第三章-建筑市场与运行机制

第三章建筑市场与运行机制《建筑经济》刘云月，马纯杰3.1建筑市场3.2建筑市场运行机制3建筑市场3.1.1建筑市场含义3.1.2建筑市场的主体与客体3.1.3建筑市场的特征3.1.4建设市场的信息不对称•狭义：有形市场（以工程承发包交易为主）•广义：与建筑产品有关的一切供求关系的总和。•有形市场+无形市场•无形市场：建设产品生产过程中及流通过程中的经济联系和经济关系建筑市场1、概念：市场是指商品交换的场所。建筑市场是指建筑产品和有关服务的交换关系的总和，是以工程承发包交易活动为主要内容的市场，也称建设工程市场或建设市场2、狭义与广义的建筑市场3、建筑市场体系构成建筑市场特点建筑市场特点建筑产品交易主要分三次进行建筑产品价格是在招标投标竞争中形成的。业主、承包商和工程咨询单位等建筑市场主体之间均应订立合同。（一）建筑市场的特点1、建筑产品交易主要分三次进行。（1）项目可行性研究阶段是业主与工程咨询单位之间的交易。（2）其次，项目勘察设计阶段是业主与勘察设计单位之间的交易。（3）最后，项目实施阶段是业主与施工单位之间的交易。2、建筑产品价格是在招标投标竞争中形成的。3、业主、承包商和工程咨询单位等建筑市场主体之间均应订立合同。特别是施工合同具有“期限长”、“内容多”、“涉及面广”，与其他商品交易合同不同，必须认真慎重对待。透明度不高交易分散政府监督缺位.1994年10月，建设部提出了“建筑市场治乱、企业管理治散、工程质量治差、工程造价求合理”的“三治一求”方针将服务与管理相结合，使建筑市场实现从无形到有形，从无序到有序，从隐蔽到公开的三个转变图2-2建筑有形市场产生的原因市场体系构成主体客体市场监督管理体系承包方发包方中介咨询建筑产品产品生产过程建设工程交易中心以资质管理为主1、建设工程交易中心的性质•性质：服务性机构•与一般服务机构区别：其设立需得到到政府或政府授权主管部门的批准。2、工程交易中心的基本功能信息功能集中办公功能服务功能收集、存贮和发布工程信息、政策法规信息、企业信息、材料设备价格信息、科技和人才信息、分包信息中心管理部门招投标办公室建设委员会纪委发布招标公告、投标报名及资格预审开标、评标、定标为市场各方交易、政府管理、纪检监督和中介机构提供场所服务图2-4建筑有形市场的功能2、工程交易中心的基本功能•信息服务功能•场所服务功能•集中办公功能工程招标、建材价格、工程造价、承包商资质审查、专业人士资质审查、其他。2、工程交易中心的的基本功能•信息服务功能•场所服务功能•集中办公功能信息发布厅、开标室、洽谈室、商务中心、其他2、工程交易中心的作用交易中心图2-3建筑有形市场的作用2、工程交易中心的的基本功能•信息服务功能•场所服务功能•集中办公功能工程报建（登记）、招标方式确定、招标监督、质量报建、安全报建、颁发施工许可证、其他3、交易中心的运行原则•（1）信息公开原则•（2）依法管理原则•（3）公平竞争原则•（4）属地进入原则•（5）办事公正原则建筑市场的特征建筑市场特征需求向供方预定的交易产品交易时间长建筑市场有显著的地区性风险大4、工程交易中心运作的一般程序•（1）项目登记(原:项目报建)•（2）确认招标方式•（3）履行招标程序•（4）签订合同•（5）质量、安全监督登记•（6）统一缴纳有关费用•（7）领取施工许可证3.1.2建筑市场主体与客体《建筑经济》刘云月，马纯杰建筑市场的内涵•由业主、承包商和相关中介组织机构组成的市场主体；•不同形态的建筑产品（服务）构成的市场客体；•价值规律作用下的市场机制；•与建筑行业相关的社会保障体系；•保障市场正常有序运行的监督管理体系•（一）建筑市场的主体建筑市场的主体是指参与建筑生产交易的各方单位机构。我国建筑市场的主体主要包括业主（又称建设单位或发包人）、承包商（勘察、设计、施工、资料供应）、为市场主体服务的各种中介机构（咨询、监理）等。1、业主指有建设需求，又有建设资金和各种准建手续，并在建筑市场中发包工程，最终得到建筑产品的政府部门、企事业单位和个人。重要特质：业主只有在发包工程和组织工程建设时才成为建设市场的主体，因此具备不确定性。由于业主主体资质审查十分困难，所以对其进行约束和规范，只能通过法律和经济的手段来实现--项目法人责任制（业主责任制）。主要职能：立项决策和可执行研究、资金筹措与管理、办理建设许可等有关手续、招标与合同管理、施工与质量管理、竣工验收和试运行、统计及文档管理。业主的产生原单位联合投资董事会各类开发公司2、承包商承包商是具有一定生产能力、技术设备、流动资金，具有承包工程建设任务的相应资质和营业资格，在建筑市场中能够按照发包人的要求，提供不同形态的建筑产品，并获得工程价款的建筑企业。勘察、设计单位建筑安装企业商品混凝土供应站建筑机械租赁单位砼预制构件、非标准件制作等生产厂家专门提供劳务的企业按生产主要形式不同分为土建水电道路港湾市政工程铁路按从事的专业可分为市场体系构成主体客体市场监督管理体系承包方发包方中介咨询建筑产品产品生产过程建设工程交易中心以资质管理为主在建筑市场中，作为建筑产品的生产者，承包商是具有长期性和持久性的，因而必须进行从业资格管理。技术设备执业资格注册资本承包条件承包商的实力主要体现在以下四个方面：（1）技术：有精通本行的工程师、造价师、经济师、会计师、项目经理、合同管理人员、机械施工设备、施工经验；（2）经济：具有周转资金、设备资金、承担风险资金；国际过程还需要筹集外汇能力；（3）管理：具有成本控制能力及施工管理方法；（4）信誉：保证工程质量、安全、工期、文明施工、合同履约。3、中介机构（国际上称之为咨询公司）中介机构是指具有一定注册资金和相应的专业服务能力，持有从事相关业务的资质证书和营业执照，能对工程建设提供估算测量、管理咨询、建设监理等智力型服务或代理，并取得服务费用的咨询服务机构和其他为工程建设服务的专业中介组织。中介机构作为政府、市场、企业之间联系的纽带，具有政府行政管理不可替代的作用。发达市场的中介机构是市场体系成熟和市场经济发达的重要表现。*（二）建筑市场的客体•建筑市场的客体一般称作建筑产品，它包括有形的建筑产品——建筑物、构筑物。无形的产品——咨询、监理等各种智力型服务。•1、建筑产品的特点•2、建筑产品的交易•3、交易模式•4、建筑产品交易费用建筑产品（有形）•——是指建设工程的勘察、设计成果和施工、竣工验收的建筑物、构筑物及构配件和其他设施。•①房屋建筑，包括厂房、仓库、住宅、办公楼、医院、学校、商业用房等；•②构筑物，包括烟囱、窑炉、铁路、公路、桥梁、涵洞、机坪等；•③机械设备和管道的安装工程（不包括机械设备本身的价值）。建筑产品与其他商品不同的以下特点:整体性和独立性特点固定性，美观性建筑产品的单件性建筑生产的不可逆性•资本投入大、生产周期长2、建筑产品交易•交易包含要素：•（1）主体——指人或者组织。•（2）客体——物品、服务或权利。•（3）产权——产权界定是主体之间进行交易的前提。•（4）合同——交易合同的安排是交易成功的重要条件。•（5）目的——•产品交易的客体•可能是：建设项目单项工程实体建筑材料工程设备工程咨询工程管理服务•还可以是：技术、租赁、劳务等生产要素•狭义交易：工程承发包3.2建筑市场的运行机制《建筑经济》刘云月，马纯杰3.2.1运行机制概述3.2.2供给与需求的基本原理3.2.3建筑产品需求分析《建筑经济》刘云月，马纯杰3.2.4供给分析3.2.5均匀价格模型及应用一、需求和供给的基本原理•（一）商品的供给与需求（thesupplyanddemandofgoods）。商品的供给与需求具有双重意义和功能，可分别表述为“供给是指可利用商品或资源的数量”（supplyasthequantityofgoodsorresourcesavailableforuse）；而需求是指人们需要并愿意购买的商品数量（demandastheamountsofacommodityofpeoplewantandarewillingtobuy）。•（二）供给价格与需求价格（pricesofsupplyandpricesofdemand）。供给价格，即生产者（或供给者）为提供一定的商品或资源所愿意接受的价格，供给价格一般随商品（资源）量的增加而递增，其供给曲线（SS）如图2-2。3.2.2供给与需求的基本原理1.需求函数（1）需求的含义需求（demand），是指消费者在各种可能的价格下，对某种商品或服务愿意并且能够购买的数量。•需求不等于需要，而是有实际支付能力和支付意愿的那部分需要。需求价格是指消费者在一定价格条件下所愿支付的价格，即商品、资源价格越低，消费者购买的数量就越多。故需求曲线（dd）如图2-3。•3.2.3建筑产品需求分析运行机制价格机制竞争机制供求机制施工承文本设计采购施工（2）需求的影响因素①商品价格（P）。价格愈低、需求越多，价格愈高、需求越少——这便是“需求法则”。②家庭收入（M）。家庭收入增加--购买能力提高，商品的需求量随之上升；否则反之。③个人偏好（F）。偏好（preference）因人而异。对于消费者来说，偏好强的商品消费欲望就强、需求就旺盛；反之，偏好弱的商品则消费欲望就弱、需求就很少。3.2.3建筑产品需求分析⑤经济预期（Ex）。预期（expectation），是指人们对未来事物发展的一种主观预测。在现实生活中，人们的经济预期主要集中在对将来的市场状况、商品价格和家庭收入的变化的判断上。⑥时间变化（t）。有的商品的消费具有比较明显的季节性和周期性，即时间因素对需求发生作用。（3）需求函数与需求曲线将某种商品需求量Q与上述各因素之间的关系，表示为下列需求函数:Q＝ƒ(P，M，F，Pt，Ex，t，……)在各种需求函数中最重要的是需求价格函数，即：QD＝ƒ(P)将上述价格与需求量之间的关系用图形表示出来就是需求曲线。④市场组织。即市场的竞争与垄断程度会影响商品的供给；一个完全垄断的市场可能会在每一产量水平上涨价；而一个完全竞争的市场则会在每一价格水平上产出最大的产量。⑤其他因素。例如经济预期、政策法规、政府管制、工人罢工……等等，都会对商品的供给产生影响。（3）供给函数与供给曲线将某种商品的供给量Q与上述各因素之间的关系，表示为下列供给函数：Q＝ƒ(P，C，Pt，Ex，L，G……)在各种供给函数中最重要的是供给价格函数，即：QS＝ƒ(P)将上述价格与供给量之间的关系用图形表示出来就是供给曲线。2.供给函数（1）供给的含义供给（supply），是指在一定的时间内，厂商在各种可能的价格下，对某种商品或服务愿意并且能够提供的数量。（2）供给的影响因素①商品价格（P）。即在其他条件不变时，供给量的多少与价格的高低成正相关，价格愈低、供给越少，价格愈高、供给越多。②生产成本（C）。一般来说，生产成本降低意味着企业盈利能力的提高，商品的供给量随之上升；成本提高，则商品的供给量也相应下降。③相关商品价格（Pt）。有时商品本身的价格并未发生变动，但相关商品的价格波动却会对该商品的供给产生影响。例如小麦涨价会使玉米的供给减少。3.2.4供给分析思考题P361、简述建筑市场的均衡状态，用图示解释。2、供求均衡规律应用举例3.市场均衡与市场机制市场均衡（marketequilibrium），是指供给与需求的力量达到一个均衡点，在这点上，买主愿意购买的价格和数量正好等于卖主愿意出售的价格和数量。即：QD=ƒ(P)QS=ƒ(P)QD=QS表现在图上，就是需求曲线D与供给曲线S的相交点E。3.2.5均匀价格模型及应用市场机制（marketmechanism）当需求与供给的任一方/或双方同时发生变化时，均衡点的位置也将变动；无论需求与供给的相互关系如何变化，总能在最后找到新的、也是唯一的均衡点。起作用的是亚当·斯密所称的“一只看不见的手”,即市场机制（marketmechanism）——在完全竞争条件下，通过价格自动调节需求与供给，使市场达到均衡。