黄石商业市场调研报告

CentalineConsultants2020/2/11黄石商业市场调研报告2020/2/112黄石宏观市场分析PART12020/2/113宏观市场分析—城市概况项目所在城市位于武汉“8+1”城市圈范围内，是“8+1”城市圈东部区域的中心城市，面临和承接大武汉新一轮发展的契机。天门潜江仙桃孝感咸宁武汉黄石黄冈鄂州8+1城市圈“8+1城市圈”，是指以武汉为中心，以100公里为半径的城市群落，它包括了武汉及黄石、鄂州、孝感、黄冈、咸宁、仙桃、潜江、天门等8个周边城市。黄石与武汉“8+1”城市圈的联系从经济总量看。2009年，武汉城市圈9城市实现生产总值8000亿元，比城市圈成立之前接近翻了一翻，占全省GDP的62.3%。其中，武汉实GDP4000亿元，高居首位，黄石、黄冈、孝感2个城市实现GDP在590亿元以上。2009年，从城市圈8项主要指标增长看，有5项增幅高于全省水平，其中，生产总值增幅高0.6个百分点，地方财政一般预算收入增幅高1.3个百分点，实际利用外资增幅高0.7个百分点，城市居民人均可支配收入增幅高0.6个百分点，农民人均纯收入高3.1个百分点。但有3个指标增幅低于全省水平，其中，规模以上工业增加值增幅低5.0个百分点，全社会固定资产投资增幅低3.1个百分点，社会消费品零售总额增幅低1.1个百分点。城市圈在总体上为全省发展做出巨大的贡献。黄石经济总量在武汉“8+1”城市圈中仅次于武汉，GDP和人均GDP均位居全省前列，为房地产发展提供了坚实的基础。2020/2/114宏观市场分析—城市经济09年黄石GDP597亿元，在全湖北省排第八位。09年黄石人均GDP超过两万元，以每年10%以上的速度高速增长。房地产预警系统判断----GDP增速与房地产发展关系4%-5%5%-8%大于8%小于4%萎缩停滞稳定发展高速发展黄石历年GDP均保持在10%以上的增幅；根据国际经验，黄石目前房地产正处于高速发展阶段。2009年湖北省GDP排名396030804560259022381954014%15%19%28%15%050010001500200025003000350040004500500020042005200620072009201000.050.10.150.20.250.3GDP总量（亿元）增长率（%）45601245120170770068160059755040513.715.11513.51515.114.810.715.215.20500100015002000250030003500400045005000武汉宜昌襄樊荆州黄冈孝感荆门黄石十堰咸宁0246810121416GDP（亿元）增长率改革开放３０年间黄石市经济发展迅猛，２００７年实现地区生产总值（ＧＤＰ）４６６．６８亿元，按可比价格计算，比１９７８年增长２０．８倍，年均增长１１．１％。城乡居民生活质量继续提高，市区居民人均可支配收入１１１５１元，年均增长１２．２％；农村居民人均纯收入从１９７８年的９７元提高到２００７年的３７４２元，年均增长１３．４２％2004-2009年武汉GDP黄石社会固定资产投资和消费品零售总额持续保持高增长，为房地产的发展提供了强大的动力。2020/2/115宏观市场分析—城市消费2007-2009年社会固定资产投资总额（单位：亿元）179.85232.67343.05051015202530352007200820092007-2009年社会消费品零售总额（单位：亿元）129.34215.56256.09024681012141618202007200820092007年--2009年，黄石固定资产投资稳步增加，2010年1—7月，黄石市全社会固定资产投资完成270.06亿元，同比增长40.34%。其中，城镇固定资产投资完成261.06亿元，增长42.53%，比全省快7.7个百分点。2008年黄石社会零售品消费总额突破200亿，2010年1－6月份，累计实现社会消费品零售总额134.49亿元，与上年同期相比增加了16.56亿元，同比增长18.6％。2020/2/116黄石与武汉、十堰并称湖北的三大重工业中心，具有雄厚的工业基础，市民收入丰厚，消费能力强劲。优越地理区位地处鄂东城市群的东端，北靠大武汉，面向鄂东南及鄂赣皖豫四边地区的广阔腹地，区域中心地位日渐突出。便捷交通公、铁、水路四通八达，国、省干道纵横交织，长江大桥连接南北，沪蓉高速成公路穿越而过。矿产资源丰富素有江南聚宝盆之称，拥有4大类64种矿藏，其品位之多、储量之丰、品位之高、价值之大为国内少有、世界少见。雄厚工业基础素有“青铜故里”“钢铁摇篮”、“水泥故乡”“服装新城”之称，拥有全国六大铜基地之一的大冶有色金属公司、全国十家特大铁矿之一的大冶铁矿、全国十大特殊钢厂之一的冶钢集团、全国三大水泥集团之一的华新水泥集团、全国最大西服出口基地和面料生产基地的美尔雅集团等一批大企业。突出战略位置作为湖北金三角发展战略东部的支撑点以及湖北长江经济带的东大门，黄石战略位置相当重要，并正在融入武汉城市圈，向大城市迈进。黄石武汉宏观市场分析—城市基础2020/2/117黄石房地产发展，经历了四个阶段，目前整体均价突破4000元/平米。宏观市场分析—发展历程阶段划分发展特征项目集中在老城区发展单位建房分房依然存在住宅投资功能没能显现住房销售缓慢消费群体很少房价上升缓慢开发区域向黄石港转移消费者消费热情被激发市民开始关注居住环境以及景观小高层、联排开始出现外地开发商的进入带动整体市场开发水平均价1200元/平米左右住宅最高价突破2000元，商铺最高价接近万元破茧阶段（1998-2001）崛起阶段（2002-2004）发展阶段（2005-2006）繁荣阶段均价900元/平米左右；向1000元/平米冲击住宅最高价突破千元，商铺水平低，在4000元以下的水平价格走势整体均价突破4000元；市场已经出现5000元/平米的住宅和30000元/平米的商铺产品由粗放型向精细型转变；产品服务对象多元化，产品类型多样化房价继续飚升，且上涨速度加快开发热点多，开发规模大消费群体扩大，置业目的多样化；高层、小高层抗性减弱，成为市场主力产品；代理公司出现，营销理念更新；房价上涨快，销售也快均价2000元/平米左右；房价向3000元/平米冲击，个别楼盘住宅最高价达到3800，商铺销售价格整体突破万元大关；（2007年—）2020/2/11809年前，房地产资产投资额、施工面积、销售额总体趋势增长，价格稳步上升，09年和10年房地产开发速度明显加快，房地产发展势头良好。宏观市场分析—房地产投资27.2311.3331.9520092008200751.0738.7482.65200920082007历年房地产投资及增长情况历年商品房销售情况302.46115.4401.67200920082007历年商品房施工面积情况2350285832989.4%14.2%15.4%05001000150020002500300035002007200820090%2%4%6%8%10%12%14%16%18%历年商品房销售情况2020/2/1192010年是黄石地产史上的分水岭：持续的价量齐升后，市场在新政中进入观望期。宏观市场分析—房地产价格黄石09-10年价格走势图黄石09-10年销量走势图总体而言，黄石作为一个三线城市，对新政的反应相对滞后，2010年前更多的是按照自身的规律在发展（如上图），直到10年新政的影响才得以一定程度显现。黄石09年来供销走势图供应量增大的几重原因：1、历年积累了众多开发量，受政策面影响，土地开始大面积动工；2、受上半年市场利好影响，市场集中供应，市区销售个案达75个。销售量放缓的原因：受新政影响，市场利空，投资客纷纷撤离市场，自住客持币观望。32983450320032503300335034003450350020092010销售均价线性(销售均价)82.656960657075808520092010销售面积（万方）2020/2/11102010年政府通过金融信贷调控和保障住房政策持续降温楼市，普通住宅刚性需求和改善性需求受到严格限制，市场反应明显疲软。宏观市场分析—宏观政策1.18—央行再次上调存款准备金率0.5%；1.10—“国十一条”出台二套房首付40%3.5—“国四条”出台遏制房价过快上涨势头3.10—遏制地价拿地一月内缴清50%首付4.2—各大银行取消首套房利率7折优惠。4.15—新政：二套房贷首付不得低于50%4.17—停发三套房贷加速楼市降温。4.29—中国银行大幅提升房贷利率。5.10—央行再调存款准备金率0.5%；5.13—鼓励民资，“国36条”出台；5.26—90㎡以上首付不低于30%。9.29—国五条补充细则出台，加强了银行对国五条的执行的监管力度，首套房首付比例提高到3成2020/2/11112010年宏观调控旨在针对普通商品住宅，并未对商业地产进行有效控制，商业地产迎来了新的发展契机。宏观市场分析—宏观政策住宅商业3月出台国四条4月出台国五条5月出台国36条9月国五条补充新政国XX条2020/2/1112小结宏观背景解析黄石城市经济的快速发展、城市地位的显著提升，为房地产市场的良性健康发展提供了良好的宏观环境；第二产业发展迅猛，支柱产业逐步形成，对能与城市发展水平与城市地位相匹配的、高品质的房地产产品的需求将越来越大，为房地产市场的持续发展提供了稳定的产业支持；针对住宅的调控制政策接二连三的出台，抑制了住宅成交量，与此同时商业迎来了新一轮的发展契机，众多商业项目发展强劲。2020/2/1113侧面分析宏观背景解析黄石在湖北省各省辖市经济实力排序中，位次渐次下移，从曾经的全省第二位，跌落至2007年第四位，2008年第七位，2009年更是跌落至第八位，发展趋势值得关注，需要强有力的产业带动。作为老牌的资源型工业城市，正跨入资源枯竭型城市行列，面临经济发展后劲乏力，行业发展缺乏亮点等种种困难解读黄石市政府近3年的政府工作报告，乏善可陈，城市经济发展的减速与停滞，会直接影响居民的消费能力。2020/2/1114黄石商业市场分析PART22020/2/1115格局：黄石城市商业格局呈现“一心多点两轴”，尚未形成城市副中心，中心吸纳能力过强，造成其他区域相对冷淡。黄石商业整体市场分析—格局一心多点，未形成城市副中心一心：以黄石大道、交通路、南京路、武汉路围合的区域，商业氛围浓厚，经营业态齐全多点：以杭州西路、迎宾大道、湖滨大道和黄石大道为点进行分布，没有形成城市副中心市中心吸纳能力过强，认同度极高，其他区域相对冷淡，缺乏城市副中心，缺乏完善的商业配套两轴：社区商业和专业市场2020/2/1116格局：城市商业布局极其明显，社区商业和专业市场对市中心形成有力补充。黄石商业整体市场分析—格局商圈“东起沿江大道，南至颐阳路，西至湖滨大道，北至天津路等城市干道包围，武汉路、黄石大道穿越其中”的区域。属于黄石唯一商业中心，百货、专卖店、零售业和综合型商业齐头并进，业态种类齐全。城市商业中心主要分布于市区老城和新建居民小区，由专卖店、日杂货店、超市、便利店、饮食服务网点、菜市场等商业项目。社区商业网点主要分布于城市各个角落，由建材市场、家居市场、小商品市场和通讯类专业市场等组成，基本满足于人民群众日常生活需要。主要有东方装饰城，亚光家居中心，汽配城、黄石大道通讯城等。专业市场网点2020/2/1117黄石商业整体市场分析—业态分布目前黄石市商业业态比例中，服装服饰类所占的比例最大，服装服饰行业竞争激烈，档次以中低档服装为主，市场缺少中高档及高档服装系列，部分高端消费者向武汉外溢。服装服饰类黄石市的饮食文化比较丰富，餐饮业所占比例较大，紧次于服装服饰。但没有较高档次的品牌餐饮店，服务档次也较低，特色化不强，由此可见黄石的餐饮业仍有相当大的发展空间。餐饮类黄石的百货、超市占比