房地产开发与经营第二词作业学生版本

西南财经大学天府学院课程作业姓名：班级：学号：评分：课程名称：房地产开发与经营授课时间：2012-2013学年第2学期1投资项目经济评价案例某化学纤维厂经济评价某化学纤维厂属于新设立法人项目。该项目经济评价是在可行性研究完成市场需求预测、建设规模、工艺技术方案、原材料、燃料及动力的供应、建厂条件和厂址方案、公用工程和辅助设施、环境保护、工厂组织和劳动定员以及项目实施规划诸方面进行研究论证和多方案比较后，确定了最佳方案的基础上进行的。主要技术和设备拟从国外引进。厂址位于城市近郊，占用一般农田250亩，靠近铁路、公路、码头，交通运输方便。靠近主要原料和燃料产地，供应有保证。水、电供应可靠。该项目主要设施包括生产主车间，与工艺生产相适应的辅助生产设施、公用工程以及有关的生产管理、生活福利等设施。基础数据1)生产规模和产品方案建设规模为年产2.3万吨N产品。产品方案为棉型及毛型两种，以棉型为主。2)实施进度项目拟3年建成，第4年投产，当年生产负荷达到设计能力的70%，第5年达到90%，第6年达到100%。生产期按15年计算，计算期为18年。3)项目总资金估算及资金来源（1）建设投资估算按照2002年国家计委颁发的《投资项目可行性研究指南》的规定，建设投资由建设投资（不含建设期利息）和建设利息两部分组成，2000以前还要将固定资产投资方向调节税纳入到建设投资总额中。本案例涉及的建设项目是在2000年以前的，所以建设投资由三部分组成。①建设投资（不含建设利息）估算及依据。建设投资估算是依据纺织工业部颁发的《纺织工业工程建设概预算编制办法及规定》进行编制的。引进设备价格的计算参照外商公司的报价。国内配套投资在建设期内根据国家规定考虑了涨价因素，即将分年投资额按年递增率6%计算到建设期末。建设投资（不含建设利息）估算额为42542万元，其中外币为3454万美元。外汇按国家外汇管理局1992年6月公布的外汇牌价1美元等于5.48元人民币计算。建设投资（不含建设利息）见表②固定资产投资方向调节税估算。按国家规定本项目投资方向调节税税率为5%，2投资方向调节税估算值为2127万元。③建设期利息估算为4319万元，其中外汇为469万美元。建设投资=建设投资（不含建设期利息）+固定资产投资方向调节税+建设期利息=42542+2127+4319=48988(万元)建设投资按静态与动态划分，各项构成见项目投入总资产估算汇总表（附表2）。（2）流动资金估算流动资金估算，按分项详细估算法进行估算，估算总额为（7084）万元。流动资金估算见附表3。项目总投资=建设投资+铺底流动资金=48988+7084×30%=51113(万元)项目总资金=建设投资+全部流动资金=（42542+2127+4319）+7084=56072(万元)（3）资金来源项目资本金为16000万元，其余为借款，外汇全部通过中国银行向国外借款，年利率为9%；人民币建设投资部分由中国建设银行贷款，年利率为9.72%；流动资金的70%由中国工商银行贷款，年利率为8.64%。投资分年使用计划按第1年20%，第2年55%，第3年25%的比例分配。各年资金使用及资金筹措计算如下：①项目建设投资（不含建设期利息）与含固定资产投资方向调节税为44669万元，分3年按比例投入；项目流动资金为7084万元，按生产负荷估算逐年投入。第1年8935万元，其中人民币5148万元，外币691万美元（折人民币3787万元）；第2年24570万元，其中人民币14158万元，外币1900万美元（折人民币10412万元）；第3年11164万元，其中人民币6435万元，外币863万美元（折人民币4729万元）；第4年生产负荷70%，投入流动资金，计4959万元；第5年生产负荷为90%，新增流动资金1417万元；第6年达到满负荷，再增流动资金708万元。②项目资本金16000万元，除掉第4年用于铺底流动资金2125万元外，剩余13875万元按投资比例用于建设投资（不含建设期利息）和固定资产投资方向调节税。3资本金在第1~4年投入数额分别为2775，7631，3469，2125万元。③项目借款用于建设投资（不含建设期利息）和固定资产投资方向调节税为30794万元，用于建设期利息为4319万元，用于流动资金为4959万元，总借款数额为40072万元。人民币各年借款本金分别为2373，6527，2966，2956，1336，667万元，人民币各年建设期利息分别为115，559，1075万元，建设期末借款本息为13615万元。外币各年借款本金分别为691，1900，863万美元（折人民币分别为3787，10412，4729万元），外币各年建设期利息分别为31，150，288万美元（折人民币分别为170，822，1578万元），建设期末借款本息之和为3923万美元（折人民币21498万元）。综之，人民币和外币建设期借款本金为30794万元，建设期利息为4319万元，长期借款建设期本息之和为35113万元。投资使用计划与资金筹措见附表4。4)产品成本和费用估算依据（以100%生产负荷计）①外购原材费用15748万元，含进项增值税2288；②外购燃料动力2052万元，含进项增值税298万元；③全厂定员为1140人，工资及福利费按每人每年2800元估算，全年工资及福利费为319万元（其中福利费按工资总额的14%计取）；④固定资产按平均年限法折旧，折旧年限为5年，预计净残值率为5.5%；⑤修理费取折旧费的50%；⑥无形资产按10年摊销，其他资产按5年摊销；⑦项目外汇借款偿还拟在投产后以1：6的比价购买调剂外汇，按7年等额还本，故财务费用中应考虑汇总损失；⑧其他费用868万元，其中其他制造费79万元。5)其他数据(1)产品销售价格（含税）为15400元/吨，产品缴纳增值税税率为17%，城乡维护建设税税率为4%，教育费附加税率为1%。(2)企业所得税税率为33%，盈余公积金和盈余公益金分别按税后利润的10%和5%计取。(3)基准折现率为12%。辅助报表的编制1)建设投资（不舍建设期利息）估算表根据项目建设的具体内容．对主要生产、辅助生产、公用工程、环境保护工程、总图运输、厂区服务性工程、生活福利工程以及厂外工程等8个方面，按土建工程与设备4购置、安装工程的具体情况，将建设投资按照费用估算类别归总为：第一部分工程费用34448万元（含2899万美元），其中建筑工程费3466万元，设备及工器具购置费22331万元，安装工程费8651万元；第二部分工程建设其他费用5169万元（含2:11万美元），其中土地费用612万元，固定资产投资方向调节税为2127万元（注：现在已经免征）；预备费用5052万元，其中基本预备费3749万元（含314万美元），涨价预备费1303万元。建设投资（不含建设期利息）估算表见附表1。由表中可以看出，项目建设投资（不含建设期利息）为44669万元（含固定资产投资方向调节税2127万元）。2)投资使用与资金筹措计划表（1）投资使用根据项目建设投资（含固定资产投资方向调节税）44669万元及各年投资比例，可在投资使用与资金筹措计划表中填上各年的投资额（见附表4）。建设期3年别为8935，24570，11164万元，具体如下：人民币投资分别为5148万元，14158，6435，万元。外币投资分别为691万美元（折人民币3787万元），1900万美元（折人民币10412万元），863万美元（折人民币4729万元）。（2）资金筹措有了上述各年的投资额，就可以进行资金的筹措，并把数据摸入报表中。项目自有资金16000万元，除了2125万元用于铺地流动资金外，其余的13875万元用于建设投资（含固定资产投资方向调节税）。按投资比例，建设期3年分别为2775，7631,3469万元。项目建设投资（含固定资产投资方向调节税）借款本金为30794万元。其中人民币借款分别为2373，6527，2966万元；外币借款分别为，691,1900,863万美元，折人民币分别为3787,10412,4729万元。（3）建设期利息有了各年借款，就可以计算各年建设利息，并把逐年计算的结果填入到投资使用与资金筹措计划表、借款还本付息计划表的对应报表项中。人民币建设期利息各年为115,559，1075万元，合计为1749万美元，建设期借款本息累计为13615万元。13615万元即为生产期需用未分配利润、折旧费、摊销费等来偿还的人民币借款的本金数额。外币建设期利息各年为31,150，288万美元，合计为469万美元，折人民币2570万元，建设期外币借款还本累计为3923万美元，折人民币21498万元，需在生产期用调剂外汇偿还。综合人民币与外币借款，建设期利息总额为4319万元。将4319万元填入项目投入总资金估算汇总表（见附表2）中，得到项目的建设投资（含建设期利息）为489885万元。3)固定资产折旧费估算表根据资本保全的原则，可以将建设投资（含建设期利息）分离归类出固定资产原值为46558万元。其中，房屋、建筑物原值3466万元，机器设备原值22331万元，其他原值20761万元。按年限平均法折旧，折旧年限为15年，预计净残值率为5.5%，可以计算出年折旧费为2933万元。将各年折旧费和净值填入固定资产折旧费估算表（见附表8），就完成了对表的编制。4)无形资产及其他资产摊销费估算|表项目形成无形资产l700万元，其他资产730万元。按无形资产摊销年限10年计，年摊销费170万元；按其他资产摊销年限5年计，年摊销费146万元。将各年摊销费及净值填入无形资产及其他资产摊销费估算表（见附表9），完成对该表的编制。5)外购原材料费用估算表及外购燃料动力费用估算表．根据项目具体的工艺技术方案、产品方案和市场讽研的情况，可以把项目主要投入物的单价、年消耗量及消耗金额等内容填入到外购原材料费估算表（附表6）及外购燃料和动力费估算表（附表7）中，并进而为总成本费用估算表中的原材料、燃料动力费以及增值税计算提供数据。6)流动资金估算表流动资金采用分项详细估算法进行估算。估算公式中所需的各项周转次数已根据项目的实际情况事先给出，经营成本可由公式求得。经营成本=总成本费用一折旧费一维简费一摊销费一利息支出．=外购原材料费+外购燃料及动力费+工资及福利费+修理费+其他费用按不同的生产负荷计算出的流动资金填人流动资金估算表中，并计算出流动资金本年增加额（见附表3）。可以看出，100%负荷时流动资金为7084万元，将其填入项目投入总资金估算汇总表，得到项目的总资金为56072万元。．有了流动资金需要量，就可以再回到投资使用与资金筹措计划表(附表4)，完成对该表流动资金项目的填写。如附表4所示，流动资金在第4、5、6年分别应投入5081、1336和667万元。与此相对应，自有的铺底流动资金2125万元在第4年投入，不足部分由人民币借款解决，第4、5、6年分别借款2956、1336和667万元，流动资金总借款4969万元。至此，投资使用与资金筹措计划表、项目投入总资金估算汇总表才全部编制完毕。7)销售收入、销售税金及附加和增值税估算表项目年产量2.3万吨，每吨售价（含税）15400元，正常年份销售收入35420万元。产品缴纳增值税、城乡维护建设税和教育费附加，按照所给的税率，可计算出正常年份应缴纳的销售税金及附加为128元，，缴纳的增值税为2561万元，见附表11。68)总成本费用估算表根据基础数据和前面诸表的数据，就可以填制总成本费用估算表(见附表10)。注意：在总成本费用估算表中，除财务费用一项外，其余各项数据均可从前面诸表及基础数据中获得。财务费用包括了利息支出与汇兑损失。汇兑损失可直接求得，而利息支出则需根据各年年栅长期借款与流动资金借款余额来计算。其中长期借款余额要涉及总成本费用估算表、利润与利润分配表和借款还本付息计划表的循环计算，故只能逐年地进行填制。本项目第4年（即投产期第1年）的财务费用计算如下：（1）汇兑损失由于项目没有外汇收入，偿还外汇借款是项目投产后以1：6的比