地产业的未来趋势“亲，快来买我们的房子吧！只要1元钱哦！现房哦！产权证归你哦！”你敢想象今后漂亮的售楼小姐会这样来拉你来买房子不？绝对不可能？好，就让我来为你描述一下中国房地产的未来吧！看看这情形是不是我在白日做梦。吸血的财产性收入前面我们在描述垄断的章节里曾经提到了一个设想。就是把商品的价格的组成分为5块：原材料价格、人类劳动的价格、资产的价格、税收和利润。所谓原材料价格指的是生产、运输、销售过程中所消耗的原材料的价格，其中包括产品的组成材料、电力、石油等看得见和看不见的原材料的费用；所谓人类劳动的价格，是指产品从设计到完成销售的过程中支付给所有劳动者的费用；至于税收就不用解释了。我们这里要重点说的是资产的价格和利润。这二者到底有着什么样的区别呢？这里我们所说的利润和我们平常所说的利润不同，指的是企业因为生产、经营行为本身所产生的盈利，也就是说，这种利润的产生必须是企业完成了生产、经营行为后扣除所有费用和资金利息后所获得的纯盈利，这不是旱涝保收的，其盈亏是不受法律保护的，说的再简单点就是“辛辛苦苦赚来的钱”；而资产的价格，所指的是商品的生产经营过程中因为资金的投入所产生的资金使用成本，这个成本是不需要对这个商品进行经营就能一直存在的。比如社会资金的利息、企业厂房的租金、店面租金和设备使用的损耗。因为试图下定义，所以把这些话说的太绕口了，我想表达的意思是：假设你投了100万做生意，你的成本除了进货、工资、水电、税收以外，你还得算一笔账，那就是你租的店面的租金和你投进去钱的正常利息，即便你有自己的店面，你也得算如果你把这个店面租出去的收益。这些都是你的真正的成本，扣除后才是你通过做生意所赚的钱，也就是我所说的“利润”。而这个店面的租金和你资金的利息，就是“资产的价格”，用现在很时髦的话语来说，就是“财产性收入”。在这里，我们为什么要把“财产性收入”和企业经营的“利润”分离开来，作为构成商品价格的独立的一个因素呢？因为我们要研究资本的流动和社会财富的分配，就必须弄清楚这个问题，它可以解释我们社会目前存在的很多现象，也可以解释历史上所发生的很多事件其背后的原因。近几年很多做生意的人经常会抱怨，“现在的房租太贵了，做了半天都是在替房东打工。”这里面的房租，就是“资产的价格”，当你卖出的商品里面，房租所占的成本比例太高的时候，人们就会发现，辛苦经营所能够获得的利润相比于房租变得微不足道，甚至大量的人扣除房租和借贷资金的利息后呈现出了利润为零甚至为负数的情况。此时一部分明智的人就会退出经营，而去选择投资店面，这就导致了资金向固定资产投资领域的流动。因为对他们来说，这是一个很容易选择的一个问题：当你花了100万投资卖衣服，辛苦几年下来最后扣除店面租金后，你赚的钱很少，甚至于还可能是亏本的，与其这样，那还不如你这100万直接买个店面，收取租金，或者这100万拿出去放高利贷，既轻松所获取的利润还比卖衣服高。谁都很容易做出这样的选择。这也是目前沿海地区产业空心化的一个很根本的原因，做生产的不如租厂房的赚钱，此时资金就向地产、金融领域流动，因为做房东、吃利息比做实体赚钱。就是这么简单的道理。同时，我们还不难发现，一旦固定资产和利息这样的“财产性收入”占商品价格的比例太高，商品中这部分的利润就会流入极少数人的手里。原材料价格的高涨、资产价格的高涨和税收支出的不合理性，商品价格构成中这三个因素共同蚕食着整个社会，是造成社会严重的贫富分化的根源。而人类劳动的收入所占的比例在商品价格构成中不断的下降，这直接就导致了劳动者购买力的严重下降；经营利润的下降导致了企业的倒闭和产业的空心化。在这样的市场环境下，妄谈经济的复苏是不是十分可笑呢？我们再从历史上来看“财产性收入”，我们不难发现，中国历史上的封建社会时期，是典型的财产性收入占主导的社会形态。大地主无需劳动经营，仅通过对土地所有权的占有，将土地出租给雇农而后获利。随着时间的流逝，当时的中产阶级，就是拥有少量土地的农民被较大的地主吞并逐渐减少，社会就逐渐开始出现贫富分化，支撑政权的主流中产团体开始出现松动。当贫富分化趋于严重后，就会出现被人们称之为“盛世”的，极度奢侈和极度贫困并存的状态，随着矛盾的积累，不可避免的都要爆发农民起义，失去土地的农民开始屠杀地主阶层，随着地主阶级肉体的被消灭，附着在肉体上的土地所有权开始归零，而朝代亦被更迭，人们在荒芜的土地上重新建立新的所有权，开始了另一个轮回。由此我们可以看出，中国人对于无需劳动，仅靠财产性收入便可实现富裕的根深蒂固的痴迷追求，正是制造了中国历史上的一次次悲剧的根源。它主导了中国历史的一个又一个的轮回，几千年来中国人一直无法摆脱的困境就在于此。房价是否只涨不跌最近大家都喜欢谈楼市，房价啥时候能真正开始下跌，跌多少，会不会短暂下跌后又重新上涨，这些是大家最为关心的话题。但我对商业地产价格的上涨更感兴趣。因为，这个国家不调控的市场，似乎更能够反映地产的实际状况。目前商业地产的状况又如何呢？前几天听到一则新闻，太平洋百货这个国内百货届的巨鳄关闭了其在北京的五棵松店和盈科店，其中五棵松店店关闭的原因是定位的问题，五棵松店开在了居民区而不是商业圈，缺乏足够的相应档次的购买力的支撑，所以产生巨大亏损。而北京盈科店位于三里屯商圈，始终处于盈利状态，其关闭则完全是房租的原因了，原定的租赁时限到期，新开出的店面租金价格太高，导致商家干脆也关闭了这家分店。盈科店的关闭是财产性收入对实体经济的打击的最典型案例，财产性收入的增长打击的绝对不仅仅是工业企业，还包括了第三产业在内的所有实体经济。而万达的老板似乎对商业地产的前景充满信心，记得他在一个节目中谈及太平洋的关门，认为是旧的百货的模式已经不适合市场的需要的结果。那么二者之间有啥区别呢。万达的模式是国际上称作shoppingmall的经营模式，其实说起来也不是什么很新鲜、奇特的模式，在发达国家早已有先例并在不断发展中，这种模式用我们的大白话说就是：在城市日渐扩大的情况下，在新的区域由地产开发商建设出一个新的商业集中区罢了。旧的商业集中区是自然形成的，新的商业区由商业地产开发商来完成。Shoppingmall的发展模式开发一个商业区，正常的步骤应该是先拉来一些大的超市、百货以廉价的方式吸引其进驻，进而吸引餐饮、娱乐等设施的入驻，完成居民的购物、休闲的一站化。从这里我们可以看出，这个业态和百货本身根本就不存在谁优谁劣、谁能够淘汰谁的关系，完全是互补互生的关系，甚至shoppingmall发展的初期需要极其低廉的租金吸引大的百货的入驻，来支撑体系的建设。那么商业地产的代表万达为何能够快速发展，而作为百货业的代表太平洋百货却步履艰难呢？为何早期的商业地产的Shoppingmall模式需要非常长的资金回笼周期，而很难实现快速的复制，而万达却可以实现其快速的复制呢？我们来看下万达是如何实现快速发展的。万达的发展模式其成功飞跃的关键，就在于他们及时的抓住了目前中国实体经济的困境，利用实体经济逃离过程中人们对固定资产痴迷的追求实现了成功的套利。万达早期的发展也是靠廉价出租引进沃尔玛、家乐福、大洋等大型百货超市来吸引主流人群，而后在几个大的名店的旁边，开发一点小型的商铺来出售，而仅靠这种出售就可以回收整个商业投资项目50％或70％的成本，实现了可持续的快速复制。其附属店面产权的成功出售是所有环节中最为关键的一环，依托的就是人们对对固定资产投资的痴迷。后期就更为离谱了，甚至连那些大的百货超市都不需要了，他们只需要自己成立的万千百货入驻，便可以将大量的店面进行出售，不但能够回收成本，还可以直接获利了。我认识一个企业的老板，他花了500多万买了万达的店面产权，现在每个月的租金是7000元，也就相当于每个月不到0.14%的利息，而承租方仍然嫌租金昂贵得难以承受。由此可见，人们对商业地产的投资已经到了完全丧失理性的地步，商业地产商无需考虑客户的经营环境的培养，企业经营也已经变得无关紧要，租金高低的因素决定了成败，变成了完全的击鼓传花游戏，而商业地产项目则成为了社会财富转移的绝佳方式。商业地产的畸形发展多度的掠夺终将毁灭其自身的终端需求---实体经济，而丧失了实体经济支撑的商业地产泡沫也随时面临着破灭的风险。商业地产从开店不如买店，进入到买店不如盖店的阶段，游戏即将结束，至于何时结束、如何结束似乎并不重要，但是有一点我们必须清楚，商业地产的游戏不会因为资金链的断裂而结束，第三产业的垮台往往会优先于商业地产。至于社会最为关心的住宅地产，社会上还处于是否会下跌，何时下跌，会下跌多少的争执纠缠之中。我认为这种争论是十分无聊的，为何会出现如此无聊的争论和纠葛呢？因为大家对于房价是否会下跌的因素的认识，往往只是停留、纠缠在了国家的限购调控、保障房的影响、资金的松紧的这些短期的不稳定因素上，而没有去全面的了解房价上升的实质和最终决定房屋价格的根本因素。那么导致房价上涨的原因是哪些呢？这些因素是否还能够持续支撑房价呢？1供需关系所决定的房价上涨。从供应的角度来看，政府通过对土地的垄断实现了土地供应的计划性、有限性，这就像欧佩克控制石油的产量一样，对于供应的控制，是实现上涨的最基本的条件。关于土地的供应问题，有人说对土地的有计划的开发是避免过度的占用耕地保住耕地红线的必然需要；也有人说城市的土地资源是有限和稀缺的，城市已经无地可卖，所以地价必然上涨，进而带动房价上涨。我认为这些说法是相当荒唐的，无非是炒作地价的借口罢了。我们看到，大大小小的地方政府大力建设所谓的工业区、科技园用了多少耕地，大量的农村被平掉，啥时候见他们在乎过耕地？日本是个人口多、土地少的国家，他们沿海地区大规模的城市扩张建设，甚至出现了连成片的城市群，可曾破坏了他们的农村，破坏了耕地？让人口大量向沿海地区、中心城市集中更能够保护耕地，还是将人口平均分散在农村更节约土地，这个问题是非常见而易见的，城市规模的扩大不会对保证耕地的面积造成任何伤害，而如何将农村人口留在城市才是保证耕地面积的关键。至于说到城市土地资源的稀缺，就更荒唐了，还是我前期分析石油那句话，“30年前就说石油只够开采30年了，现在还是只够开采30年”这句话可以一直对你说下去。政府的限量供地行为，房地产商的囤地行为，这些都和土地稀缺无关，这一切都是为了炒高地价制造舆论基础和市场预期罢了。控制住了土地的供给，也就控制住了房屋的成本和住宅的产量，遇到需求萎缩，只要持续的减少供应量，就能够确保房价的长期的上涨趋势，房价的任何下跌都只是暂时现象。政府只要想通过卖地继续捞钱，就会想方设法的推高房价、地价，土地财政是支撑所有人持续看好房价上涨的根本性因素。那么这个根本性因素是否会发生改变呢？我认为完全有可能改变。两个因素决定的：一个因素是短期因素，政府过度依赖于土地财政，一旦经济危机爆发，用地需求大幅度萎缩的时候，大量的债务必然让财政无以为继，此时政府卖地的冲动就会被空前的激发出来，政府根本就hold不住自身的欲望，只要能够换来解救燃眉之急的资金，政府会不顾一切的甩卖，半价、1/3、1/4的价格他们照样都会卖，甚至低于征地成本也会卖，对于现任执政者来说，现在自己手头有钱花，总比把钱留给下一任来的强吧。而拿到廉价土地的开发商，就掌握了比别的地产商更低的成本，他们可以通过甩卖手头的廉价房子，来打击市场上的竞争对手。这里面关键的因素就在于当市场萎靡的时候有没有地产商敢于买入土地，只要有，市场自然产生的对房价的持续打压的力量就形成了。这种地产商一定会出现的，因为对生意人来说，只要能够赚钱，就一定会有人干的。行情好的时候通过减少供应量拉高价格，而行情不好的时候却会拼命甩卖来压低价格来完成套现，所以土地财政不仅仅是推高房价的因素，同样也能成为打压房价的因素。还有一个因素是长期因素，就是房产税的出台终将改变土地财政的状况。当征收房产税的收入高于出售土地的收入的时候，尝到甜头的政府会怎么干？他们会拼命抛出廉价土地，鼓励大家买地、盖房，然后对你征收房产税来增加自己的收入，甚至连前期不断打压的小产权房，他们都会主动给他们发产权证的，为什么，发一本几毛钱