物业管理法律基础知识及实务运用

物业管理法律基础知识及实务运用二0一五年九月十六日2020/2/10学习公约八条第一条守时：准时上下课第二条自制：教室内禁烟、零食，禁打、接收手机第三条守纪：不私自来回走动，不随意耳语交谈第四条放开：放开自己，积极互动第五条空杯：心态归零，学习、学习、再学习第六条尊重：注重仪表、注重礼貌第七条信赖：正面支持相互信赖第八条准备：准备学习用具、随时回答问题、随时参与活动2020/2/10引言法律：指由国家制定或认可的，体现国家统治阶级意志并由国家强制力保障实施的，以规定当事人权利和义务为内容的具有普遍约束力的行为规范。请思考5高空抛物砸人物业赔不赔偿3出租屋管理费谁交2业主家能否开公司1业主能不能养宠物4被盗、漏水能否拒缴物业费6物业费怎么催学习目录物业管理法律法规的概念和范围相邻关系的物业实务运用建筑物区分所有权的物业实务运用民事诉讼时效的物业实务运用目录12345其他法律规定的物业实务运用概念及范围物业管理法律法规：调整物业管理和服务活动各方权利和义务的各种法律、法规、部门规章、地方性法规及司法解释的总和。01广东省物业管理条例02物业服务收费管理办法03住宅室内装修管理办法04物业管理企业资质管理办法法律行政法规地方性法规部门规章地方规章各类通知规定其他规范性文件01物权法02关于审理物业纠纷的解释03关于审理建筑物区分所有纠纷的解释《物业管理条例》01惠州市住宅专项维修资金实施细则02惠价[2013]142号文件101广东省物业管理条例02物业服务收费管理办法03物业服务企业资质管理办法相邻关系-引言2◆概念和含义：•相邻关系是两个以上相互毗邻的不动产所有人或占有、使用人，在行使不动产的占有、使用、收益和处分权时，相互之间应当给予便利或者接受限制而发生的权利义务关系。•相邻关系在实际生活中是大量、经常发生的，种类繁多，如相邻土地使用、通行，用水、排水，防危，通风、采光、噪音等等。相邻关系理论大量的运用在物业管理实务中，非常重要。•我国民法通则及《物权法》规定处理相邻关系的原则是：有利生产、方便生活、团结互助、公平合理。•相邻权义务的核心内容是：合理限度内的容忍。相邻关系-概念2相邻关系-法条2◆《物权法》第八十三条业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。◆《物业管理条例》第四十六条对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。◆《关于审理物业服务纠纷案件若干问题的司法解释》第四条业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。相邻关系-案例（一）2为了将自家的庭院设计成田园风情，家住某小区一楼的业主王先生，在庭院里搭建了一个约两米高的葡萄架，而这一举动却引起了楼上邻居杨女士的强烈不满。杨女士认为，底楼两米高的葡萄架直接伸向到她家的门、窗处，其顶端距离二楼卧室窗台下沿仅仅大约几十厘米。给一些不法之徒进入她家实施盗窃提供了便利条件。随即，要求底层业主停止侵权行为，而底层业主认为是根本就没有对杨女士形成侵权或伤害，因此，双方争执不休；物业公司、居委会、房管办、城管等部门经多次协调，但此问题一直都没能解决。楼下业主能否在自家庭院搭建葡萄架？是否侵害楼上业主权益呢？若因为葡萄架发生偷盗，谁负责？根据《中华人民共和国城市规划法》第40条的规定可知：违章建筑的特征为：违反法律和政策的规定，由公民或法人擅自建造的建筑物及构筑物，通常表现为擅自搭建的棚、房、摊位、简易楼宇、招牌等。违章建筑最主要的特征就是不具有合法性，不受法律保护的，主要是未取得规划设计许可证或工程施工许可证，或者超过上述许可证核定的范围而建造的。相邻关系-案例（一）2◆违章建筑的界定相邻关系-案例（一）2相邻防危关系如果葡萄架过高，就有可能危及二楼的安全，造成潜在威胁，侵害了二楼业主的相邻权。◆要点分析：相邻权利的实现业主大会和业主委员会可以直接要求违章搭建的业主停止侵害、消除危险、排除妨碍。如果协商不成，根据《物权法》的规定，楼上业主可以直接向法院提起诉讼。业主容忍的义务葡萄架究竟应当多高可以由物业公司、居委会或或业主委员会出面协调。楼上的业主对于楼下业主的合理范围内容的葡萄架高度具有容忍的义务。2相邻关系-案例（二）2012年，杭州一小区两小孩被一只没拴狗绳的拉布拉多追着吓得哇哇大哭。小区保安持棍当场把狗打到半死口吐鲜血。小狗住院3天，花了800多元医疗费。狗主人事后希望物业（公司）道歉并赔偿，但物业（公司）表示：打狗没错，不赔。”小区居民可不可以养狗？打狗是否真的没错？物业公司到底该不该赔？针对小区的养狗现象，物业公司应该怎么管理？在小区的犬只管理方面，物业公司如何防控风险？2相邻关系-法条◆《中华人民共和国侵权责任法》第78-82条第78条饲养的动物造成他人损害的，动物饲养人或者管理人应当承担侵权责任，但能够证明损害是因被侵权人故意或者重大过失造成的，可以不承担或者减轻责任。第79条违反管理规定，未对动物采取安全措施造成他人损害的，动物饲养人或者管理人应承担侵权责任。第80条禁止饲养的烈性犬等危险动物造成他人损害的，动物饲养人或管理人应当承担侵权责任。第82条遗弃、逃逸的动物在遗弃、逃逸期间造成他人损害的，由原动物饲养人或者管理人承担责任。◆《中华人民共和国治安管理处罚法》第75条第75条饲养动物，干扰他人正常生活的，处警告；警告后不改正的，或者放任动物恐吓他人的，处二百元以上五百元以下罚款。◆惠州市区养犬管理办法（试行）第4、8、13条第04条物业服务企业在本居住区内开展依法养犬、文明养犬的宣传；对违法养犬行为予以制止，并向有关行政管理部门报告。第08条市区养犬实行登记制度，称养犬人必须办理养犬登记，方可养犬。第13条市区内禁止饲养、销售、繁殖烈性犬和大型犬。2相邻关系-案例（二）首先，小区内违法养犬一定是一种妨害公共秩序、环境、安全的行为。其次，根据法律规定，物业服务企业对涉及公共秩序、公众安全的隐患的行为，主要是承担“制止”和向政府部门“报告”的义务，没有执法的权利。“制止”实际上只能是劝阻或者教育，履行报告的义务，以及事发后的积极协调义务。如果物业服务企业履行了上述义务，则无须承担赔偿责任。◆国内真实判例的重要启发保存履行过“制止”、“报告”和“协调”义务的证据显得尤为重要。多提示！签承诺！留证据！◆小区养狗，物业怎么管？建筑物区分所有权-概念3◆专有部分享有所有权俗称“专有权、私有权”◆专有部分以外的共有部分享有共有权。◆专有部分以外的共有部分享有共同管理的权利。也称“业主组织的成员权”建筑物区分所有权-行使3参与管理的权利选举、选聘、监督、请求服从决议、执行决定遵守公约遵守物业管理制度按份共有共同享受共有部分的收益相邻权维修、更新、改造缴纳物业费、维修资金按比例承担共有部分费用占有使用处分收益专有部分所有权共有部分共有权共同管理成员权建筑物区分所有权——业主的权利建筑物区分所有权-案例（一）3贾大爷为北京某小区居民，自从楼上房屋的业主林某将房出租给一家公司作为办公场所，楼上每日人来人往的噪严重影响了贾大爷作息，加之其自身长期患有精神衰弱症，原本安详的晚年生活彻底被搅乱。无奈之下，贾大爷将林某诉至法院，要求法院判令林某排除妨害。林某辩称，自己有权自主决定自家房屋的用途，他人无权干涉，并且征得了小区物业公司的同意，贾大爷是无理取闹。建筑物区分所有权-法条3◆《物权法》第77条第77条业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。◆《关于审理建筑物区分所有权纠纷具体应用法律若干问题的解释》第10、11条第10条业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。（意味着必须是全体利害关系业主同意）第11条业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第77条所称“有利害关系的业主“。住改商，必须征得全体利害关系业主同意贾大爷作为利害关系人有权要求林某承担排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失等民事责任。物业公司林某贾大爷对物业管理区域内违反有关治安、环保、装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时报告。物业公司无权同意业主住改商的行为。业主行使专有部分所有权权利的同时受到相邻权以及法律法规强行规定的限制，必须按照本来的用途和目的使用房屋，并不得侵犯其他业主的合法权益，不得妨害物业企业的正常管理。建筑物区分所有权-案例（一）3某小区业主林女士从2010年3月1日起未缴纳物业管理费。物业公司将其起诉至人民法院，审理中林女士提出：理由1：房地产开发公司与物业公司签订的管理委托合同已于2008年8月1日到期，所以原告无权要求自己交纳2008年8月1日以后的物业管理费。理由2：自己曾经在入住期间，楼上装修导致房屋漏水，物业公司没有尽到协调处理的义务，对自己的诉求不予理会，因此有理由不缴纳物业服务费。理由3，其房屋已经于2013年1月出租，物业服务费应当由其房屋的租客支付。基于上述三个理由，要求法院驳回物业公司的诉求。建筑物区分所有权-案例（二）3林女士的三大理由能够得到法院的支持？为什么？假设林女士入住期间发生了入室盗窃，她能否以此为由不交管理费？空置房收取服务费的依据是什么？建筑物区分所有权-案例（二）3◆《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1、6、7条第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。理由1前期物业服务合同终止后，物业公司仍提供物业服务的，业主应支付物业服务费；理由2非房屋公共部位的楼上楼下漏水，在保修期届满后，物业服务企业按照法律规定和合同约定应当负有协调处理的义务；理由3业主将房屋进行出租的，物业服务费由谁缴纳可由其双方协商，约定由承租人缴纳的，业主承担连带责任。建筑物区分所有权-案例（二）3理由1受理如实登记真诚接待判定判定保修期内外漏水原因的确认修复责任的判定处理公共部位漏水的按照维修流程处理；属于业主自身原因导致的（装修、改造等），要尽到协调处理的义务，并切记在过程中通过书面记录、电话录音等方式保存证据（重要）。楼上楼下漏水的协调处理流程建筑物区分所有权-案例（二）3民法通则第135条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。即民法通则或其他民事法律规范没有特别规定的，均适用2年的一般诉讼时效期间。一般诉讼时效民法通则第136条规定，“身体受到伤害要求赔偿的”、“出售质量不合格的商品未声明的”、“延付或者拒付租金的”以及“寄存财物被丢失或者损毁的”四种情形，诉讼时效期间为1年。短期诉讼时效诉讼时效是指：民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，当时效期间届满时，权利人将失去胜诉权利。在法律规定的诉讼时效期间内，权利人提出请求的，人民法院可强制义务人履行所承担的义务。而在法定的诉讼时效期间届满之后，权利人行使请求权的，人民法院就不再予以保护。诉