2017龙华观澜地块前期策划报告

谨呈：福晟集团福晟·钱隆大观前期发展报告合富辉煌（中国）深圳公司2016-09深圳。当竞争力排名赶超香港当房价跑赢我们的想象我们看到这座城市的力量超级深圳龙华观澜高尔夫国际生态住区福田CBD南山中心罗湖中心龙岗中心宝安中心龙华中央商务区项目地处深圳中轴，龙华副中心上本案世界的龙华中国的深圳I项目认知站在深莞融城角度，合富对项目的初步整体形象HOPEFLUENT区域现状项目本体项目基本认知：临城市干道的大型综合体项目大体量:占地面积约10万㎡，建筑面积约62万㎡；展示面强：地块临主干道观平路，展示面宽主要产品类型：住宅、商业、写字楼、教育配套、绿地容积率：6.2HOPEFLUENT区域现状项目本体项目四至：村屋、厂房环绕，有较强改造空间HOPEFLUENT区域现状项目本体项目配套：丰富教育资源，大体量商业配套•商业、办公及酒店：10万㎡•幼儿园：2座•9年制学校：1座HOPEFLUENT区域现状项目本体第一层级（关内）福田：7.5-11万/㎡第二层级（龙华、坂田）龙华：5.5-8.0万/㎡第三层级（镇区）观澜：3.4-4.0万/㎡深圳中轴最后价格洼地深圳中轴承载城市价值，下一个十年的发展，北拓已成趋势每个世界级别伟大的城市，都会有一条发展中轴，这是城市发展的灵魂所在，将一座城市重要的行政、商务、商业、文化和居住区串联在一起，被形象地称之为一个城市的“脊梁”。中轴成就了福田，带动了龙华，目前观澜和龙华房价严重脱节，中轴北拓趋势下，观澜成为中轴上最后的洼地HOPEFLUENT区域现状项目本体龙华大热，临深火热，观澜后发制人？龙华集万宠于一身，“一城四区”打造深圳北中心，市政配套不断投入，交通不断完善，龙华华丽转身，被戏称为“宇宙中心”临深地王围城，持续上演接力赛，加剧东莞楼市的火爆，让东莞金九楼市成色十足。继深圳人买下半个东莞的房子开始，临深已然成为深圳人的选择的热点区域观澜HOPEFLUENT区域现状项目本体鹏城珑门24.9万㎡金洪观荟18.1万㎡合正观澜汇27.3万㎡佳华领域广场20万㎡奥宸观壹城32万㎡泰然玫瑰轩16.5万㎡阳基御龙山33.8万㎡待售项目持销项目本案观澜目前观澜市场项目体量多为20-35万㎡体量，没有可以在区域中形成标杆的项目，来代表区域形象。HOPEFLUENT项目初判一个位于发展期的观澜中心区域、自身配套完善、交通全面升级、地铁口物业的中等规模开发项目规划落地、城市界面更新、交通升级、短板补缺，全面成熟交通核心区、商业配套新核所在，市政配套升级、最纯粹居住氛围商业新核成型、市政配套全面升级；地铁在家门口本项目属于区域内第一阶梯的大型项目，但受制于观澜区域现状，应寻求更高价值挖掘。HOPEFLUENT合富认为，项目具备领军观澜的实力但受到区域现状、地块现状的限制，需从以下三个方面寻求突破：1.福晟集团作为中产阶级住房领跑者首度亮相深圳，如何将项目影响力突破区域，提升至全市范围，寻求最契合品牌属性也是价值最大化的定位？2.项目一期为纯商用指标，如何保证首次亮相即形成市场影响力及业绩上的成功，为后续开发奠定成功基础？3.如何结合项目定位及一期定位，通过切实可行的方式提升项目附加值？II项目定位福晟集团作为中产阶级住房领跑者首度亮相深圳，如何将项目影响力突破区域，提升至全市范围？HOPEFLUENT作为2018年入市项目，应用发展的眼光看待未来深圳、项目所处区域的市场发展趋势。区域洞察探索2018年市场发展趋势HOPEFLUENT新增土地持续减少：由于自生面积狭小，深圳近年来的土地新增供应量都处在较低的水平，与日益增长人口带来的住房需求间的矛盾越显突出；2014年深圳的建成面积已超过900平方公里，加上974平方公里的生态控制线，深圳剩余的可开发面积仅有46平方公里；城市更新是深圳土地供应破局：对于新增供应土地有限的现状，深圳从2009年开始调整土地供应模式，实施大规模的城市更新计划，释放存量土地弥补市场需求。从土地更新项目分布的区域看，龙岗、宝安、龙华等原特区外区域仍是主战场，占总量的85%以上。新增土地持续减少，城市更新成主调！18年深圳市场龙华区域现状与未来HOPEFLUENT深圳市房地产研究中心按照国家统计局统计，现在深圳的住房自有率按全市的规模30%，而北京、上海是70%，广州则高达90%。“广州的90%都有自己的自有住房，所以广州的房价起不来他是有原因的，他没有买的动力。北京老城市积累时间长了也能够达到70%，深圳才30%。很多在深圳的人口，没有自己的自有住房，购房的愿望是非常强烈的。深圳仅30%住房自有率，刚性需求强烈，一手房长期供不应求！18年深圳市场龙华区域现状与未来HOPEFLUENT18年深圳市场高铁经济驱动，龙华依旧量价齐驱！量价齐驱区域：前海作为深圳大引擎，承担世界级金融中心及服务贸易的重要基地重要使命，2018年依旧是深圳房产领头羊，同时带动宝中、西乡，区域内房地产市场量价齐驱；龙华新城域倚靠深圳北站商务中心区500万写字楼及一城中心、海岸城、德业基旧改等众多百万体量巨无霸进驻，势必成为18年量价齐驱的区域；重点供应区域，走量区：公明、光明由地铁6号线带动，整体供应量充足，将成为重点走量区域之一；罗湖2500亿投入旧改，罗湖列入全市城市更新计划项目总数达到49个，涉及总用地面积223万平方米，在建项目达到25个，规划总建筑面积达到342万平方米，产业建筑面积242万平方米；龙华区域现状与未来HOPEFLUENT龙华新区发展历程2006-2011年萌芽期2012-2017年发展期2018年以后成熟期梅龙公路福龙路开通新区大道特区一体化扩容地铁4号线地铁5号线龙华新区挂牌成立广深港客运专线到香港开通新彩隧道开通龙华文化广场龙华体育中心龙华国际音乐厅龙华文化艺术中心创建“三甲”医院3所筹建新医院4座新建学校3所2000亿配套变现中心商务区成熟，中心科技生活区开始兑现以星河COCOPARK为主的关口商圈、深圳北站商圈和红山站核心商圈、龙华站商圈四大商圈形成18年深圳市场龙华区域现状与未来HOPEFLUENT龙岗中心均价31959元/㎡盐田均价34607元/㎡宝安中心均价57621元/㎡龙华中心均价48502元/㎡罗湖均价51085元/㎡南山均价71976元/㎡福田均价67662元/㎡深圳各区域在售项目均价面粉价高于面包价，刺激龙华市场再次升温，区域价格飞涨，备受大量投资客热捧0100002000030000400005000060000700000102030405060701月2月3月4月5月6月2016年1-6月深圳商业住宅月度供求价走势图供应成交成交价格18年深圳市场龙华区域现状与未来HOPEFLUENT龙华新区2018年潜在供应项目预计达12个，其中8个项目沿地铁线分布，4个位于观澜，4个为百万级综合体项目威华工业区10.2万㎡民治第三工业区旧改45万㎡龙胜花伴里40万㎡龙华商业中心改造项目101万㎡白石龙工业区旧改9.6万㎡龙华“央城”旧改134万㎡壹城中心181万㎡地铁4号线海岸城100万㎡佳华观澜13.8万㎡长湖观澜40.4万㎡锦顺源观澜5.6万㎡合正观澜46.4万㎡18年深圳市场龙华区域现状与未来HOPEFLUENT项目名称占地（万平）建面（万平）物业住宅（万平）公寓（万平）商业（万平）主力户型壹城中心42.83181.7住宅、商业、公寓、写字楼、酒店109.313.827.789平3房（62%）110-120平4房（26%）120-140平5房（12%）合正观澜9.746.4住宅、公寓、商业33.44.910.780-89平（74%）125-143平（22%）178-300平（4%）龙胜花伴里9.840住宅、商业、公寓293.75.170平2房（10.6%）89平3房（67.4）120平4房（22%）长湖观澜6.640.4住宅、商业28——7.275-90平（77.3%）120-165平（22.7%）龙华商业中心改造项目—101.5住宅、商业、公寓、写字楼、酒店51.71220——白石龙工业区旧改2.39.6住宅、商业、公寓、写字楼、酒店2.511.5——威华工业区旧改2.610.2住宅、商业、写字楼4.840.08——佳华观澜3.413.8住宅、商业、公寓、酒店6.80.973.7——锦顺源观澜15.6住宅、商业2.2——1——民治第三工业区旧改5.345住宅、商业、公寓、写字楼——龙华旧城核心区综合体134.3—住宅、商业、写字楼、酒店——龙华海岸城25.2100住宅、商业、公寓、写字楼、酒店——2018年市场潜在供应住宅体量300万平米，多为综合体项目，市场竞争激烈，产品供应以75-90平面积段为主18年深圳市场龙华区域现状与未来HOPEFLUENT从地段、交通、物业类型三个维度，本项目潜在核心竞争项目分别为：壹城中心、龙胜花伴里、白石龙工业区旧改、威华工业区旧改、民治第三工业区旧改、龙华旧城核心城市综合体、龙华海岸城、龙华商业中心改造项目。2018年潜在核心竞争项目8个，本项目在品牌、规模、项目自身配套方面处于劣势项目名称开发商建面（万平）物业商业（万平）核心竞争优势壹城中心鸿荣源181.7住宅、商业、公寓、写字楼、酒店27.7200万综合体配套、品牌开发商、地铁沿线物业龙华商业中心改造项目中洲集团101.5住宅、商业、公寓、写字楼、酒店20百万综合配套、品牌开发商、地铁沿线物业龙胜花伴里恒和基40住宅、商业、公寓5.1综合体配套、地铁沿线物业白石龙工业区旧改丹晟恒丰9.6住宅、商业、公寓、写字楼、酒店1.5地铁沿线物业威华工业区旧改威华实业10.2住宅、商业、写字楼0.08地铁沿线物业民治第三工业区旧改—45住宅、商业、公寓、写字楼——综合体配套、地铁沿线物业龙华旧城核心区综合体德业基占地134.2住宅、商业、写字楼、酒店——百万综合体配套、品牌开发商、地铁沿线物业龙华海岸城海岸集团100住宅、商业、公寓、写字楼、酒店——百万综合体配套、品牌开发商、地铁沿线物业18年深圳市场龙华区域现状与未来HOPEFLUENT2018年潜在供应商业体量预计接近80万平米，市场供应量大，竞争激烈项目名称占地（万平）建面（万平）物业商业（万平）壹城中心42.83181.7住宅、商业、公寓、写字楼、酒店27.7合正观澜9.746.4住宅、公寓、商业10.7龙胜花伴里9.840住宅、商业、公寓5.1长湖观澜6.640.4住宅、商业7.2龙华商业中心改造项目—101.5住宅、商业、公寓、写字楼、酒店20白石龙工业区旧改2.39.6住宅、商业、公寓、写字楼、酒店1.5威华工业区旧改2.610.2住宅、商业、写字楼0.08佳华观澜3.413.8住宅、商业、公寓、酒店3.7锦顺源观澜15.6住宅、商业1民治第三工业区旧改5.345住宅、商业、公寓、写字楼——龙华旧城核心区综合体134.3—住宅、商业、写字楼、酒店——龙华海岸城25.2100住宅、商业、公寓、写字楼、酒店——18年深圳市场龙华区域现状与未来HOPEFLUENT龙华市场总结龙华2015年在售项目9个，以10-20万平米规模的项目为主供应产品以以68-89平2-4房为主，占比73%，整体去化率高达九成在售产品均价集中在3.6万-4万元/平之间2018年市场潜在供应住宅体量300万平米，多为综合体项目产品供应以75-90平面积段为主2018年潜在核心竞争项目8个，但本项目在规模、配套方面具备优势18年深圳市场龙华区域现状与未来HOPEFLUENT作为2018年入市，应用发展的眼光看待未来深圳、项目所处区域的规划发展趋势。区域洞察探索2018年客户发展趋势HOPEFLUENT世纪春城锦绣江南圣莫利斯万科第五园书香门第2005年，大型居住项目拔地而起，开启龙华崭新篇章年轻、首置、福田为成交客户关键词2018年客户预判龙华客户演变客户关注点HOPEFLUENT星河盛世莱蒙水榭春天中航天逸汇龙湾潜龙曼海宁绿景1866品牌项目再度共振，龙华板块知名度极速拔升福田、龙华本区客为主要客群首置客持续占首，首改客逐步增