沈阳银河国际酒店公寓办公部分建议报告

沈阳银河国际酒店公寓办公部分建议报告文件名称：“沈阳银河国际酒店公寓”办公部分建议报告文件编号：市文HPM-20050506拟制人：顾问小组拟制日期：2005/05/06工程部审核：姜治国修改版本：A管理部审核：朱成立审核日期：2005/05/08批准人：朱智凯生效日期：2005/05/10关于办公部分使用功能相关建议一.关于大堂装修标准1.根据沈阳银河大厦办公面积的测算，常规大堂的面积宜在250—300平方米左右。因为写字楼大堂原则应具备服务接待登记总台、公司标牌区（亦可选在墙上设置）、访客等候区域（沙发和茶几）等。而目前设计的办公大堂面积为100平方米，。我们建议多一些公用面积和休闲空间，应该尽量做出高档的效果，这样会很大程度对办公区销售和租赁产生影响，以至影响到入住企业形象。2.我们建议写字楼入口两侧的G店铺或F店铺并入大堂，F店面积过大，如做大堂损失较大；G店铺一层可以并做大堂，则写字楼大堂达到160平方米左右，二层G店铺并入H店铺，H店铺二层。（如图一/图二/图三/图四）如定位为餐饮销售和出租都是比较理想的。3.以上方案存在减少投资收益问题，但对提高整体品质有较大帮助。希望徐总斟酌。原设计一层平面图（图一）建议修改后一层平面图（图二）原二层平面图（图三）重新布置后二层平面图（图四）注:此二层将G店铺并入H店铺,由以下原因引起:我方建议将一层G店铺并作大堂,致使无楼梯通往二层G店铺,将二层G店铺并作H店铺,可有效解决此问题二.电梯建造和效率的建议1.如沈阳银河国际酒店项目西座改为办公部分，办公总面积约为27000平方米（含公摊面积），目前建造的中高档写字楼一般每4000至5000平方米建筑面积配置一部电梯（含消防电梯），我们沈阳项目办公部分的五部电梯基本可以满足使用，这样平均等待时间约为45秒。但客用电梯应达到2.5米/S以上的速度为宜。2.我们根据写字楼常规设置，电梯可能采用分区或分层使用。根据银河项目的实际情况，我们建议采用高低分层的方法，消防梯全层停靠，2部低区电梯1层—15层，2部高区电梯为1层—15/26层，2-14层不停靠。便于电梯厅高峰时期人员分流，也利于所有电梯通达15楼会议层。三.办公层高消除压抑感问题我们现在无最新变更后办公部分立面图，(刚刚拿到的图纸设计中同一平面中酒店公寓是跃层但办公未采用跃层，不知道是什么原因)，因此推测5-24层平均层高为3.5米,新建造中高档写字楼的建筑层高一般为3.4米以上，装修后的净高在2.4--2.6米之间，可有效地消除压抑感。当然如果采用单元式办公，净高低一点不太明显，如果大开间面积比较大的情况，则比较压抑。四.楼层工作间设置的建议1.写字楼部分每层A部分（如图六）应作为公共清扫工具存放室,清洗水池和楼层垃圾房。2.办公区域人流较大，地毯难以清理，走廊部分宜采用仿大理石或防滑玻化砖，易清洗美观。同时因为独立办公室的洗手间在内室即经理办公室，职员办公区域（一般采用地板含地热采暖）的地面清洁（如拖地等）很大程度需借助A部分完成.3.从物业使用角度评估A部分的使用频率相对较高，零散污物堵塞下水管道几率较高，应采用相对较大的管径。A点办公楼平面图（图六）A点为公共清扫工具存放室,清洗水池,和楼层垃圾房五.设置办公职员餐厅的建议1.依照惯例，写字楼员工原则是不宜在办公室内就餐。因为：第一食物加热有异味影响办公环境，第二：产生大量有机垃圾。2.我们现在6层以上大多数为单元式办公环境，同时没有条件设置茶水间，不宜室内就餐，如果不设置专用职员餐厅，可能以后会造成就餐麻烦。3.物业食堂设计中按按办公食堂二类标准设置即食堂餐为0.85平方米/座，总面积接近130平方米，容纳150人/次左右同时用餐，用餐高峰为3批次完成，最多可容纳450人/次用餐。可较好解决物业、酒店和商铺工作人员用餐。4.银河办公部分按20000平方米套内面积，6.5平方米/人办公使用面积计算，扣除经理室人员的减少），如满员整体办公区域人员将达到2600人左右，银河项目周遍应属档次较高餐饮区间，因此保守估计将有50%以上人员在大厦内用餐，用餐人员将达到1300人左右，办公人员就餐按办公食堂一类标准计算需要450平方米左右，如按二类标准也需要350平方米左右就餐空间。5.因此我们建议在办公部分设置办公职员就餐区，但不必设置厨房，可以和物业食堂合用厨房，做完食物后用保温桶从地下二层车库转到办公区域电梯，运送到专用职员餐厅即可。可能出现的问题是厨房太小。（如图七）。6.具体办公职员就餐区的选址，我们倾向于在办公区域找位置，可以在三楼或五楼，五楼有利于办公职员了解会所并促进会所消费。7.办公职员就餐区一般采用外包形式或采用外卖送餐形式,但也可能要解决集中就餐地点问题.地下二层平面图（图七）员工送餐路线图注:由红色箭头终端处乘电梯,到达餐厅层.六.设置办公会议层或商务行政楼层的建议第一种方式设置办公会议层1.在变更图纸中，办公建筑中未体现出关于会议室的布局设计，建议在大厦中段第十五层设置为会议层，低区办公及高区办公人员均可较便捷到达。供写字楼内企业共用。2.会议室根据需要可分设大、中、小会议室，小会议室使用面积宜为30㎡左右，中会议室使用面积宜为60㎡左右；中、小会议室每人使用面积：有会议桌的不应小于1.80㎡，无会议桌的不应小于0.80㎡。也可为酒店商务客人提供商务会议服务。3.大会议室应根据使用人数和桌椅设置情况确定使用面积。第二种方式设置商务行政楼层的建议1.商务行政楼层类似酒店中的行政楼层，由独立休息区或会谈区,多类型会议室合并使用，完成商务功能。2.商务行政楼层的优点在与提高了写字楼的整体档次,中高档写字楼的企业很关注写字楼的舒适度,办公效率、环境情况、开放度的融合.3.银河项目建立商务行政楼层能推动商务层面、提供良好的商务场所、提高企业的商务形象,为企业之间提供合作了解的平台.4.标准办公会议室例图。（如图八）七.会所布置调整的建议（如图九）A乒乓球室B健身房C空调机房自助洗衣房D自助洗衣房E会所F咖啡房H戏水池书吧IG棋牌室原设计五层会所平面图（图九）A.乒乓球B.健身房C.空调机房D.自助洗衣房E.书吧F.咖啡吧G.棋牌室H.戏水池I．书吧注：原图中，游泳桑拿在本平面中，没有实际设计位置。A.乒乓球B.健身房C.空调机房D.自助洗衣房I.书吧F.咖啡吧G.棋牌室H.戏水池K．仓库注:1、健身房布置到B处,可满足健身房对采光的需要,同时便于客人泳前热身,以达到动态区域和静态区域相对分离的功能分区。2、书吧布置在I处紧邻咖啡吧，同属静态休闲，可相互提高上座率（利用率）,书吧亦可和咖啡吧开放共用.3、原自助洗衣房部分改为仓库的设想，是由于会所需要一个仓库对健身房配套器材、游泳池清洁设备、棋牌室及咖啡吧食品仓库等杂物的堆放需求，且仓库设置在K处，是平面中北向最偏位置。不合适经营。4、自助洗衣房设置在D处，一、可有效提高使用率，二、洗衣机和烘干机等设备可一字排开，三、只要采用玻璃分割效果很好，不占地方，四、紧邻公共卫生间，上下水问题好解决。B健身房重新布置五层会所平面图（图十）游泳桑拿G棋牌室空调机房乒乓球AC仓库KI书吧咖啡吧自助洗衣房FDH戏水池八.空调使用相关问题1.如沈阳项目确定以产权单元式写字楼出售6楼以上办公部分，不采用随意分割大开间办公方式，则每个独立空间相对较小，这决定了进驻的准客户群应为中小型企业，（如咨询类企业、旅游类企业、小型软件公司、大公司驻沈阳办事处等）。从惯例以上企业对租金和使用费用比较看重，而使用费用中的大头部分在中央空调能耗费部分，约达到6-8元/月/平方米，因此我们建议6层以上（含6层）采用分体空调，而不采用中央空调系统。2.写字楼加班现象十分普遍，我们现在对全中央空调写字楼管理普遍采用而18点之后关空调、0点之后停大部分电梯，如采用分体空调可有效解决客户担忧问题，实现办公客户24小时的办公需求，同时大厦配套餐饮及会所和相对酒店公寓可引申较好的物业服务，宜可从安全上满足客户需求。达到办公舒适化。