六安城东商业市场调研报告10.17

六安城东商业市场调研报告一、商业市场格局（一）整体概述随着六安经济不断发展以及消费者需求的逐步升级，六安商业市场的格局和业态也逐步发生变化：目前六安市的商圈主要集中在皖西大道和解放路沿线，沿皖西大道两旁的商业主要有：西都商圈、六安大市场商圈；解放路沿线的明珠广场步行街商圈；二院附近由义乌小商品市场、顺达大市场和光彩大市场形成的专业市场商圈；此外还有政务区佛子岭路沿线生活商圈。在业态上，从以前以社区类商业和百货商场为主的零售形态逐过渡到连锁超级市场、专业市场、购物中心等多样化形式并存的体验型销售模式。城东商圈明珠步行街商圈义乌市场商圈西都商圈六安大市场商圈政务区佛子岭路商圈（二）各商圈特点1、明珠步行街商圈位于市中心繁华商圈核心，以大众化、多样化、休闲化为基本特色，经营品种包括中低档服装、饰品、鞋帽类为主，多种业态兼有，人流量较大；主街道店面以品牌店为主，经营状况较好，内街铺整体档次不高，规划定位陈旧，经营管理水平低下。2、西都广场商圈位于皖西路商业繁华地段，包括有浙东商贸城、红街、西都广场和新都会沃尔玛等特色商业街和百货商场，是六安市最主要商圈的之一，辐射范围达六安市及周边乡镇，经营品种以黄金珠宝、高档化妆品、中高档服装、箱包鞋帽、数码产品等为主，规模较大、品种齐全，档次较高，经营状况较好。3、六安大市场商圈已成功创办了2.5万㎡小商品综合市场和3万㎡皖西规模最大、档次最高、品牌最全的家俱、灯饰广场。主营时尚百货、品牌箱包、服装鞋类、婚庆、食品批发等小商品，但档次较低，购物环境较差，经营状况较好4、义乌市场商圈该商圈以经营家具、建材、灯饰为主，少量宾馆和酒店。义乌小商品市场种类多而杂，档次较低，整体经营情况较差；顺达大市场和光彩大市场为建材专业市场，经营品种专业性较强。5、佛子岭路商圈住宅底下临街商铺，一般为单层，局部为两层，经营业态以特色餐饮、生活超市、便利店、理发干洗店等为主，主要是为了满足周边居民生活需要，业态较为落后，缺少精品百货和大型超市，未来有较大的升级空间。（三）总结1、商业网点扩展迅速，商业体系不明确，整体层次偏低，存在低水平重复建设的现象；2、市级商业中心已经基本形成，但尚未形成有辐射力的区级商业中心，整体商业布局不够合理；3、社区商业中心欠发育，小型网点布局多沿城市道路两侧杂乱铺开，特色商业街有待整合；4、六安专业市场较多，业态基本涵盖了服装、鞋帽、电子数码、建材、小商品、家具等日常经济生活所有方面，但各大专业市场之间同质化现象严重，档次低而不专；二、全市商业价格走势1、商业销售套数2012年来，随着住宅市场持续升温，刚需、首改族的接连入市，住宅市场率先回暖，商业市场变化不大。数据显示，从春节过后，商业成交量一直处于平稳状态，基本维持在200余套。2、商业销售均价走势从上图可以看出，相较于平稳的住宅价格走势，商业价格则显得波动较大。从三月份之后，连续5个月超过住宅售价，并在8月份明显上涨。主要是因为金领欢乐世界已开园，目前销售状况较好且销售价格较高，拉高了全市整体商业的售价。（数据来源于六安房地产信息备案网）三、城东沿街铺面个案调研楼盘名称金领欢乐世界楼盘地址白鹭洲公园旁开发商六安金领欢乐世界文化科技有限公司营销热线3933333/3371111项目总体量14万平方商业体量5万左右商业整体规划及整体定位娱乐主题定位，商铺沿游乐园四周布局，商业业态涵盖：餐饮、购物、游乐、影院、宾馆等单套商铺面积区间70-100平方双层联体（底层4.2米，二层3.6米）商业均价11000-16000元/㎡商业销售优惠政策目前交5千抵一万商业整体销售率餐饮一条街部分售出，其他均未销售目前铺面是否在营业大门口出租门面房已营业目前商业整体工程进度（需要配图片）外围墙基本完工楼盘名称白鹭雅苑楼盘地址皋城路与正阳路交汇处开发商金都房地产开发有限公司营销热线3365888/3318666项目总体量12万方商业体量约8千方商业整体规划及整体定位社区配套型商业，主要为沿皋城路和正阳路沿街底商超市，自营、零售店单套商铺面积区（含格局）60-80M2商业均价10000元/㎡目前商业整体销售率90%铺面是否在营业是目前商业整体工程进度已完工楼盘名称一品尚都楼盘地址皖西大道经三路交汇处开发商六安茂源房地产有限公司营销热线3639777项目总体量17万方商业体量2万方商业整体规划及整体定位沿经三路与皖西大道社区配套商业，经营业态主要为：网吧、超市、饭店、干洗、理容等单套商铺面积区间（含格局）100M2商业均价15000元/㎡左右商业销售优惠政策一次性9.9折、按揭9.8折目前商业整体销售率部分回迁，销售约80%目前铺面是否在营业部分营业目前商业整体工程进度已完工、准现铺楼盘名称香榭花城楼盘地址纬三东路开发商博远房地产开发有限公司营销热线3636999项目总体量18万方商业体量4万平方米商业整体规划及整体定位社区配套型商业，主要为沿纬三路（单层）和六安中学旁沿街底商（双层），超市、商业一条街单套商铺面积区间单层70-140M2商业均价8700元/㎡商业销售优惠政策无任何优惠活动目前商业整体销售率剩余7间目前铺面是否在营业是目前商业整体工程进度楼盘名称远大幸福里楼盘地址皖西大道与正阳路交汇处开发商六安运大房地产开发有限公司营销热线3389999项目总体量12万方商业体量约1万方商业整体规划及整体定位社区配套型商业，主要为沿皖西大道和正阳路底商单套商铺面积区间（含格局）双层联体60-130M2商业均价未定商业销售优惠政策未售，后期商铺暂未推出目前商业整体销售率商业暂未推出目前铺面是否在营业否目前商业整体工程进度楼盘名称红叶花园洋房楼盘地址皖西大道开发商宏业集团营销热线3391888项目总体量15万方商业体量约5000方商业整体规划及整体定位社区配套型商业，基本为沿皖西大道底层商业沿街商铺、自由经营单套商铺面积区间（含格局）双层联体180M2商业均价15000元/㎡住宅户型区间98-260平方之间商业销售优惠政策一次性97折，按揭99折目前商业整体销售率80%目前铺面是否在营业否目前商业整体工程进度准现铺楼盘名称公园一号楼盘地址五里墩大桥皋城大厦北侧开发商城市建设投资公司营销热线3935588项目总体量3万方商业体量不详商业整体规划及整体定位休闲、社区店单套商铺面积区间（含格局）双层104—160M2商业均价未定商业销售优惠政策无目前商业整体销售率——目前铺面是否在营业否目前商业整体工程进度楼盘名称新加坡御苑楼盘地址皋城路与正阳路交叉开发商安徽凯胜置业有限公司营销热线3638111、3638222项目总体量30万方商业体量后期5万方集中式商业商业整体规划及整体定位超市、酒店、百货单套商铺面积区间（含格局）——商业均价暂无商业销售优惠政策无目前商业整体销售率整体对外招商目前铺面是否在营业部分商业营业目前商业整体工程进度工程待建中楼盘名称阳光威尼斯楼盘地址皖西路与淠望路开发商安徽成功置业有限公司营销热线3311888项目总体量30万方商业体量约2万方商业整体规划及整体定位数码街单套商铺面积区间（含格局）双层58—200M2商业均价20000元/㎡商业销售优惠政策无目前商业整体销售率50%目前铺面是否在营业是目前商业整体工程进度已完工楼盘名称东城御景楼盘地址皖西大道（亿丰建材市场对面）开发商六安汇辰置业营销热线3382666、3382777项目总体量30万方商业体量约2万方商业整体规划及整体定位超市、餐饮、以及满足社会生活的便利店单套商铺面积区间（含格局）双层30—500M2商业均价18000元/平米（买一送一）商业销售优惠政策买一层送一层，92折优惠，缴5万抵6万目前商业整体销售率无备案目前铺面是否在营业未目前商业整体工程进度商业铺面基本完工，待住宅完成后交付城东版块商业小结：城东区域内商业整体供应量较大，楼盘商业定位多样，涵盖“建材、数码、汽配专业市场、欢乐主题类、社区配套型商业”，价格在7000-15000元/平米内，市场价格较之二季度整体上升8%左右；但城东商业整体销售并不理想，多数楼盘商铺基本处于准现铺阶段。另外部分楼盘的商业已经在营业且商业氛围和人气并不理想，市场购铺客群关注度不高。四、项目商业价格从全市范围来看，六安商业销售均价略有变化，未来市中心商业存量较大（浙东商贸城、万象城、信德时代广场等），商业价格上涨空间较小。就城东市场而言，受金领欢乐世界带到，城东商业铺面价格小幅上涨，但整体销售并不乐观。考虑到后期新加坡御苑5万方集中式商业上市（虚拟产品出售）、大蔚观澜国际4万方商业内街、以及幸福里沿街底铺全面销售；城东商业后期放量较大；为加快项目资金快速回笼，建议项目4#楼底商平价销售（维持原先定价），在项目周边商业氛围匮乏的情况下保证价格优势；避免因高价格滞销而造成后期市场竞争风险。2012年10月17日