成都项目考察报告

成都考察报告典型项目考察点位图太古里IFS国际金融中心大悦城凯丹广场环球中心项目案例分析目标借鉴建议项目定位设计理念开发理念消费客群立足条件分析先进商业项目，寻找可借鉴性，为本项目商业提供更先进的设计、定位、开发等建议，使项目开发立足区域，跨越区域，同时具有创新性和前瞻性的发展思路。考察项目——大悦城购物中心地理位置：成都市武侯区（3环区域）建筑面积：约20万平方米建筑组成：购物中心、主题街区主力店：快时尚集合店、冰场、美食广场、小剧场、儿童职业体验、主题酒吧、主题KTV、花园餐厅、主题电玩城、主题影院、健身中心、养生会所、体检中心、大型餐饮、数码体验、SPA会所等主体结构：商业地下1层，地上3层，局部4-6层；停车地下2层停车位：约2000个（与写字楼共用）平均租金：5元/㎡/日位于城市3环区位，周边目前正处于开发建设阶段，常驻人口相对较少，周未消费突出。项目定位体验式一站式家庭式主题式九寨沟公园主题退台式半开放生态主题建筑设计主题主力店真冰场+儿童培训咕噜学院文化创客中心吃+购+休闲当地美食街+娱乐品牌店JOYCITYJOYPARK国内首个体验游憩式潮玩购物公园空中花园游憩场区域中心商业借鉴与建议区域√•大悦城：新开发区域、周边没有大型集中商业•本案：新开发区域、周边没有大型集中商业人口√•大悦城：常驻人口相对较少，周未消费特性强•本案：目前常驻人口较少定位√•大悦城：体验+主题+情景+生态公园=覆盖区域的中心商业•本案：覆盖区域的中心商业借鉴：整体定位为覆盖区域的集中商业中心。建议：•IP鲜明：树立项目个性•生态概念：利用并本案已生态公园优势，嫁接概念•建筑设计：半开放式设计理念，强化商业展示与使用功能•情景体验：导入主题情景体验念，丰富消费到访乐趣•家庭消费：强化家庭消费概念，完善区域覆盖商业功能凯丹广场地理位置：成都市高新区（人民南路与三环路的交界处）建筑面积：约2.6万平方米建筑组成：盒子式集中商业主力店：ZARA、H＆M、Uniqlo、嘉禾影院、MANGO、SEPHORA等主体结构：地下1层，地面4层停车位：约200个（地下，不含周边共用）其他：仲量联行主导一期商业操盘，并完成了80%以上主力店招商。3次参与项目资产整体销售。周边3公里范围内主要商业：1、宜家家居2、欧尚3、富森美家居4、迪卡侬5、康普雷斯6、苏宁广场借鉴与建议区域✘•凯丹广场：成熟开发区•本案：新开发区域、周边没有大型集中商业人口✘•凯丹广场：有相当常驻人口支撑•本案：目前常驻人口较少定位√•凯丹广场：填补区域商业空白的第三代百货公司•本案：覆盖区域的中心商业，联运区域商业格局，填补空白点借鉴：联动周边商业互补定位，通过开发运营形成优质资产提升本案价值。建议：开发战略：多元化优质团队联合开发、运营，控制租售比，形成优质资产达到价值最大化。商业定位：结合本案区域商业格局（20公里范围内有宜家、西南商贸城、贵安奥特莱斯、贵安“欢乐谷”）填补商业空白点。•凯丹广场：前期联合LaGuardaLow、高纬环球、仲量联行等国际资深团队联合开发、运营。目前已整体资产打包销售3次。•本案：通过多元资源联合开发运营，形成优质资产。开发策略√IFS项目概述：位于春熙路-红星路核心商圈，项目投资总额逾160亿元人民币，由一座76万平方米的总建筑面积涵盖旗舰购物中心、两座超甲级写字楼、一座五星级酒店及高端服务式住宅组成，项目于1月14日正式开幕，目前成都IFS的首层最高租金已达每月1800元/平方米。仲量联行主要参与了全程商业操盘。借鉴与建议区域✘•IFS：传统中心商业区•本案：新开发区域、周边没有大型集中商业人口✘•IFS：常驻人口众多，消费人口集中•本案：目前常驻人口较少定位✘•IFS：高端消费购物中心•本案：覆盖区域的中心商业借鉴：先进内部动线设计有效解决外部交通联动，和内部舒适、高端空间感受；强化IP树立项目市场形象；建议：强化IP：IP强化树立市场形象空间设计：有效利用空中花园打造生态休憩场所、利用直达扶梯提升楼层价值工程指标：提前考虑主力店工程指标，避免后期改造造成成本增加•IFS：强化熊猫IP形象、内动线设计成熟，空间舒适，利用率高，得铺率控制65%、利用“飞梯”提升原二楼商业价值。•本案：未完成设计设计√太古里地址：成都市锦江区中纱帽街8号发展商：太古地产远洋地产业态类型：开放式、低密度的街区形态购物中心停车位：地下二层1000个开业时间：2014年10月31日建筑面积：约10万平方米整体定位：国际高端潮流典范文化商业街设计公司：TheOvalPartnership（香港）MAKEArchitects（英国）主力店：GUCCI、Cartier、Hermès、RalphLauren、Versace、Chloé、MariaLuisa、Balmain、I.T、MichaelKors、B&O和Leica等顶级时尚品牌。餐饮方面，米其林星级餐厅、鼎泰丰、正斗、KABB、蓝蛙、新元素、Grappa’s、Wagas、Palace其他：仲量联行参与全程商业操盘，并主导本地资源招商。借鉴与建议区域✘•太古里：传统中心商业区•本案：新开发区域、周边没有大型集中商业人口✘•太古里：常驻人口众多，消费人口集中•本案：目前常驻人口较少定位✘•太古里：富有文化的高端消费购物中心•本案：可植入文化体验+覆盖区域的中心商业借鉴：内、外部交通联接，提升项目通达性和人流导向。建议：文化植入：植入文化，增强本案个性与内涵交通设计：有效利用地铁进出口提升项目通达性和人流引导•太古里：内、外部交通有效联接，提升项目通达性和人流引导性。•本案：未完成设计设计√环球中心项目概述：项目为世界最大单体建筑，主体建筑以“流动的旋律”为设计理念；建筑以“海洋”为设计主题；主题定位为内陆城市“海景风情岛”的娱乐休闲商业综合体。总建筑面积约176万㎡，地上建筑面积约117.6万㎡，地下面积约58.4万㎡，分为两期进行建设。一期新世纪总建筑面积约126.8万㎡，包括：天堂岛海洋乐园（约25万平方米）、新世纪购物中心（约30万平方米）、中央商务城（约72万平方米）、环球中心天堂洲际大饭店、地中海式风情商业小镇、世界当代艺术中心、锦城广场、停车位约15000个。目前主力消费客群为周边周未家庭以及商务消费。借鉴与建议区域√•环球中心：成都高新南区大源内，在绕城高速路内侧紧邻公路边，地处成都市中心向南发展核心区域内，交通便利•本案：未来贵阳向西发展核心区域内，交通便利人口✘•环球中心：常驻人口较少，正处于发展阶段•本案：目前常驻人口较少定位√•环球中心：以内陆海洋为主题，集游艺、展览、商务、传媒、购物、酒店于一体的多功能综合体•本案：覆盖区域的多功能商业中心借鉴：突出主题，打造多功能、具有向心力的覆盖型商业建议：整体定位：打造消费目的明确的差异化商业主题，并完善功能型商业配套，形成本案消费向心力，覆盖周边区域型消费。设计理念：导入主题设计概念，形成地标性建筑•环球中心：主体建筑以“流动的旋律”为设计理念•本案：未完成设计设计√借势造势入世立世设计概念：建议利用本案已有体育公园资源，有效嫁接生态体育概念；采用半开放式建筑设计，增强商业展示和使用功能；配合商业主题建设主题情景场所，丰富消费体验感受；整体设计方案建议符合并突出项目主题，形成建筑地标。建设理念：提前考虑主力店工程指标，避免后期整改投入；吸收科学内部动线设计，在控制得铺率同时，达到环境舒适和档次保证目标。抢占先机：抢占先机，打造规模较大，功能完善，符合家庭消费，成为区域内第一个集中区域消费的商业综合体项目。强化IP：设计项目IP，树立项目个性，强化市场形象。区位优势：集中宣传树立本案位于贵阳向西，贵安、清镇3区发展核心的区位优势。交通优势：利用本案发达的市政道路与地铁站点优势，合理设计外部交通，形成人流导向和集聚效应。开发理念：整合多元化优质资源参与前期筹备、开发、运营，达到资产升值目标。价值转换：在资金允许范围内，控制租售比和销售节奏，达到价值最大化。总结建议1、策略方向建议：整合优质资源参与商业全程开发2、资源组合建议：设计公司+商业代理公司+运营管理公司3、全程商业代理公司建议：仲量联行，含前期服务、招商、运营顾问（代表案例：远洋太古里、IFS国际金融购物中心、凯丹广场、花果园购物中心）+1家本地招商代理公司，具体根据商业定位而定。建议原则：仲量联行目前在西南首位城市——成都，有不少成功案例，说明其资源和经验较为丰富，加上在贵阳地区有操盘较成功的花果园购物中心，证明本土服务水平较稳定，是项目最后落地不可忽视的综合因素。4、设计公司推荐：欧华尔建筑师规划和设计顾问公司(代表案例：远洋太古里)WOOD建筑师事务所（代表案例：上海新天地）AECOM建筑设计环球有限公司（代表案例：深圳海岸城商业广场）凯达建筑设计环球有限公司（代表案例：重庆龙湖北城天街）美国ARQ建筑设计事务所英国BENOY建筑师事务所（代表案例：香港圆方购物中心）美国凯里森建筑事务所（代表案例：上海港汇广场）美国KXA建筑师事务所（代表案例：三亚亚龙湾商业度假综合体）建议原则：选择有成功商业设计作品的设计公司能有效参与并整体项目设计，并在商业与其他产品设计之间提供优质意见和建议。5、商业运营管理公司推荐：暂缓，根据商业定位而定整合资源建议THEENDTHANKS