论我国房价上涨的原因及其措施

1论我国房价上涨的原因及减缓房价上涨的措施【摘要】近几年来,中国房地产市场迅猛发展,使得房地产业在中国经济中占据着重要的位置,推动了整个国民经济和社会的发展。但与此同时,房地产价格也在飞速上涨,远远超出了居民的承受能力,严重影响了人民的生活,这必然给国民经济的健康发展和社会的稳定带来一系列的问题。因此,深入剖析房价居高不下的原因并采取有效的政策措施控制房地产价格上涨,对促进房地产市场的稳定发展及和谐社会的构建具有重要意义。本文从不同的视觉角度，阐述了房地产价格上涨的原因，在此基础上分析了房价上涨带来的危害，并提出了一些抑制房价上涨的措施。【关键词】房地产价格供求关系危害宏观调控随着中国近些年来经济的高速发展和城市化进程的加快，房地产行业呈现越来越热的现象。房地产行业快速发展,已经迅速成长为国家经济的支柱性产业,给国家经济发展带来了极大助力。但是,房地产行业近几年的发展却呈现出不合理的显现——房价上涨过快。房价如今已成了一个涉及中国国计民生的问题，很多人非常关注。房价上涨是必然的，随着人们生活水平的提高，收入的提高，以及整个国民消费水平的提高，房价自然会不断的上涨。然而异常过快上涨就会超过一般人所能承受的经济能力，渐渐成为社会的焦点问题。房价高涨的原因多种多样,本文从供需平衡、开发商和政府等多个角度,全面深入探讨了房价上涨原因,分析房地产价格过快上涨的危害，并结合个人理解浅谈了遏制房价上涨的几点措施。一、房地产价格上涨的原因（一）供需不平衡是房价上涨的根本原因1.供给方面。土地价格持续上涨。一方面，城市建设速度不断加快，城市中心建设用地日趋紧缺，加上全国各地普遍实行了土地的收购储备制度，土地增值收益已经成为地方政府财政收入的主要来源，地方政府希望通过土地市场的价格调控获得更多的财政收入，这些都直接或者间接地导致了土地价格的上涨，进而推动了房地产价格的上涨。；另一方面，土地价格占房地产价格的40%左右，对2房地产的总体价格上涨起着至关重要的作用。另外，土地是稀缺的资源，是不可再生的，而房地产业对土地又有较强的依赖性，因此当房地产需求增加时，就不能通过增加供给来实现平衡，所以土地价格的上涨，一定程度上导致房地产供给量的减少，从而会推动商品房价格上涨。国家发改委2008年4月19日发布房地产价格指数指出第一季度全国地价涨幅11%，可见，地价的上涨在很大程度上带动开发成本的增加，高地价，必然带动房价的高涨，而地价与房价的相辅与反馈作用又带动地价的进一步上升，从而反过来再次带动房价上涨。2．需求方面。市场需求的巨大性也导致房价上涨。第一，我国人口不断增加，基于“人多地少”，“人多房少”的基本国情下，对房屋的需求量人很旺盛。第二，国民经济快速发展，人民生活水平不断提高，对其居住的要求和需求显著提高，这使房屋销售市场合理需求增加；第三，城镇人口增加和大规模城市改造，使房屋销售市场被动需求增加；第四，大批投资性资金流向房地产市场，使房屋销售市场的投资性需求增加；第五，受人民币升值预期影响，大量游资涌入房地产市场，投机炒作也使房屋销售市场的不正常需求增加。据合肥市统计局公布的数据显示，2013年合肥市全年销售面积达1628.09万平方米，同比增长31%，比2012年提高31.3个百分点。所以，不断扩大的购房队伍与城市有限的土地供应之间的矛盾，导致房地产价格不断攀升。由上可知，房屋总需求增长大于总供给的增长，房屋销售市场的供需矛盾紧张，推动房屋价格较快上涨。供不应求价格上升，这是由价值规律决定的，也是房价上涨的根本原因。（二）开发商捂盘惜售、哄抬房价开发商是使房地产价格不断上涨的“幕后黑手”之一。一方面，城市土地和房屋建设的许多资源还掌握在政府及其官员手上，经过七八年的发展，许多开发商与当地政府官员保持了良好的关系，再加上工作团队的不断专业化，开发商事实上已成为区域商品住房开发的垄断者。另一方面，房价高位也引起金融部门的关注，他们的前期开发资金越来越难以获得。后期的出售一旦遇到房价下跌或销售不畅，将损失惨重。因此，一些开发商用各种方法捂盘惜售哄抬房价。包括：开发商们通过做假账，加大楼盘开发成本，造成房价不得不提高的假象；开发商之间通过合谋联手抬高房价；通过制造舆论鼓吹房价上涨；还有甚至收买媒体和3有影响力的经济学名流发表文章鼓吹房价，这些都影响了人们对房价的心理预期；一些开发商采取不断加价的方式，声称一段时间会加价多少，制造房屋价格不断上涨的紧张气氛；开发商为制造热销售的假象，要求公司员工及其亲戚预订房屋或者雇佣民工排队买房，借以抬高房价，将商品房不断倒手，制造当地商品房销售景气高点的气氛；还有就是密谋分阶段抬价，最后每家开发商都“无奈”地将房价一起抬到一个新高位。（三）中国政府是房价上涨的一个深层次原因一方面，各个城市的商品房住宅用地的拍卖价不断攀高，国家对土地实行“招拍挂”政策，即土地的招标、拍卖和挂牌，价高者得，最直接造成高地价，导致高楼价。商品房的成本构成中，地价始终占最大比重。在高楼价中，地价也占最大比重。在市场经济条件下，商品房开发中的地价和楼价的关系是面粉和面包的关系，即水涨船高的关系。商品房用地价格的不断升高，直接导致商品房销售的市场价格不断升高。另一方面，房地产业是中国经济的支柱产业，在很大程度上是各级政府税收的重要来源。政府将大量土地以零地价给企业使用，加上税收优惠，土地其实是负价卖出的。原因就在于前者拍卖的土地出让金可以纳入地方政府的预算外收入，而发展工业产生的增值不仅可以增加GDP为官员政绩加砖，同时工业带来的税收也会提升地方政府财力。因此，在考虑土地资源的配置方面，官员考虑的主要是政绩。所以，政府政策的影响也是促使房地产价格上涨的因素之一。（四）其他导致房价上涨因素的分析研究1.投资性需求旺盛助长了房价不断上涨。我国居民储蓄率高，伴随着城市化进程和经济快速发展的是人们对通货膨胀的担忧和房价上涨预期，通过买房实现保值增值成为许多居民的投资选择。不但富人买房投资，越来越多的工薪阶层也加入其中，有不少地方的投资买房比例甚至超过了居住买房。2.预期心理的形成。在房价下跌的预言多次失效之后，普通消费者开始产生恐慌心理，并形成了房价将会持续上涨的一致心理预期，涨价预期导致的决策就是不少买房人抱着晚买不如早买，买小不如买大的消费心理，盲目追高，进一步推高了房价。3.房屋建筑材料价格上涨。建筑装饰材料等价格大幅上涨，使房地产开发4成本不断提高。在房屋销售价格中，作为成本的原材料和建安工程费用所占比重在不断增加，成为推动房价上涨的内在动力之一。4.房地产供给结构不合理。首先，房地产销售市场和租赁市场发展不平衡，租赁市场无法通过提供更多更好的租赁服务来分流购房者的购房需求，压力集中在房地产销售市场，导致房价上升；其次，房地产产品结构不合理，不但满足中低收入阶层住房需要的户型和中低档住房供应不足，而且作为住房保障的经济适用房也供应不足。高价房所占比例较大，供给结构的不合理推动了商品房平均价格上升。5.金融监管制度不健全。我国银行在实际的评估与决策中往往存在宽严界限不明的现象，一方面，给申请人制定了苛刻的贷款条件；另一方面，在贷款审批中形大于实，缺乏科学的评估考核标准。而且由于某些银行信贷人员没有良好的专业修养和道德品质，他们常常被利益迷惑了头脑，以权谋私。二、房地产价格快速上涨的危害（一）加剧土地资源的稀缺不断上涨的房价使房屋需求增加，对土地的需求与日俱增使得政府不断抬高地价以增加收入。大量征用土地就要对城区住房进行拆迁，导致资源浪费。同时，开发商在市郊兴建大量住宅别墅，但由于基础设施、城市交通等不便因素，最终使住房并不能满足人们的有效需求，土地资源不能得到合理利用。由于土地的不可再生性，土地资源必将越来越少，供应也会越来越不足，恶性循环将导致土地极度稀缺。（二）拉大贫富悬殊房价上涨过快导致社会财富向富人转移，高房价形成高利润，但这种财富并不能在全社会中得到合理分配。房地产开发商、中介商和投机者得到了利润的绝大部分，而农民和城市中低收入人群因不断缺失的土地和暴涨的房价举步维艰。扩大了贫富差距，不利于建设和谐社会。另外，使数城镇居民买不起房的人数增加，容易造成严重的民生问题，长久下去会成为威胁社会稳定的一大毒瘤。（三）滋生经济泡沫，蕴含危机供给方面，在房价上涨时，开发商和银行预期价格继续上涨，从而导致信贷和投资开发增加；需求方面，房价上涨导致投资需求增加，在短期供给缺乏弹性5的情况下，需求大幅增加必然会拉动房价快速上涨。由于产业关联性高，房地产市场的活跃将带动建筑、冶金、建材、运输和金融等相关产业的快速发展，从而产生经济泡沫，降低社会生产和资源配置效率，威胁金融市场的稳定。在发展中国家，资金属于稀缺资源，再加上经济泡沫的存在，房地产占用了相当大的资金。（四）使中国的银行信贷资产承受金融经济危机的风险房地产投资者多数使用银行按揭贷款，以实现以大搏小，增加投资收益目的。贷款加大了炒房者的购房能力，其已经成为投资和投机的助推器。房价暴涨易产生银行信贷危机，一旦房价出现大幅下跌，是房屋价格低于银行贷款额度，贷款者停止支付月供，使银行产生呆坏账，容易引发信用风险。最终使中国的银行信贷资产蕴含很大的风险，威胁中国金融经济安全，可能导致金融经济危机，不利于经济的良性循环、持续健康发展。三、减缓房地产价格上涨的措施调控我国房地产市场，要坚持科学发展观，要注重调控政策的协调性、适用性和连续性，以市场调节为主，充分发挥市场机制对资源的配置作用，逐渐使房价上涨趋势减缓，从而使房地产业趋于健康平稳发展。（一）建立和完善相关的法律法规我国房价这么多年来一直呈上涨趋势，与我国相关法律的完善与否有密切关系。房价水平最终会和当地居民的消费能力相匹配，房价上涨最终需要通过经济增长来消化，政府有责任有空间去干预，以实现可持续发展目标。虽说政府也采取过一些措施，但是却不是长久，而且执行力度不够，为此，政府需要建立健全信息反馈监控体系、完善土地政策、住房政策等相关制度体系，做出一定强制性且适应在一定年限内长久性的政策、法律法规等，有效抑制房价上涨，不能总是“三天打鱼，两天晒网”的对待。（二）完善房地产税制政府应该减免房地产税费，从而降低住房价格。在房地产商开发的过程中，要缴纳各种税，这些收费最终都要归结到住房的成本中，房价自然就提高了，完善房地产税费制度，最大限度的减少税赋转嫁给购房者带来的负担。对名目繁多的房地产税费进行结构调整，以促进房地产的流通与消费，消除房地产成本中不合理的税费；另外通过提高办事效率，减少办事环节，公开办事程序，公布税费6标准，允许产权、规则、市政、交易等资料、信息公开查询等，这些方式不但可以大大提高开发商对开发项目的可控性，减少交易费用，降低开发成本，从而为降低房价提供有力的保证。（三）强化资金监控力度，建立、健全信息发布和监控体系一方面，要加强监控措施，如地产开发企业购地和融资的监管，加大交易秩序监管力度，同时完善房地产市场信息披露制度，要定期向社会公开发布有关住房供求、住房价格的信息，为市场主体决策提供参考。例如，政府要做好房地产市场的供需信息的收集整理、分析，通过电视、网络、报纸等多种媒体向公众发布，并建立网上信息查询制度，及时更新有关内容，保证信息的现时性。完善信息资源的开发利用。在现有基础上，积极开发分地区、分品种、分项目的住房信息，并定期向社会发布，使市场主体及时了解有关信息，掌握市场走势。及时建立多层次的房地产市场预警系统，建立综合的预警指标体系，重点监控土地、投资、价格、空置率、供求状况等指标，为房地产市场各主体决策提供服务。另一方面应加强市场监控。市场规范和信息公开透明有利于市场主体形成合理预期，避免盲目投资和消费。各相关部门加强房地产市场运行数据的收集、整理和共享，建立房地产风险预警系统，提供公开、透明、权威的动态信息，不断使房地产市场更趋理性和成熟。（四）调整住房的供应结构，保持供求结构基本平衡无论从眼前看还是从长远看，住房需求的主要合适体都是普通中低收入居民家庭，住宅供给也必须以大众化需求为主体；高档商品房和别墅的需求