郑州市金岱路腾飞路项目

金岱路腾飞路土地项目报告地产发展中心2011年2月报告整体思路第一部分：宗地情况界定宗地基本情况土地价值分析第二部分：项目市场界定区域房地产项目分布及价格、去化速度分析价格定位建议宗地情况界定本案位于：1、郑州市管城区金岱路（郑尉公路）与腾飞路交汇处2、北邻尚庄村土地，东邻腾飞路，南邻金岱路，西邻泰宏公司土地。3、项目东侧紧邻腾飞路，北侧距离航海东路1.6公里4、项目占地面积29085.21平方米，约合43.63亩5、规划指标：容积率3.0；建筑高度80米；使用年限70年建设位置金岱路北、腾飞路西建设用地面积29085.21平方米用地性质城镇住宅建筑密度（%）≤25容积率≤3.0建筑高度（M）≤80绿地率（%）≥30停车位≥542出入口方位东备注1、建筑物退红线、地界赢满足郑州市建筑管理技术规定；2、居住区住宅应满足国家居住区规范及日照消防要求；3、严格按照已批准的控制性详细规划实施规划。规划设计条件备注：该地块南侧4792.114平方米（7.2亩）的建设用地为商住用地，暂没有出让，为该公司所有。备注：该地块南侧4792.114平方米（7.2亩）的建设用地为商住用地，暂没有出让，为该公司所有。项目区位项目宗地位置·区域环境本地块项目微观图本地块项目微观图地块现状四至地块东至围墙（腾飞路）北至围墙西至围墙南至金岱路旁办公楼地块内已拆迁完毕，仅余北侧一栋建城楼未拆迁，面积约5000平方米，为该开发公司所有。周边配套•项目处于管城区南曹乡区域，位于郑州市东南入口•教育配套：郑州市嵩阳中学、郑州市财税学校、武汉小太阳幼儿园、管城区第二实验小学，一所中学（未建）；•商业配套：大商千盛百货广场、富田东方国际家具广场等；•金融机构：航海路上交通银行、农业银行、中国工商银行等；•娱乐场所：世纪欢乐园，航海体育场，金沙高尔夫。地块SWOT分析与土地价值初步评价优势机会劣势威胁1、区域发展良好，周边大盘已成规模2、位于郑州市与郑州新区结合处，政策优势明显3、临近城市主干道，紧邻地铁4号线出口4、不涉及拆迁问题1、该区域内新地块不多，市区内居住用地日益减少2、地铁4号线带来的辐射力3、区域房地产市场环境良好1、26日前缴纳土地出让金，对资金需求较大2、地块规模较小，相对开发成本较高。2、房地产政策的不确定性综合分析郑州为河南省省会，经济发展迅速，在中部省会中处于领先位置；近期以食品加工、汽车制造为特色的现代制造业和物流业已成为郑州经济发展的引擎；同时固定资产投资在郑州市经济发展中扮演重要角色，已经占全市经济总量的70%以上。地块所在区域，大型规模社区较多，居住氛围浓厚。经济的发展带来了快速的城市化，每年市区新增人口超过10万人，带来外来人口置业；地块手续齐全，可立即投入开发。区域房地产项目分布橡树玫瑰城本地块本区域在售楼盘一览表项目名称项目地址占地规模建筑面积推售时间产品类型在售价格备注理想城航海东路与朝凤路交汇处北200米333000平方米760000平方米2007年7月住宅、商铺7000元/平方高层6700元/平方目前销售价格中鼎翡翠3期老107与航海路交汇处西南角18030平方米95401平方米2010年10月住宅7190元/平方目前销售价格橡树玫瑰城中州大道与航海路交汇处南500米193430平方米600000平方米2008年8月住宅、商铺6300元/平方10年12月份价格美景鸿城中州大道与航海路交叉口东200米210000平方米1500000平方米2009年12月住宅,商铺7500元/平方目前销售价格城市之星未来路航海路2栋楼40000平方米2010年09月住宅6307元/平方目前销售价格正商幸福港湾城东路与航海路交会处北200米150000平方米600000平方米2009年9月住宅、商铺6999元/平方目前销售价格本区域在售楼盘商业部分一览表项目名称项目地址占地规模建筑面积推售时间产品类型在售价格备注橡树玫瑰城中州大道与航海路交汇处南500米193430平方米2008年8月住宅、商铺11292元/平方目前销售价格美景鸿城中州大道与航海路交叉口东200米210000平方米2009年12月住宅,商铺13802元/平方目前销售价格正商幸福港湾城东路与航海路交会处北200米150000平方米2010年1月住宅、商铺9000元/平方目前销售价格橡树玫瑰城（住宅）去化速度分析橡树玫瑰城逐月去化分析010020030040050060070001000200030004000500060007000成交套数(套)18315136116211398449152149107332112491581199946110742921651696082127568426成交均价(元/㎡)40824262438729563295352043104025417042504207432343524206451542794438439843894493458346455810594052205552563755475843612208年8月08年9月08年1008年1108年1209年1月09年2月09年3月09年4月09年5月09年6月09年7月09年8月09年9月09年1009年1109年1210年1月10年2月10年3月10年4月10年5月10年6月10年7月10年8月10年9月10年1010年1110年1211年1月橡树玫瑰城住宅销售从08年8月份至今，已接近清盘，一、二、三期共销售30个月，月均销售套数为53套/月。橡树玫瑰城（商业）去化速度分析橡树玫瑰城商业部分去化分析010203040020004000600080001000012000成交套数(套)10100416204021400303成交均价(元/㎡)614868500065446700654752500555706724784700107311129209年9月09年10月09年11月09年12月10年1月10年2月10年3月10年4月10年5月10年6月10年7月10年8月10年9月10年10月10年11月10年12月11年1月橡树玫瑰城商业销售从09年9月份至今，已接近清盘，一、二、三期共销售19个月，月均销售套数为4套/月。美景鸿城（住宅）去化速度分析09年12月10年1月10年2月10年3月10年4月10年5月10年6月10年7月10年8月10年9月10年10月10年11月10年12月11年1月成交套数(套)10715138122743955502072290022成交均价(元/㎡)45824765483461784946497750755626582760096731555965636805010002000300040005000600070008000020040060080010001200美景鸿城住宅去化分析表美景鸿城（商业）去化速度分析美景鸿城商业去化分析表01234560200040006000800010000120001400016000成交套数(套）1522成交均价（元/m2）5264713292661380210年1月10年11月10年12月11年1月正商幸福港湾（住宅）去化速度分析幸福港湾（住宅）去化分析表02004006008001000010002000300040005000600070008000成交套数(套)8726934221911263145489513861392134331811722716成交均价(元/㎡)4282443344254537468648044727504350945537553055135835599764246177675909年9月09年10月09年11月09年12月10年1月10年2月10年3月10年4月10年5月10年6月10年7月10年8月10年9月10年10月10年11月10年12月11年1月正商幸福港湾（商业）去化速度分析幸福港湾（商业）去化分析024681002000400060008000100001200014000成交套数(套)214001002139成交均价(元/㎡)8368125236849001236400965971039692881610年1月10年2月10年3月10年4月10年5月10年6月10年7月10年8月10年9月10年10月10年11月10年12月项目位于管城区南曹乡区域，周边项目中，橡树玫瑰城、美景鸿城、远大理想城距离较近，如正商幸福港湾等项目虽离本案不远，但几个项目均位于航海路上中州大道以内，属于三环内楼盘，不做为本案可比案例。本地块在选取可比性楼盘是主要有以下几条标准：1、物业形态与本地块相同或类似；2、知名度较高的同类型楼盘；根据以上条件，根据周边楼盘情况，选取橡树玫瑰城、美景鸿城市、远大理想城作为参考楼盘。通过对以上几个项目的调查研究，运用市场比较法确定本地块的市场行情价格。可比楼盘分析可比楼盘权数分析表价格定位分析表注：橡树玫瑰城价格为2010年12月份价格，其他项目为目前价格，故三案平均值能够代表本案价格水平。采用市场比较法，根据以上计算分析，本项目的市场行情价格为6911元/平方米，取误差±5%，估计本项目市场行情价格在6500-7200元/平方米。根据以上分析，本项目目前开发售价可定价为7000元/平方米左右。本案取三个比较案例的平均值6911元/平方米Thanks!=11&id=0ca031ae0f8841919f690e98620f60cc