养老产业国外国内分析报告

养老产业现状分析未来十年中国最赚钱的两个行业，一个是艺术品投资；另一个就是养老产业——罗辑思维世界养老模式分类据联合国有关机构调查预计，到2050年，60岁以上的老龄人口总数将近20亿，占总人口比例为21%，而且世界上老年人的数目将在历史上首次超过年轻人(15岁以下)的数目。老年住宅70年代初创于北欧，目前在发达国家已盛行，如美国、加拿大、瑞典、荷兰、日本都有不少规模的老年住宅。从国外的情况分析，老年人住宅可以看作是一些社会老龄化的先进的国家，在某种特定状况下的老年人的居住形态。2、国外老年人居住建筑模式划分理想的老年人居住建筑应该是允许老年人自由且独立的生活，并提供必要的协助，而不应该一切包办，否则反而会降低老年人的活动能力、加速老化过程。老年人居住建筑模式划分的依据是老年人所需社会服务支援的程度。1986年，国际慈善机构(HTA)制定了老年人居住建筑的分类标准：a类：非老年专用或用作富有活力的退休和退休前老人居住的住宅。他们有生活自理能力，因而可独立生活在自己的寓所中。b类：可供富有活力，生活基本自理，仅需要某种程度监护和少许帮助的健康老人居住的住宅。c类：专为健康而富有活力的老人建造的住所，附有帮助老人基本独立生活的设施，提供全天监护和最低限度的服务和公用设施。d类：专为体力衰弱而智力健全的老人建造的住所。入住者不需要医院护理，但可能偶然需要个人生活的帮助和照料，提供监护和膳食供应。e类：专为体力尚健而智力衰退的老年人所建的住所。入住者可能需要某些个人生活的监护和照料。公用设施同d类，但可按需另增护理人员。f类：专为体力和智力都衰退，并需要个人监护的老人所设。入住者中很多人生活不能自理，因而住所不可能是独立的，可为住者提供进餐、助浴、清洁和穿衣等服务。g类：入住者除同f类外，还有患病、受伤的，临时或永久的病人，这类建筑中所提供医疗和护理的应是注册医护机构，住房几乎全部应为单床间。除此之外，各国根据本国的具体国情，相应规定了老年人居住建筑模式的划分标准。美国老年人居住建筑模式主要有3种类型：1.独立式老年人住宅满足有自理能力的老年人的需求，一般为普通住宅和老年人专用住宅，后者多数是带厨卫的一室户，平面紧凑，采用标准构件，造价经济，总体布局上注意将老人住宅群布置在社区中心附近，结合社区服务设施、社交场所、医疗中心及交通设施。2.集合式老年人住宅有专门的服务人员提供老年人所需服务，一般不包括医疗和护理。住宅内有方便、安全的社交娱乐场所和公共食堂等各类设施，并有完备的保卫和报警系统。3.护理型老年人住宅提供全面的护理和医疗服务，建筑按无障碍设计。卧室卫生独立，起居室和厨房共用。按照所提供护理程度的高低，又可分为养老院和护理院两类，护理院的医疗护理设施较养老院更加完善。但该模式不太受欢迎。瑞典年老者专用公寓是设立在普遍公寓中的老年人专用住宅单元，室内设备为适应老年人专用而设计，还配备管理人员，老人生活可依靠社会服务机构上门服务。服务住宅和家庭旅馆内设多套居住单元，每套单元都有厨房、浴室，住宅内还有公共食堂，老人可集体用餐，设医务室和各种报警系统。老人之家这类住宅典型的单元是一个单人房间，带一个盥洗室。许多还建有公共餐厅、公共休息室、图书馆和健身房。在60、70年代，老人之家曾大量发展，但居室多为双人甚至多人。日本日本的老年人居住建筑，其养老模式在参照西方发达国家的同时，注重本国孝敬老人的传统，在实践中逐渐形成以社会保险、社会救济、社会福利和医疗保健为主要内容的养老体系。老年人居住建筑模式主要有：两代居，即日本在公共住宅里设计的适合于老少多代共居的大型居住单元，对厨、厕、门厅和居室分隔功能都做了相应考虑，对多代人生活方式和生活规律上的差异在室内空间上做了相应处理。还有养老院，又称为老人之家，分为公立(养护老人之家和特别养护老人之家)、低费(轻费老人之家)和完全自费(收费老人之家)3种，老年人可根据自己各方面的条件和经济情况进行选择。美国太阳城案例研究分析基本信息总体规划住宅无障碍设计健康配套休闲配套文化配套精神关怀案例启示日本养老产业的机构建设模式在日本，面向老年人的养老机构主要分为“设施”（日語:介護施設）和“住宅”（日語:住宅）两大类。日本养老机构模式分为八大设施类型四大住宅类型简述如下。1、特别养护老人公寓(日語:特別養護老人ホーム)2、护理疗养型医疗设施(日語:介護療養型医療施設）3、老人保健设施(日語:老人保健施設)4、养护老年公寓(日語:養護老人ホーム)5、低收费老年公寓(日語:軽費老人ホーム)6、有料老年公寓(日語:有料老人ホーム)7、老年痴呆症集体公寓(日語:認知症対応グループホーム)8、生活援助屋(日語:生活支援ハウス)“设施”养老机构一般分为八类：1、带服务高龄者住宅(日語:サービス付き高齢者住宅)2、高龄者专用租赁住宅(日語:高齢者専用賃貸住宅)3、面向高龄者的优良租赁住宅(日語:高齢者向け優良賃貸住宅)4、分期付款自持产权老年住宅(日語:シニア向け分譲マンション)“住宅”养老机构一般分为四类：日本养老产业的机构建设模式在养老设施类机构之中，具有代表性意义的是第六种“有料老年公寓”（有料：中文收费之意）。这种老年公寓对于现状中的中国养老地产开发商，险企养老开发商来说，是投资回收比较快的一种投资运营模式。（1）健康型有料老年公寓(日語:健康型有料老人ホーム)（2）住宅型有料老年公寓(日語:住宅型有料老人ホーム)（3）介护型有料老年公寓(日語:介護付有料老人ホーム)在日本有料老年公寓之中又细分化为如下三大类型：日本“有料老年公寓”的经营模式解析在日本经营有料老年公寓的主体多为企业，医疗法人等社会力量。在日本投资开发、租赁房地产市场成熟，投资开发与主体经营分离的模式也很普遍。老人入住时一次性支付的费用叫“入住金”，支付入住金的目的是购买“有料老年公寓”的入住者居住的房间和公共设备的永久使用权。在东京高中低端的费用差距显著，高端的入住金可达到一亿日元以上（约600万RMB）；中端在5000万日元左右；低端在1000万日元一下。入住金并不是固定的额度，是以入住者的年龄，健康状况，当地人均寿命等各项标准来测算老人的入住年限与金额的。如果入住者提出解除合同或故去，设施会扣除老人已入住期间的费用，余款将退还给老人或者合法继承人。如果老人的寿命长于预测年限则有权利继续居住直到老人故去。一次性收取入住金根据入住老人要求的不同，采取不用的收费标准和服务内容。服务项目在基本养老服务之上，还有一些免费的娱乐服务。每月单项收费项目主要包括：管理费、餐饮费、护理费、清洁费等。日常性服务收费从传统的商品房产权销售模式转为永久居住权模式，在日本是合法的，也是投资养老机构快速实现正现金流的一种做法。有料老年公寓的开发商与运营商通过收取价格不菲的入住金，把前期大部分的建设成本回笼。再通过实际运营的过程中收取的日常服务费来支付运营开销、折旧、以及回收其他投资成本。高端“住宅型有料老年公寓”案例分析木下株式会社运营的丰州老年公寓是很有特色的一所机构，它属于高端住宅型有料老年公寓类型。plairerové丰州老年公寓的土地、建筑物的权利形态是从2011年6月起租赁20年，到期可更新合同。公寓占地面积6578m²、建筑面积32297m²。建筑物部分为钢筋混凝土结构,一部分使用钢筋，是为了减震构造。地下1层、地上23层(其中有料老人公寓为1、2、12层的部分房间和13-23层)。总户数是157户。每户可居住1或2位老人。日本法律规定，“有料老年公寓”的每个房间的使用面积必须在13平米以上，如果需要特殊护理的情况下不得低于18平米。目前日本的有料老年公寓以20平米左右，室内携带厨房和浴室的结构为主流。plairerové丰州老年公寓的房间总面积在46平米到109平米之间。属于高端机构级别。土地形态与建筑面积在日本，有料老年公寓通常选址在城市区域中心，靠近大型医院。公寓到车站的距离步行在10分钟以内。PlaireRové丰州老年公寓地处东京都江东区美丽的晴海运河河畔，周边绿色环绕，交通便利，从车站到公寓步行约9分钟地理位置高端“住宅型有料老年公寓”案例分析plairerové丰州老年公寓的入住金的额度是根据入住时老人的年龄、健康状况等诸项进行专项评估后确定的。标准方案通常一位老人居住的入住金在3600万日元到15000万日元之间不等，如两位老人同住则追加500万日元。除入住金之外，每位老人每月还需交付20万日元左右的管理服务费及餐饮费等，两位老人通常情况下每月需要支付37万日元左右。一次性收取入住金在付款形式上，有对应的入住金折半分期支付方案:首付1800万日元到7500万日元左右（两位老人同住再追加500万日元）。那么入住后老人每月所付金额也会增加，每月大约要支付10万到40万日元，除服务费、餐饮费外，还有一部分是分期支付的入住金。收取入住金起算日开始90天以内解约，已经收取老人的入住金全部返还。但根据合同规定,需要支付相当于已居住时间的日租金和恢复房间原状的费用等。入住超过90天的情况下老人解约，入住金的一部分(根据入住的时间长短不同)需要扣除支付给经营者,剩下的部分根据合约「重要事项说明书」里规定的公式计算后然后返还。管理服务费每月每人12万日元左右，两人入住的情况下20万日元。管理服务费的用途：公共设备的折旧费、厨房膳食管理费、事务管理部门的人工费、有关生活支援服务的人工费、老人消耗品备品费用、护士定期提供的健康咨询、体检等项服务费用。管理服务费无障碍设计公寓老人居室的床头和浴室、马桶旁都安装了低位报警装置，一旦老人发生意外，可以第一时间通知值班室。居室所有的门都是横向推拉门，万一老人发生意外，求生的本能会使他们向门口爬行，如果是传统的平开门，在门外施救的护理人员开门时很容易撞伤老人或由于老人身体堵住房门而导致无法打开。plaire丰州老年公寓的居室入户门都有高低两个视孔，低处的视孔是为了方便坐轮椅的老人观察。公寓电梯里也安装了扶手，电梯的面积至少能容纳担架进出自如。考虑到老人体力弱，公寓走廊内每隔20-30米就设置了可供老人休息的沙发。为丰富老人的生活和交流，plairerové丰州老年公寓公共区域设置了多姿多彩的功能间。有接待室、护士站、健康管理室、图书室、机能康复室、多功能厅、oliver餐厅、影院室、游泳池、健身房、IT沙龙、空中酒廊等。无障碍设计在日本，所有老年公寓空间的设计都必须符合老年人的建筑设计规范，无障碍化是老年公寓设计中最重要的环节。日本有料老年公寓公共区域的无障碍设计细节十分人性化，比如大多数设施都铺设了地毯以防老人跌倒时摔伤。在走廊通道中都安装了视觉强化扶手。扶手的平均高度一般在80-2250px。plairerové丰州老年公寓采用方形大扶手设计，视觉面积大于圆柱形扶手，色彩上也做了强化处理，不同于一般的养老设施里传统的圆柱形扶手，方形大扶手是为了防止老人由于视力退化产生“扶手细化”和距离失真效应。1、丰州老年公寓从2011年6月运营至今已有三年。在日本通常情况下入住率70%是一个盈亏平衡点指标，入住率达到70%，基本上就可以达到运营收支平衡。据木下（株式会社）的管理人员介绍，目前丰州老年公寓的入住率为80.6%，今后的运营效果还有待时间检验。据笔者观察，该设施的高端路线符合了日本一部分富裕阶层老人的需求，但如果把入住条件限定在自理老人范围则会影响到设施的整体入住率提高。2、日本的养老设施整体设计感觉很温馨，不会像笔者参观过的很多中国国内的一些高端养老机构，设施的确很奢华，但是总给人一种入住酒店的感觉，而不是家的温馨氛围，很难让老人有一种“回家”的归属感。在日本的设施公共区域设施和居住房间设计上，细节很体现人性化、精细化，充分考虑到老年人的生活习性，生理特点、心理特点。养老服务也实现了标准化，流程化，以规范和合同的形式固定了下来。这些都体现了日本在先于中国数十年进入老龄化社会产业发育程度的成熟。3、在日本，养老产业链上的服务基本上都完成了专业化和细分化，如木下（株式会社）医疗康复护理服务外包服务商的