房地产开发项目申请报告

目录一、总论·····················································································1二、市场预测····················································································4三、建设规模与产品方案····································································8四、选址方案···················································································11五、节能节水措施·············································································14六、环境影响评价·············································································16七、劳动安全卫生与消防···································································20八、组织机构与人力资源配置·····························································21九、项目实施进度·············································································26十、投资估算···················································································26十一、融资方案················································································29十二、财务评价················································································30十三、社会评价················································································31十四、风险分析················································································33十五、研究结论与建议······································································35十六、附图、附表·············································································39时代新城项目申请报告长春市和泰房地产开发有限公司1一、总论一．项目背景1.项目名称:时代新城2.承办单位概况承办单位是长春市和泰房地产开发有限公司，注册资本800万元，开发资质为三级。公司经营范围：房地产开发。公司实行规划、开发、管理、销售、服务一体化，一贯秉承诚信、合作、卓越、创新的经营理念，开拓进取。长春市和泰房地产开发有限公司的经营宗旨是：为客户创造生活--提供高质量的住宅产品和服务，让人们的生活更加简便、高效、丰富多彩；为社会创造价值--服务社会，创造文明进步的生活方式，充分实现长春市和泰房地产开发有限公司的社会价值；为员工创造机会--创造发展空间，提升员工价值，提高长春市和泰房地产开发有限公司人的工作生活质量；3.可行性研究报告编制依据（1）项目建议书及其批复文件（2）国家及长春市颁布的相关法律、法规、政策。（3）长春市国民经济和社会发展“十二五”计划和远景目标纲要（4）长春市2001、2002年国民经济和社会发展统计公报（5）长春市城市总体规划大纲（2006—2020年）（6）长江路经济开发区的经济和社会发展规划（7）房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额（8）《长春市外阜基准地价》（9）长春市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料（10）投资项目方签定的协议书或意向书（11）编制《报告》的委托合同（12）其他有关依据资料4.项目提出的理由与过程时代新城项目申请报告长春市和泰房地产开发有限公司2房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一。发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续发展。现在房地产经济（尤其住宅经济）是我国新的经济增长点，发展房地产经济，可以拉动一系列行业发展。现今，国家为拉动经济，满足广大人民群众的住房需求，提倡大力发展房地产经济。长春长江路经济开发区是长春市级开发区之一，近两年来，长江路经济开发区认真总结了建设中存在的问题，明确提出了超前规划、拓展发展空间、创建面向21世纪的集产、学、研、居为一体，产业发达、环境优美、居住舒适的新型开发区的奋斗目标。二．项目概况1.拟建地点拟建于吉林省荣发集团北侧，东临长江路镇赵粉房村耕地，南接吉林省荣发集团，西连302国道。2.建设规模与目标自有资金为25000万元，时代新城项目规划总用地12万平方米，建筑面积18万平方米，其中住宅YY平方米，公建UU万平方米。总居住户数1365户，规划总居住人口4342人，容积率1.5，绿化覆盖率32%。小区内设幼儿园、配套有会所、文化中心、商业网点、集贸市场、居委会、等设施。我国已经进入小康社会，人们生活水平稳步提高，我们公司超前思想，规划、开发“时代新城”，致力于为在长江路经济开发区工作的白领阶层及其他知识层次较高、家庭收入较好的居民家庭提供一个优美、舒适的居住环境。整个小区现代中不乏温馨，温馨伴随着现代。温馨是一种感觉，是人生美好的向往温馨是家的元素，是人生永恒的主题长春市和泰房地产开发有限公司对于温馨的认知，是源于对生活细节完美的追求。让长春市和泰房地产开发有限公司的“真诚、勤奋、和谐、求精”为您营造温馨的家。3.主要建设条件时代新城项目申请报告长春市和泰房地产开发有限公司31.供水在小区东侧采地下100M处深水，作为小区供水，待未来长江路经济开发区自来水整体规划后引入自来水。2.雨水、污水排放东南侧现有污水排放渠，拟建DN2100MM污水管线，可就进排入。3.供热拟从华能长春热电厂余热供热干线接入。4.供电拟采用双路供电，一路从新光复路市场引一条10千伏电缆，接入小区内配电室；另一路可由长江路开发区供电所配电室引入。考虑留有余地，变压器容量为8000千伏安。5.供气考虑到长江路经济开发区尚未接入天然气，本项目在规划过程中预留天然气管道，待未来整体规划后接入。6.电信本项目预计需装机容量为2500门的程控交换机，拟由长春联通公司宽城分局解决。4.项目投入总资金及效益情况本项目投入自有资金22000万元，加上房屋预售款2000，共投入总资金24000万元。本项目完成后，预计销售收入为35276.50万元，扣除成本，减去销售（营业）税金及附加23387.04万元、所得税2972.37万元、提取法定盈余公积金及公益金1605.08万元后，预计累计未分配利润为7312.01万元。5.主要技术经济指标技术经济指标时代新城项目申请报告长春市和泰房地产开发有限公司4三．问题与建议考虑到时代新城建成后，其用户多数为新光复路市场的白领阶层，结合他们的消费心理和消费结构，要特别注意其附属设施的建设，如停车场，娱乐中心及安保措施。另外，在住宅的户型的选择上，要充分调查，选择适合不同住户需求的多种户型，避免单一，同时，该项目的建设很大程度上依赖于新光复路市场的发展，因而，在建设的过程中，要时时注意政府的各种政策。而且要重视该项目的社会效益。二、市场预测一．市场调查据2009年长房指数报告显示:长江路经济开发区住宅平均价格为5000元/m2商业门市平均价格为7000元/m2从市场形态来看,各楼盘销售量是上升趋势。目前长春市住宅市场供应上,住宅面积在55-75m2占21%，76-100m2的占总量的72%,住宅面积在101—120m2的占总量的5%,121—140m2占总量的2%,从以上统计结果看,76m2--100m2的住宅面积目前是长江路经济开发区住宅市场上供应的主力,市场接受程度最高。购房者能承受多高的房价,是房地产市场上最为关心的问题,根据我们这次项目单位数量占地总面积平方米120000总建筑面积平方米180000居住建筑面积平方米公共建筑面积平方米居住居数户1365平均每户建筑面积平方米90平均每户居住人数人3.2容积率1.5绿化率%32住宅栋数栋27平均层数层6.00地下车库面积平方米1300停车位个234时代新城项目申请报告长春市和泰房地产开发有限公司5调查结果,购房者对购房总价格的承受能力如下:承受总价格在20万以下的占30%,承受总价格在21--30万之间的占38%承受总价格在31--40万的占28%，以上调查结果显示,长江路经济开发区购房者所能承受的价格在20-30万之间，比例占到总量的60%以上,可见是主要购买力的承受范围。另外，重点调查了我们的项目所在的长江路经济开发区房地产市场及项目周边的主要楼盘销售状况。在2010年第三季度长江路经济开发区；住宅平均价格为5000元/平方米，比上季度上涨了121元/平方米，涨幅为4.9%。二．产品供需预测根据调查，目前长江路经济开发区房地产投资大幅增加，2009年上半年长江路完成住宅建设投资1.82亿元，比去年同期增长47.17%，施工面积达到7.5万平方米。2009年总投资额为2.4亿元，同比增长14.9%。其中住宅投资2亿元，同比增长15.4%，占总投资的85%，从销售投资比率来看，08年销售额只占到投资额的60.78%，09年上升到80%，在2010年，长江路销预售总面积为89.76万㎡（其中住宅销售面积80万㎡）同比增长17.17%；总销售额为24.23亿元，同比增长26.62%。阳光小区、隆宇花园、鑫海明珠小区等一批商品住宅的良好销量，再结合入住长江路经济开发区企业不断增多，白领阶层对中高档住房的需求一定会更大，另外国家对居民购买住宅的金融政策支持（贷款）将加大力度，居民购房能力将大大提高。据此分析，我们此时开发商品房，是迎合市场需求，销售前景良好。三．价格预测据调查，今年长江路经济开发区还将陆续推出一系列的中高档项目，整体项目水平与2009年项目相比，这些项目无论在质量，还是在规划设计上，都将会再上一个档次，从而拉动长江路经济开发区房价继续走高。今年长江路经济开发区基础建设将要快速发展。几处大型房屋拆迁改造工程，使得大量居民重新置业，为长江路经济开发区商品房的销售提供了契机，这将导致长江路经济开发区商品房价格出现上涨趋势。今年长江路房价升幅在10%左右，，从原因上看，主要有四：1.在政府土地供应政策与方式变化的情况下，地价上升。住宅集中区地段周边开发项目的增多，形成“扎堆”效应，带动地价上升。时代新城项目申请报告长春市和泰房地产开发有限公司62.需求量大。从目前我市房地产的消费市场来看，有84.6%的消费者都采用了商业贷款或组合贷款的方式进行购房置业，而且更多的人因贷款利率较低则更希望采用公积金贷款；还有居民的福利性住房观念已经开始向商品化转变，使得市场积累的需求量在短时期内释放出来。3.购买力的增强，按揭的作用。我市城镇居民的人均可支配收入的增加，使居民购买力有所增强，再加上不少“持币观望”者的加入，银行按揭到位，国家对居民购买住宅的金融政策支持（贷款）将加大力度，居民购