第三章3 房地产抵押贷款-可调利率抵押贷款

SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学房地产金融与投资分析周天建中国矿业大学土地资源管理系二○一三年三月SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学§1-1房地产抵押贷款综述§1-2固定利率抵押贷款§1-3可调利率抵押贷款§1-4个人住房公积金贷款Chp3房地产抵押贷款3§1-3可调利率抵押贷款1、通货膨胀问题由于未来通货膨胀率的不确定性，必然引起货币市场资金价格的变动，而这种变动是一种难以预测的变动。固定利率抵押贷款的利率恰恰是以贷款人对未来利率变动的估计为基础的，显然这种基础是不可靠的，潜在损失的可能性很大。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学一、可调利率抵押贷款的提出由于贷款利率由预期的真实利率、风险补偿和预期通货膨胀率三部分组成，因此，上述三者中的任何一个发生变化，都将引起贷款资金成本的变化，从而可能导致贷款人的财务损失。4§1-3可调利率抵押贷款2、抵押贷款机构“短借长贷”所产生的问题第一，由于长期抵押贷款利率固定不变，而短期的存款利率却时刻在变，所以这就要求短期存款利率的变动不能过于激烈，否则，贷款人的利差就无法保证。见某金融机构简化资产负债表（1）、（2）。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学一、可调利率抵押贷款的提出某金融机构简化资产负债表（1）抵押贷款（资产）储蓄存款（负债）所占的百分数收益率（%）预期贷款期限（年）所占的百分数收益率（%）期限（年）33.3112.533.37活期33.3124.533.310133.3136.533.3112加权平均124.59.331§1-3可调利率抵押贷款SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学利差为2.67%某金融机构简化资产负债表（2）抵押贷款（资产）储蓄存款（负债）所占的百分数收益率（%）预期贷款期限（年）所占的百分数收益率（%）期限（年）33.3112.533.39活期33.3124.533.310133.3136.533.3112加权平均124.5101§1-3可调利率抵押贷款SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学利差下降为2%7§1-3可调利率抵押贷款2、抵押贷款机构“短借长贷”所产生的问题第二，“短借长贷”要求有稳定的存款来源，否则借贷的时期差（maturitygap）问题将无法解决。但是，当银行存款利率相对于通货膨胀率来说偏低的时，或者在一定的风险条件下，银行存款利率明显低于其他投资项目的收益率的时候，银行存款额就有可能大幅度下降。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学一、可调利率抵押贷款的提出因此，为了转移利率风险，贷款人设计了各种形式的可调利率抵押贷款。从贷款人（银行等金融机构）的角度，他们希望这类贷款能够实现两个目的：1）要使这些更复杂的抵押工具能够为借款人所接受。2）要使这些抵押工具在利率和付款方面有足够的可变性，从而有助于缓解贷款人所面临的存款不稳定性和资金成本问题。§1-3可调利率抵押贷款SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学9§1-3可调利率抵押贷款SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学二、根据物价指数调整的抵押贷款为了向借款人转移部分利率风险，另一方面，也为了减轻借款人的借款难度，金融机构设计了根据物价指数调整的抵押贷款方式(priceleveladjustedmortgages，记为PLAM)。其基本思路是既然通货膨胀反映了社会商品一般价格的总体上涨，那么贷款余额作为一种“特殊的商品”也应随着总体物价的上涨而上涨。所以用每年公布的反映通货膨胀率的某种价格指数对贷款余额加以校正就构成了PLAM的主要特点。物价指数，常用CPI10§1-3可调利率抵押贷款1、根据物价指数调整的抵押贷款的付款机制SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学二、根据物价指数调整的抵押贷款假定这样一宗抵押贷款，贷款总额为6万，贷款时期为30年，不考虑通货膨胀率的贷款利率为4％。贷款的清偿计划如下：（1）首先按照本息均摊方式，计算第1年每月付款额为286元。（2）计算第1年年底的贷款余额，为58943元。（3）假定第2年年初公布的物价指数为6%，用这一物价指数对贷款余额进行调整，于是余额为58943×1.06，即62480元。（4）根据上述余额，用29年，计算第2年的每月付款额，然后重复（2）到（4）的过程。计算结果如下图所示：本息均摊方式与根据物价指数调整的抵押贷款方式比较CPMPLAMx0yCPMPLAMx0y§1-3可调利率抵押贷款SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学每月付款额贷款余额12§1-3可调利率抵押贷款2、根据物价指数调整的抵押贷款存在的问题SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学二、根据物价指数调整的抵押贷款第一个问题是物价指数反映的是全社会在一定时期内物价的总体变化，而房价只是这一指数的一个组成部分，用这样一个总体指数对房价进行校正，缺乏理论依据。第二个问题是根据物价指数调整的抵押贷款要求每月付款额能够与借款人的收入有效地匹配。13§1-3可调利率抵押贷款2、根据物价指数调整的抵押贷款存在的问题SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学二、根据物价指数调整的抵押贷款第三个问题是物价指数的统计是建立在历史数据基础之上的。第四个问题是贷款人如果要保证有恒定的利差收入，那么就必须要开发一种新的存款帐户，使得存款利息也根据物价指数定期调整。14§1-3可调利率抵押贷款1、概述SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学三、可调利率抵押贷款原理贷款利率定期根据某种市场利率指数而不是根据物价指数调整的贷款方式就是所谓可调利率抵押贷款（adjustablerateofmortgages，简称ARM）。通过选择利率指数而不是物价指数对贷款进行调整，使得贷款人在一定程度上减轻了估算贷款期内的真实利率和风险补偿的难度。15§1-3可调利率抵押贷款1、概述SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学三、可调利率抵押贷款原理6.1026)1212%1(11212%94.99443MP348-引例：假如某一宗30年期的可调利率抵押贷款总额为您100000元，初始利率为10％，每月付款额根据年底的某类利率指数进行调整。根据这些条件，第1年的每月付款额为877.57元。如果第1年年底市场指数上升了，而贷款利率据此调整为12％，那么第2年的每月付款额就是由这一新的利率、贷款余额和剩余的29年三个因素决定的：16§1-3可调利率抵押贷款1、概述SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学三、可调利率抵押贷款原理分析：第一，固定利率抵押贷款完全没有考虑贷款人所承担的利率风险可能导致的损失。第二，利率调整的间隔越长，贷款人承担的利率风险就越大，相应地贷款的预期收益率应该更高。第三，关于借贷双方利率风险的分割问题。根据所选择的利率指数的特点和利率调整的频率，随着贷款人承担利率风险的减少，借款人的利率风险相应增加。17§1-3可调利率抵押贷款2、可调利率抵押贷款指数SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学三、可调利率抵押贷款原理指数是计算对借款人适用利率的参照标准。贷款机构参照的指数，必须是借款人也能了解掌握的且不由贷款机构控制的指数。美国最常用的指数有：一年、三年和十年期国库券利率；普通住房贷款的全国平均合同利率；联邦保险的储蓄机构的全国资金成本的中位数；伦敦银行间（LIBOR）利率等。18§1-3可调利率抵押贷款3、可调利率抵押贷款的其它变量SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学三、可调利率抵押贷款原理初始利率(Initialinterestrate)。可调利率抵押贷款的初始利率通常是由发放贷款时的市场条件决定的。但是由于此时贷款人承担的利率风险较小，贷款利率通常应低于固定利率抵押贷款的利率水平。调整间隔。是指付款额调整的周期。通常为6个月或1年。当然理论上调整间隔可以长达3年、5年，也可以短到1个月。19§1-3可调利率抵押贷款3、可调利率抵押贷款的其它变量SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学三、可调利率抵押贷款原理利率边际（margin）。每个调整周期到来时，贷款机构都会在参照利率指数的基础上额外增加一定的百分点（利率边际），得出该周期的新利率。综合利率(compositerate)。是指每一个付款周期的贷款利率，数值上等于当期利率指数与利率边际之和。由于利率指数受市场机制的调节，因此每一个付款周期的利率都可以不同。20§1-3可调利率抵押贷款3、可调利率抵押贷款的其它变量SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学三、可调利率抵押贷款原理利率波动幅度（interestratecaps）