房屋登记官考试培训课件基本制度与政策

主讲人：文良成宜昌市房地产权监理处房地产管理基本制度与政策目录第一部分房地产交易管理制度与政策第二部分房地产权属登记制度与政策第三部分房地产中介服务管理制度与政策第一部分房地产交易管理制度与政策第一节房地产交易管理了解：房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。------《城市房地产管理法》第二条房地产交易管理政府房地产管理部门及其他相关部门采取法律的、行政的、经济的手段，对房地产交易活动进行指导和监督，是房地产市场管理的重要内容。熟悉房地产交易中的基本制度房地产成交价格申报制度房地产价格评估制度房地产价格评估人员资格认证制度注意：房地产管理法确立了五项基本制度第二节房地产转让管理房地产转让了解概念：房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。特征：房地产权属发生转移，即房屋所有权和该房屋所占用范围内的土地使用权同时转让。转让的条件：《房地产管理法》和《城市房地产转让管理规定》采用排除法予以规定。禁止房地产转让的情形★掌握⑴以出让方式取得土地使用权，不符合《城市房地产管理法》T39规定；⑵司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的；⑶依法收回土地使用权的；⑷共有房地产，未经其他共有人书面同意的；⑸权属有争议的；⑹未依法进行登记的；⑺法律和行政法规规定禁止转让的其他情况。★掌握Ⅳ1予以受理Ⅳ2不予受理Ⅱ持相关文件提出申请并申报成交价格Ⅰ签订书面转让合同Ⅴ1办理登记手续，核发权属证书Ⅴ2书面告知并说明理由房地产转让程序Ⅲ房管部门对之审查★掌握以出让方式取得土地使用权的房地产转让⑴土地使用权出让合同载明的权利、义务随土地使用权的转让而转移给新的受让人；⑵无论转让几次原土地使用权出让合同约定的使用年限不变；⑶受让人拟改变土地用途的，必须取得原土地出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或重新签订出让合同。★掌握以划拨方式取得土地使用权的房地产转让⑴需办理土地使用权出让手续的，变划拨为出让，由受让方缴纳土地出让金；不改变划拨性质，对转让方征收土地收益金；⑵暂不办理土地使用权出让手续的，由房地产市场管理部门在办理房地产交易手续时收取土地收益金上缴国家。【7种可以不办理出让手续的情况------《城市房地产管理法》T23】熟悉已购公有住房和经济适用住房上市的有关规定第三十条经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满５年，不得直接上市交易。------《经济适用住房管理办法》《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》（建保[2010]59号）第三节商品房销售管理商品房预售：房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预付定金或房价款的行为。商品房销售商品房现售：房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。★掌握★掌握商品房预售《城市房地产管理法》明确了商品房预售实行预售许可制度。注意：按照建房[2010]53号文件规定，未取得《商品房预售许可证》的项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预订款等性质的费用，不得参加任何展销活动。商品房预售1、条件（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。注意：预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。商品房销售中禁止的行为★掌握商品房销售管理办法：⑴不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人（一房二卖或多卖）；⑵不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房；⑶不符合商品房销售条件的，不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用；⑷商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。商品房买卖合同★掌握合同主要内容（采用示范文本）1计价方式（按套计价；按套内面积；按建筑面积）2误差处理方式（以3%为限处理）3中途变更规划、设计（10日内书面通知买受人）45保修责任（保修期自交付之日起算）5★掌握最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释法释【2003】7号释义（共28条）理解：该解释溯及既往，到《房地产管理法》施行后订立的合同要点：1、不轻易认定合同无效（第2、6条）2、销售广告可成为合同内容（第3条）说明和允诺对价格产生重大影响的，即使未载入合同，亦应认定3、认购书、订购书、预定协议的效力（第4、5条）订金与定金；定金罚则（担保法司法解释第115条）《担保法》：定金数额不得超过主合同的20%4、五种适用惩罚性赔偿的情形（第8、9条）5、房屋面积误差的处理（第14条）6、违约金的问题（第16、17条）以合同有效为前提承担违约责任；以30%为限案例某房地产开发公司开发“金龙花园”项目，未取得预售许可证即发放VIP卡。根据其销售中心的宣传广告，“金龙花园”1号楼东面为停车场，西面、北面为绿地，南面为人工湖，其销售价格为5400元/㎡。后因1号楼销售一空，该房地产开发公司遂将1号楼东面建成2号楼，南面建成3号楼。1号楼购房者发现后，要求按欺诈撤销合同并双倍返还购房款。问题：1、1号楼的销售广告内容是否应当视为商品房买卖合同内容？2、如果该房地产开发公司构成违约，能否对其主张惩罚性赔偿？第四节房屋租赁管理参见《商品房屋租赁管理办法》（住建部令第6号）2011年2月1日起施行房屋租赁条件（不得出租情形）熟悉1、违法建筑2、不符合安全、防灾等工程建筑强制标准3、违反规定改变使用性质4、法律、法规禁止出租的其他情形原42号令禁止出租的有：1、未取得房屋所有权证的2、司法查封的3、共有人未同意的4、抵押权人未同意的5、不符合公安、环保、卫生等规定的住房出租的规定熟悉参见《办法》第8条1、不得将房间分割出租2、厨房、卫生间、储藏室不得出租给人员居住租赁备案对资料的审查熟悉参见《办法》第16条完全的形式审查买卖不破租赁原则熟悉《合同法》第229条：租赁物在租赁期间内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。1、所有权转让----不破租赁2、先出租，后抵押---不破租赁（担保法司法解释65条）3、先抵押，后出租---击破租赁（例外规定，担保法司法解释第66条第1款）承租人的优先购买权熟悉《合同法》第230条1、共有人的优先权和承租人的优先权案例甲乙共同购买了一门面，出租给丙。租赁期限内，乙嫌门面租金过低，欲以5000元/㎡价格转让自己名下的门面。甲、丙均想购买。问：甲、丙谁享有优先购买权？承租人的优先购买权2、优先购买权条件：a、同等条件是价格条件b、承租部分房屋的，未达到整栋的50%以上的，不享有整栋房屋的优先购买权第五节房地产抵押管理★掌握一、房地产抵押的条件1、“地随房走”。房屋所有权抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权必须同时抵押；【土地使用权来源不限】2、地上无定着物的土地使用权抵押，必须是出让土地3、不得设定抵押权的情形不得设定抵押权的情形★掌握《城市房地产抵押管理办法》（原建设部令第98号）1、权属有争议的房地产2、用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产3、列入文物保护的建筑和有重要纪念意义的其他建筑物4、已依法公告列入拆迁范围的房地产5、被依法查封、扣押、监管或以其他形式限制的房地产6、依法不得抵押的其他房地产法律规范的效力等级问题《物权法》第184条1、土地所有权；2、耕地、宅基地、自留地、自留山等集体土地使用权，法律规定可抵押的除外；3、学校、幼儿园、医院等教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设（如美术馆、图书馆、博物馆等）；4、所有权、使用权不明或有争议的房产；5、被查封、扣押、监管的财产；6、法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。（国家机关财产；违法、违章建筑；宗教财产等）房地产抵押的一般规定（14项）★掌握重点：1、抵押人可将几宗房地产一并抵押，也可将一宗房地产分割抵押；2、以建筑物抵押的，占用范围内的土地使用权一并抵押；土地使用权抵押的，土地上的建筑物一并抵押。未抵押的视为一并抵押；3、学校、医院、幼儿园，可以其教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的房地产为自身债务设定抵押；4、以具有土地使用权年限的房地产抵押，债务履行期不得超过土地使用期的剩余年限；5、不得在抵押合同中约定在债务履行期限届满抵押权人尚未清偿时，抵押物的所有权转移为抵押权人所有的内容。最高额抵押权★掌握（一）概念：物权法第203条与担保法第59条的区别（二）特征（与一般抵押的区别）1、是为将来发生的债权提供担保2、是对一定期限内连续发生的债权担保3、担保的债权实际发生额不确定4、抵押权设立时，债权未发生问题：《担保法》第52条是否有效？★掌握（三）特殊规则1、此前已存在的债权，当事人可以协议转入担保范围2、在担保债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不随之转让；3、在担保债权确定前，当事人可以协议变更债权内容，但不能对其他抵押权人不利。★掌握四、房地产抵押合同1、为要式合同2、为主债权债务合同的从合同《物权法》第172条：担保合同是主债权债务合同的从合同，主债权债务合同无效、担保合同无效，但法律另有规定的除外导致《担保法》第5条第1款无效：主合同无效，担保合同另有约定的，按照约定注意：不允许当事人约定主合同无效，担保合同仍有效。★掌握五、房地产抵押登记1、该登记是强制性的，且为抵押权的生效要件；2、区分登记的效力和合同效力区分原则《物权法》第15条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。（1）区分了登记的效力和合同效力。（物权效力）（债权效力）（2）未办物权登记的，不影响合同效力（一房多卖情况下合同有效）。房地产抵押登记（3）除法律另有规定或合同约定外，合同自成立时生效（附条件或附期限）《合同法》司法解释（一）第9条注意：根据区分原则，原《担保法》第41条无效当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。抵押权的效力★掌握抵押权是价值权而非实体权，亦即就抵押财产变价而优先受偿的权利。效力：对内优先：抵押权之间冲突的，顺位清偿对外优先：抵押物被查封、执行时，优于执行的债务清偿房地产抵押权的实现熟悉1、抵押权实现方式当事人协议实现：协议折价或拍卖、变卖（应参照市场价格）通过法院实现：拍卖、变卖2、清偿顺位：已登记＞未登记；先登记＞后登记都未登记的，按照债权比例清偿。3、抵押权人应在主债权诉讼时效期内行使抵押权诉讼时效：普通时效、特殊时效、执行时效练习题单选1、购买经济适用住房不满（A）年的，不得直接上市交易。A.5年B.10年C.15年D.20年2、购买商品房合同当事人应当就保修范围、保修期限、保修责任等作出约定，保修期从（D）之日起计算。A.竣工B.综合验收C.合同生效D.交付练习题3、下列关于房地产抵押的说法，错误的是（C）A.抵押合同是主债权债务合同的从合同，主合同无效，从合同也无效；B.抵押人可以将几宗房地产一并抵押，也可以将一宗房地产分割抵押；C.学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位可以以其设施为自身债务设定抵押；D.最高额抵押权设立前已存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。练习题4、甲公司因资金不足，以其房屋抵押，分别向A、B、C三家银行贷款，其中向A银行借得贷款100万元、B银行300万元、C银行500万元，并先后办理了房屋抵押权登记。C银行因害怕甲公司不能到期偿还债务，与A银行和甲公司商定，交换抵押权的顺位，C银行支付A银行50万元作为补偿，并办理了房屋抵押登记。后来，甲公司因经营不善，无力偿还三家银行的到期债务，银行拍卖其房屋和建设用地使用权，仅获得价款600万元。下列关于三家银行的受偿价款，正确的表述为（D）A.A银行100万元、B银行300万元、C银行200万元；B.A银行得不到清偿、B银行30