0226璧山-卉森秀湖项目

版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归合富锦绣公司所有，未经公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。合富锦绣（西南区域）策划部事业二部2013.2谨呈：重庆卉升置业有限公司针对目前璧山市场现状，寻找市场条件下项目区域环境、规划、项目本身等方面进行分析，综合项目发展的各因素思考，在我司在对市场进行充分探究的基础上对项目的营销、策划、推广、执行进行建议。前言市场调研价值梳理营销策略销售执行市场调研价值梳理营销策略销售执行报告体系AnalyzeSystem市场调研宏观政策区域经济区域市场竞品分析市场总结市场调研宏观政策《2013年经济蓝皮书》发布预测今年GDP增速为7.7%专家分析若调控放松——明年房价有反弹可能社科文献出版社发布《2013年经济蓝皮书》，预测2012年我国GDP增长速度为7.7%左右。2013年中国经济将实现平稳温和的增长，GDP增长率为8.2%左右，略高于2012年。另外，蓝皮书预测2012年消费物价指数（CPI）为2.7%左右，今年年底物价的下降局面将结束，2013年物价可能进入新一轮上升期。333GDP房地产业仍然是国民经济的重要支撑，不可或缺市场调研宏观政策在调控影响下，政策限制力度加大，手段增多，2013房地产政策调控将常规化、长期化；但整体调控以打击投资投机为主。璧山国民生产总值状况市场调研区域经济璧山人均国民生产总值状况2011年梁璧山GDP达到208亿，较2011年增长26.7%，处于高速发展阶段;2011年人均GDP突破35000元，购买力持续增强。单位：元单位：万元第一、二、三产业比重走势图市场调研区域经济宏观市场分析产业结构分析璧山打造工业强县初见成效，第、一、二、三行业的结构更加优化。优化后的结构成为经济的快速发展基础。第一产业比重持续下降同比下降1%123第二产业有所抬头上升，同比上升5%。（璧山近期发展工业强县，以及工业园的规划）第三产业略有下降，同比下降1%。代表第金融、服务业、房产，发展稳定。•璧山三大支柱性产业1、机械加工；2、建筑建材；3、皮革皮鞋；璧山经济三大支柱产业：机械加工，建筑建材，皮革皮鞋。市场调研区域经济宏观市场分析产业分析市场调研区域经济宏观市场分析产业分析普通工人•普通制鞋/机械产业工人(18-25岁)：旺季月收入5000+，淡季2000+，平均3500+生产管理者•生产管理人员、熟练工(20-35岁)：旺季月收入7000+，淡季3000+，平均5000+工业人口基数大，中位数人均收入较高。市场反馈区域经济宏观市场分析2012地产指标商品房开发投资在高位振荡运行，但项目开工仍显不足。1-11月，商品房开发完成投资51.9亿元，同比增长49.4%,比1-10月上涨1.5个百分点。房屋施工面积达到498.3万平方米，同比增长7.5%，比1-10月回落2.5个百分点，其中新开工面积129.5万平方米，同比下降55.3%。一小时经济圈——璧山璧山的定位，是按照2007年制定的“一小时经济圈”工业布局规划发展而成的按“一小时经济圈”产业布局划分，璧山已形成“一心四带”的工业格局。包括都市核心区、渝涪高速沿线产业密集带、成渝高速沿线产业密集带、渝遂高速沿线产业密集带、渝黔高速沿线产业密集带。有成渝高速沿线产业密集带和渝遂高速沿线产业密集带经过璧山工业园区，璧山县成为两大产业密集带建设发展的桥头堡。九龙坡、沙坪坝、大渡口、璧山联手打造“三都一谷”，即汽车摩托车之都、铝加工之都、中国西部鞋都和西部“硅谷”。市场调研区域市场市场调研区域市场区域情况•重庆—西部唯一的直辖市，正处在快速城市化阶段；•璧山距重庆主城37公里，是距重庆主城最近的郊县，在成渝经济走廊建设中具有承东启西的区位优势；•中国西部鞋都工业园区紧邻成渝高速公路、璧青高速公路、渝遂高速公路，已形成完善的水、陆、空立体交通网络格局，大学城隧道通车后，区位优势更加凸显。区域情况璧山县位于重庆市以西，县域面积915平方公里。东邻沙坪坝、九龙坡；南界江津；西连铜梁、永川；北接合川、北碚。璧山地处重庆西大门，是川东、川北、渝西各县市到重庆的交通要道。1995年7月成渝高速公路开通后，从县城以南15公里的青杠街道上高速公路至重庆（陈家坪），里程为23公里。市场调研区域市场区域情况璧城组团绿岛组团青杠组团璧山县城常住人口数量约为18万人。其中：璧城组团和绿岛新区约为15万人，青杠组团约为3万人；户籍常住人口约为12万人，外来常住人口约为6万人。组团之间以璧青大道为纽带，大量中小型企业分布沿线。市场调研区域市场土地市场时间地块位置占地面积（亩）容积率建筑体量（万方）成交价（万元）净地单价（万元/亩）楼面单价（元/㎡）土地性质拿地单位1月本月无土地成交2月本月无土地成交3月本月无土地成交4月璧山县璧城街道原璧泉村5、6、7社55414.6113800252945商住重庆誉驰房地产开发有限公司璧泉街道双星大道1633.2635002151075商住重庆大圆祥房地产开发有限公司璧泉街道大岚村3、7组2751.527.502500091909商住成都海润雅居房地产开发有限公司璧泉街道大岚村6、7组1821.518.19202001111111商住成都海润雅居房地产开发有限公司5月璧泉街道团堡村1.2.4组167222.23245001471102商住新欧鹏6月璧泉街道团堡村1、2、4组791.57.89780099988商住新欧鹏璧泉街道团堡村1、2、4组2251.522.47254001131131商住新欧鹏7月璧泉街道湿地公园南侧1652.527.53291401761058商住新欧鹏璧泉街道湿地公园南侧1522.525.27289401911145商住新欧鹏8月璧泉街道原老党校片区122.31.9223901911247商服重庆市坤昌房地产开发有限公司9月璧山县璧城街道养鱼村361.84.3161001701415商服璧山县城市建设投资有限公司10月本月无土地成交11月璧山县璧泉街道原大岚村一、九社1442.624.95268001861074商住金科璧山县河边镇文昌社区一组42.50.7223755329商务金融吴亚楼12月本月无土地成交2012年全年璧山成交商住、商服类13宗，共1511亩，建筑体量达200万方，净地单价141万元/亩，平均楼面单价1064元/㎡。市场调研区域市场供需关系12月新增供应28.57万方，环比上涨924%，整体供应量大幅增长，各项目均为迎接返乡潮集中获取预售；12月成交面积4.24万方，环比上涨10%；市场成交小幅回升。璧山房地产批售比2012年璧山全年新增供应152.27万方，其中5月和12月呈现集中供应；2012年成交面积77.76万方，环比上涨13%；市场成交量增长明显，主要是12年市场在售项目增加，市场供应量大于11年，压抑的市场需求释放，促进12年市场整体成交量上升；全年市场供大于求，市场库存量较大；供需关系：供大于求，各项目集中获取预售市场调研区域市场量价分析璧山城区住宅成交走势2012年成交面积67.49万方(城区)；2012年成交均价3954元/㎡；量价关系：成交量涨价稳，年末价格微升2012年1-12月璧山各物业类型成交占比注：璧山县整体2012年璧山成交产品以高层产品为主，洋房与别墅类高端物业受区域供应的影响，成交量起伏较大。市场调研区域市场物业成交类型2012年高层产品面积段成交结构单位：套单位：㎡2012年成交面积段以70-90㎡首置产品与100-120㎡改善产品为主；2012年成交总价段以25-35万首置产品与35-45万改善产品为主。市场调研区域市场高层成交分析2012年高层产品总价段成交结构单位：套单位：万元市场调研区域市场洋房成交分析2012年洋房产品面积段成交结构单位：套单位：㎡2012年成交面积段以120㎡以上；其中140㎡以上均为跃层产品；2012年成交总价段以65-75万元与90-95万元为主。2012年洋房产品总价段成交结构单位：套单位：万元市场调研区域市场别墅成交分析璧山县在售别墅项目仅一个，青杠上邦·紫霞谷，2012年全年成交22套，面积区间在163-243，总价区间81-180万。竞争选取原则：从项目规模、品质、形态、市场需求等综合评定市场调研竞品分析竞品楼盘分布图斗十千·溯园中鸥·璧河名都瀛嘉天下欧鹏·璧南河1号中铁·璧河国际同景国际城绿岛康城中冶·黛山一品绿岛上城金谷·温泉城瀚恩韵动金科·中央公园城瀛嘉帝逸城欧鹏·凤凰国际新城竞品评判：项目位于绿岛新区核心商务区，是璧山未来政治、经济商务中心，是我项目距离最近竞争对手，口碑效果好，尤其金科品牌距有很强的品牌号召力和实力。市场调研竞品分析金科·中央公园城项目整体规划图开发商重庆璧山县金科众玺置业有限公司项目地址璧山县绿岛新区秀湖公园旁占地面积12万方总建面37万方容积率3.8绿化率35%规划户数3544面积范围洋房：90-276㎡建筑形态高层：67-115㎡几梯几户电梯洋房、高层、SOHO公寓建筑风格现代风格车位比例洋房：1T2H楼层洋房：8层物管费用高层：3T8H高层：30层物业管理待定交房标准清水一期洋房三期高层四期高层二期高层754321108611123456销售现状：目前在售一期洋房及二期高层，剩余洋房体量不多预计2013年将主推三、四期高层项目市场调研竞品分析金科·中央公园城当前在售户型情况项目名户型面积区间（㎡）供应套数户型配比成交套数销售率金科中央公园城高层一室两厅单卫4410%1100%一室两厅单卫（顶跃）69576%3968%一室两厅单卫+可变空间6410%1100%两室两厅单卫73-8339241%24563%两室两厅单卫（顶跃）92333%3297%两室两厅单卫+可变空间93-10747049%28460%合计954100%60263%洋房两室两厅双卫87-978320%7894%两室两厅双卫98-11310927%10697%三室两厅双卫123-125246%2396%四室两厅双卫122-30819247%192100%合计408100%39998%市场调研竞品分析欧鹏·璧蘭河1号项目整体规划图开发商重庆新鸥鹏集团项目地址璧山县璧城街道双星大道(西桥头)占地面积4.2万方总建面16.5万方容积率5绿化率55%规划户数1470面积范围85-123㎡建筑形态高层建筑风格托斯卡纳几梯几户3T8H楼层33层车位比例1:0.4交房标准清水物管费用1.5元/㎡/月电梯品牌物业管理重庆新鸥鹏物业管理有限公司123456竞品评判：项目紧邻璧南河，靠近核心商业区，区域标杆项目，是区域内第一个有跃层产品的项目。2011年1月开盘销售，距离本案销售，竞争性不大。但是本案值得借鉴对手，体量虽不大，口碑效果好，是欧鹏打开璧山市场之作。市场调研竞品分析璧蘭河1号项目名户型面积区间（㎡）供应套数户型配比成交套数销售率欧鹏壁南河1号高层一室两厅单卫66.2-72.46353%2366%一室两厅单卫（跃层）88.34-88.61908%90100%一室两厅单卫+可变空间8112411%12298%两室两厅单卫81.84625%62100%两室两厅单卫（跃层）104.32-123.0713512%135100%两室两厅双卫（跃层）93.26-101.56777%2938%两室两厅单卫+可变空间81.06-108.1237232%371100%两室两厅双卫+可变空间97.74-109.321718%15672%三室两厅双卫130.63313%413%三室两厅双卫（跃层）119.83303%827%合计1173100%98685%