荣昌红桥广场地下商场分析报告

荣昌红桥广场地下商场分析报告二零一四年八月目录•Part1项目基础研究•Part2滨河大道简介•Part3项目招商态势•Part4项目定位及投资分析Part1项目基础研究•1项目位置•2地块规划•3区域属性•4基础研究•5经济技术指标1项目位置•本项目位于荣昌县城西南部，临滨河，宝成路、滨河西路、荣滨南路四面合围Part1项目基础研究•红桥广场位于新老城区滨河西路、宝成路交叉处，两条大道都有公交车运行、在县级城市比较少见；滨河西路（滨河路分西、中、东三段）系荣昌娱乐餐饮日常购物一条街，属于传统型活色生香的城市生活消费区•红桥广场地面已建成市政收费停车场，当地最高消费最火爆烧烤城“不见不散”已开业、消费水准人均60~80元；滨河西路路面、绿化、栏杆、小品等市政景观基本齐全，是该城市最大最长的休闲长廊；人口流量大•目前，剩余部分位于地下商场后部、球形玻璃穹顶下方，根据现场招商经理说法，该区域可以从周边市政道路打开通道，直接从玻璃穹顶进入地下商场，辅以现有疏散通道（2米宽已铺砖）进出，若形成独立经营区也是可行的2地块规划•红桥广场项目总建筑面积：约6200平方,地下建筑面积约5500平方,地上建筑面积729.42平方(其中商业人口536.34平方,还市政局60平方公厕,其余为商场员工厕所及消防疏散通道Part1项目基础研究3区域属性•红桥广场位于荣昌县传统居住区、城市休闲带，周边环绕高中低档餐饮、KTV会所、大型超市、便利店、美容美发机构、家居店、药房、家用电器专卖店等Part1项目基础研究4基础研究•荣昌县位于重庆市西部，地处四川、重庆两地接壤处，东邻大足、永川，西接四川省隆昌县，南邻泸州，北与内江、安岳接壤。山岭南有古佛山,中有螺罐山,北有铜鼓山。全县20个镇，209个村，总人口81.03万人，交通方便,邮电通信水平较高，实现村村通电话•红桥广场位于荣昌县传统居住区、城市休闲带，地上为城市休闲广场及市政停车场，综合市场的身份比较契合四线城市的市民购物消费，即：多样性、低价位、便利性、人气聚集Part1项目基础研究5经济技术指标•红桥广场项目总建筑面积：约6200平方,地下建筑面积约5500平方,地上建筑面积729.42平方(其中商业人口536.34平方,还市政局60平方公厕,其余为商场员工厕所及消防疏散通道)1、梁下净高：4.4米,风管下口3.9米2、柱网距离:横向8.5米,纵向8.1米3、入口宽度及扶梯宽度:入口宽度:商场地下人行道入口6.2*2个,扶梯宽度1.8米*2个,4、消防工程已验收合格5、已预留冷却塔位置,布置在发电机房上.6、停车位:96个,商场无偿使用17个7、独立配电变压器，配电功率为630KVA8、已安装每小时10立方米天燃气9、供水管道为DN100及DN100的供水水表10、排水系统为DN300管径,11、有通风采光井的玻璃穹顶12、已按设计要求设置排烟出口14、柱截面:500*500,600*60015、配有200KW柴油发电机一台Part1项目基础研究Part2滨河大道介绍•1滨河大道介绍•2滨河照片Part2滨河大道介绍•滨河商业特色街全长5.6公里，范围包括香国大桥至联升大桥沿河临河商业设施、恒荣半岛沿河临河商业门面,有营业面积约12万平米，目前有100余商家入驻，以餐饮、娱乐业为主，今年预计营业额可达2.6亿元•定位：休闲娱乐中心•县委县府决定荣昌要转型成为中等城市，将建成渝西川东的购物中心、美食名城、成渝两地郊外旅游的重要目的地。•第十六届八次常务会上提出，将滨河商业特色街打造成为荣昌未来的休闲娱乐中心，并鼓励餐饮、休闲、娱乐、旅游商品和文化艺术等经营户入驻。•滨河商业特色街全长5.6公里，范围包括香国大桥至联升大桥沿河临河商业设施、恒荣半岛沿河临河商业门面（含政府规划的此路段纯商业设施非临河部分）。该商业街将打造成为集餐饮住宿、文化、旅游、休闲娱乐、婚庆等于一体的，具有巴渝地域古建筑风貌的渝西川东品牌商业特色街。1滨河大道介绍Part2滨河大道介绍•政策：给予入驻商家优惠政策•“滨河商业特色街培育重点是餐饮住宿、休闲娱乐、文化旅游等。”县商委负责人说，商业街有营业面积约12万平米，目前有100余商家入驻，以餐饮、娱乐业为主，今年预计营业额可达2.6亿元•“县政府专门出台文件支持滨河商业特色街发展，对入驻商家的牌匾制作、门面店招、税费和门面租金等多方面给予优惠政策或补贴，同时在公交线路覆盖及市政设施管护等方面给予大力支持。”该负责人介绍说，按照政策，商家入驻滨河商业特色街，凡是按照县市政局统一规划样式和色调进行安装的店招店牌，且经营1年以上的经营单位和个人，每户可获得一次性补助500元。凡新办独立核算经营的企业，且纳入限额以上统计的经营企业，可享受3-5年的培育期优惠税收政策。世界500强、全国500强和重庆100强的商贸企业；国际品牌、国家品牌的直营店或者专卖店；中华老字号，巴渝老字号且纳入限额以上统计的经营企业，可以获得每平方米6-18元不等的门面租金补贴2滨河照片Part2滨河大道介绍滨河照片Part3项目招商态势•1乐美公司招商现状•2业主动向1乐美公司招商现状•荣昌红桥广场由重庆乐美投资管理有限公司整体承租，承租期15年；根据业主方重庆三华建筑工程集团房地产开发有限公司提供的信息，起租价8—15元/平米.月才够开发成本；乐美公司今年四月底入驻该项目，七月开始对外分零招商，基本铺位5.5米*2.5*，已经招租20余家商户；目前，尚余55.1米*31.2米=1719.12平方米、合55个标准铺位（含过道、通风采光井、柱子、消防疏散通道）未分零招商；其余场地已经招入火锅店一家、百货服装玩具儿童日化电器等若干（租金70元/平米.月）、地上商业入口小吃饮品八家（租金100元/平米.月），按照使用面积计算租金水平在60—108元/平米.月；剩余整体招商部分与好乐迪谈过，还没有定论Part3项目招商态势红桥地下商场照片红桥地下商场照片红桥地下商场照片红桥地下商场照片红桥地下商场照片红桥地下商场照片红桥地下商场照片红桥地下商场照片红桥地下商场照片红桥地下商场照片红桥地下商场照片2业主动向•由于承租方重庆乐美投资管理有限公司没有按照合同缴纳租赁费，业主方重庆三华建筑工程集团房地产开发有限公司意欲终止合同；目前，业主方与承租方达成基本意向，承租方不再承租红桥广场地下商场、并且退还已经收取的商户保证金•鉴于附近的永辉超市、重百超市的起租价格31—32元/平米.月、按照建筑面积计价，业主方心理价位接近上述相同地段商业物业的租金水平Part3项目招商态势Part4项目定位及投资分析•1传统经营思路•2提升物业价值•A综合市场，租赁期15年、免租期6个月•乐美公司的商场定位系综合市场，在四线城市的老城区有其生命力，特点是低总价、低租金；商场格局为格子铺，公摊系数≤55%，从其已经公布的出租价格分析，整个商场平均起租价格为32元/平米.月•收入：收租32*6140*12=235.8万元/年•物管2.5*6140*12=18.4万元/年支出：交租28*6140*12=206.3万元/年按照6人管理团队开支30万元/年结余：（含税）收入-支出=17.9万元/年综合市场暂时不装修（乐美公司前期不装修，待租金涨价后再做打算）账面可以维持平衡•此种模式有待于和业主方沟通起租价格和递增速率（3%）Part4项目定位及投资分析•B专业市场，租赁期15年、免租期6个月•结合荣昌县商委关于引进知名品牌的优惠政策，可以考虑红桥广场地下商场招商引进艺术品市场，包括：工艺品、字画、古玩、仿古家居用品、茶艺馆，或者，考虑红桥广场地下商场招商引进娱乐卖场，如：好乐迪等；预计转租价格可提高到35~40元/平米.月•收入：收租37.5*6140*12=276.3万元/年物管2.5*6140*12=18.4万元/年补贴8*6140*12=58.9万元/年支出：交租28*6140*12=206.3万元/年按照6人管理团队开支30万元/年装修、中央空调、自动扶梯等约220万元折旧22万元/年结余：（含税）收入-支出=95.3万元/年第一年需要投入现金220-95.3=124.7万元，该资金约需28个月收回综合市场暂时不装修（乐美公司前期不装修，待租金涨价后再做打算）账面可以维持平衡•此种模式有待于和业主方沟通起租价格和递增速率（3%）•C不动产融资•考虑到商贸企业可以利用商场融资，若购买该地下商场约需4000万元（含税），裸价约3400万元，通过专业公司提供银行贷款，可贷金额≥5000万元，平安银行基准利息上浮25%、三年期，重庆银行基准利率上浮30%、五年期，可以预先在银行审核、批准后再行购买•此为商业物业资本运作，超额贷款部分必须投入更大利润或资产估值的项目•备注：租金或者售价以及付款方式，再议•结束