浅析住宅小区地下车库的法律归属问题

浅析住宅小区地下车库的法律归属问题山西省成诚律师事务所文/冀云峰李飞律师律师近年来，房地产开发公司、物业管理公司和业主之间，对于有关地下车库停车位的买卖、租赁、使用、收费问题上纠纷不断。学者、专家、法律人士对此亦各执己见。而长期以来，由于我国物权立法的缺位，社会忽视对公民私有财产的保护，对于住宅小区地下车库的产权归属问题在法律规定上也比较模糊，通过笔者对相关法律的研究和具体实务的操作，谨以此文对住宅小区地下车库的产权归属问题谈几点看法。首先，建筑物是否具有独立性，是讨论住宅小区地下车库的产权归属问题的前提。而什么是判断建筑物独立性的标准？这固然应以交易观念为准，而实务上对此则另以是否具有“独立之经济上目的”、“独立为交易及使用之客体”、“构造上及使用上之独立性”等等作为判断标准。再说“建筑物区分所有权”。建筑物区分所有权是当代民法一项重要的不动产物权形式，其涵义是指不特定多数的所有人共同拥有一栋建筑的不同部分时，各个所有人对其在构造上和使用上具有独立性的建筑物部分（专有部分）所享有的所有权和对全体或部分所有人共同使用的建筑部分（共有部分）所享有的共有权，以及基于建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的社员权（成员权）的总称。而对于住宅小区地下车库如何区分所有权，理论上存在许多不同的认识。一、有关地下车库的产权归属问题存在不同的认识。地下车库是对地下空间资源的利用，和地表上某独立单元房间是对地上空间资源利用一样，都具有使用面积和建筑面积，在建造时都需要额外投资。地下车库是相对独立的建筑物，它是一种特定的、独立的物，不能以其它物代替，而且在空间上能够个别地、单独地存在。因此，虽然确定地下车库的所有权的归属尚无法律明文规定，但它具有专有使用权是不容置疑的。目前关于地下车库的归属问题存在以下不同的看法。第一种观点认为，住宅小区地下车库的产权由开发商与购房者在房地产买卖合同中约定，确定其产权归属，没有约定或约定不明时，推定其产权属于购房者共有。该观点的依据在于：其一，根据地上建筑物与土地使用权不能相分割的原则，如果不能取得特定范围内土地的使用权，则不能取得该土地上的任何建筑物的所有权，因此地下车库不可能单独获得土地使用权，地下车库所使用的土地是业主交纳土地使用费的土地，该小区土地面积已经全部分摊到全体业主，小区的土地使用权为该小区的业主所享有，开发商不再享有该小区的土地使用权。除非取得土地使用权人的同意，也不能享有该土地上建筑物的所有权和分配权。其二，地下车库作为小区建设的配套设施之一，是建筑物的辅助设施，就应如同道路、管线一样，是房屋的从物，应交付建筑物的所有人共同使用，在买卖合同没有特别约定的情况下，从物应当依从主物房屋一并出售、转移。开发商根据政府规定兴建地下车库，是他的法定义务，该地下车库不能面向社会公众开放以谋取私利，而是为了满足小区内业主生活需要，向特定人群提供停车位。如果开发商将地下车库向非小区业主销售或者出租，则是违法行为。第二种观点认为，住宅小区地下车库的产权由开发商与购房者在房地产买卖合同中的约定，确定其产权归属，没有约定或约定不明时，推定其产权归属于开发商所有。虽然根据政府规定，开发商应当修建地下车库作为小区的配套设施。但只要具备相应的条件，开发商仍有权销售地下车库。因为法律并没有规定要将地下车库无偿交给业主使用。地下车库和房屋的关系不同于水电和单元房屋、电梯和高层建筑的关系。地下车库并非房屋必须要配备的设施，它与单元房屋是主次关系，不是主物与从物关系，系相对独立建筑物，它可以独立使用而不失使用价值。因此，只要在房屋买卖合同中没有特别约定，则不存在从物随主物一并买卖转让的说法。只要开发商没有承诺无偿向业主提供地下车库，并且没有把地下车库面积计入公摊面积内，那么，投资兴建地下车库的开发商对此享有专有所有权，业主也就无法要求开发商无偿交付其使用。第三种观点认为，小区地下车库归属要看建设成本是否已纳入商品房的成本，当开发商未将小区地下车库建设成本及利润计入其计划的房屋销售收益时，其产权属于开发商，反之，属于购房者共有。第四种观点认为，小区地下车库归属要看地下车库的建筑面积是否作为小区商品房的公摊面积，如果已作为公摊面积予以分摊，则在小区业主购买商品房时，其购买的商品房的建筑面积中已包含该地下车库的面积（指分摊面积），在这种情况下，该地下车库的产权应当属于全体业主共有。反之，如果地下车库的建筑面积未作为公摊面积出售，则该地下车库的产权通常应归属于开发商。实际操作起来可以看小区的土地使用权面积和分摊面积是否相等，如一小区的土地使用权面积等于分摊面积，则说明小区土地使用权归全体业主所有，作为小区配套设施的附属停车位也应当归全体业主所有，那么开发商就无权出售。这类的地下车位（库）属全体小区业主所有，严格的说属于小区的配套设施，可以由小区业委会委托物业公司出租给业主使用，出租收益扣除必要的管理成本后归入小区维修资金。如果小区土地使用权面积大于分摊面积，说明有部分土地使用权未纳入分摊，若开发商利用这部分未纳入分摊的土地建立停车位，则完全有可能单独取得建筑物停车位的产权，从而有权再行出让、出租。第五种观点认为，住宅小区地下车库的产权应当经房地产登记机关登记确权，由房地产权证持有者所有；地下车位产权归谁所有，则权益归谁所有，否则，其产权处于不明状态。目前，很多小区的地下车库享有产权的。在开发商交纳了土地出让金并取得了销售许可证后，可以将地下车位卖给业主，并为其办理产权证。享有产权证的车位其权属自然归其产权人所有。第六种观点，有一些地下车位是无法办理产权证的，如由地下人防工程改造的车位。这一部分人防工程的产权归国家所有。在有战争时，人防工程由国家使用。在和平时期，则谁投资谁受益。投资者享有包括转让、租赁等方式的使用权、收益权和一定程度上的处分权，同时承担维修保养的法定义务。如果投资者要将人防工程改建为地下车库，必须获得有关行政部门的审核同意，在保证不降低人防工程防护能力前提下，根据国家对地下车库相关技术规范进行改造，符合使用要求后，便可作为地下车库使用。最初人防工程由于是开发商投资的，其产生的收益自然应归开发商所有。但随着房屋的销售，开发商的投资已经随着土地使用权的转移而自动转移给了全体业主，人防工程的权益也逐步转让给业主。因此，人防工程改造的地下车位应归全体业主所有，扣除日常的维护费用外其收益也归全体业主所有。二、有关地下车库的产权归属问题的我国法律并无明确规定。（一）从目前我国法律法规看，确认地下建筑物的所有权归属问题却缺乏法律依据。从理论上看，地下建筑物和土地使用权是可以相互分离的。在城市房地产开发中，开发商获得土地使用权，只是获得了修建地表以上一定空间内的建筑物权利，并没有涉及到地下空间的利用权，该部分空间利用权依然属于政府，如加以利用，必须经过规划部门等有关部门的审批。地上建筑物与土地使用权不能相分割使用原则，并不适用地下建筑物与土地使用权的关系。更何况，地上建筑物与土地使用权不能相分割使用原则，根据法律规定，只要获得相关部门的行政许可，仍然是可以分割使用的。但是，从现行房地产法律法规看，确认地下建筑物所有权归属问题却缺乏法律依据。我国《城市房地产管理法》和《城市房屋权属登记管理办法（修订）》只是对土地上的房屋权属登记作了规定，未包括地下建筑物。《城市房地产管理法》第二条：本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。这里的土地上当指地表之上。房地产所有权证是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。要获得权利证书，必须要到房地局登记，而根据《中华人民共和国立法法》第八条规定，民事基本制度只能由法律规定，规章和地方法规无权对此立法。在1995年9月8日建设部颁布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》第八条公用建筑面积由以下两部分组成：１．电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；、第九条凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。等规定可看出，无论部门规章还是地方性规定，都没有强制性规定地下车库应列为需分摊的公用建筑面积。凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积，从而不进行公用建筑面积分摊。（二）根据《物业管理条例》第二十七条业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。第五十条物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。、第五十五条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。等规定，业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分，同时对于物业共用部位、共用设施设备未经业主大会同意，不得改变用途或用于经营。（三）根据建设部发布的《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条规定：地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁。由此来看，地下车库可作为一个独立的建筑部分，并可由开发商自行处分。但应注意的是，如果地下车库的建筑面积已作为公摊面积予以分摊，则在购房者购买商品房时，其购买的商品房的建筑面积中已包含该地下车库的面积（指分摊面积）。在这种情况下，开发商既已转让地下车库的面积，该地下车库的产权应当属于全体购房者共有。反之，如果地下车库的建筑面积未作为公摊面积，则该地下车库的产权通常应归属于开发商。建设部发布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第三条规定，商品房销售以建筑面积为面积计算单位；第五条规定，商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和；第九条规定，凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。（四）根据《中华人民共和国物权法（草案）》第七十六条建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房，属于业主共有，但属于市政建设的除外。会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。1、该规定显然对业主有利，地下车库不可能单独获得土地使用权，所使用的土地是业主交纳土地使用费的土地，所以，从权利完整性的角度来看，地下车库的所有权应当属于业主。开发商即便在出售房屋时约定地下车库为开发商所有，也属于侵权行为，物权法不应保护。2、但是，《中华人民共和国物权法（草案）》第七十六条第二款同时又作了一个例外规定，也就是如果建设单位等能够证明其享有所有权的，该会所或者车库属于建设单位所有。这个例外规定有些模糊：建设单位如何才能证明其享有所有权呢？根据《中华人民共和国物权法（草案）》第十七条的规定，只有不动产权属证书和不动产权利登记簿才是权利人享有不动产权利的证明。因此，如果开发商已经将会所或者车库进行了独立的产权登记，即可证明会所或者车库属于其所有，否则应当属于业主共有。所谓业主共有，是指全部业主对于会所或者车库享有一个共同的所有权，每一个业主对于会所或者车库的权利，及于会所或者车库的全部，而不是分别拥有其中的一个部分；业主们对共有的会所或者车库的处分权，也须共同行使。3、同时，按此规定，目前居民小区的地下车库，如果约定由开发商所有，那么，业主的土地所有权就只能涉及到地上部分，而无法涉及到土地的地下部分。如果开发商享有地下车库所有权，则意味着在同一块土地上设置了两种性质的土地使用权。一旦这两种土地使用