第二章房地产市场(3)案例

GDGM-测绘系-WHX第二章房地产市场GDGM-测绘系-WHX21、定义是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生。2、房地产周期循环的原因供需、信息、心理、政策、制度、时间等。3、传统房地产周期理论的主要内容扩张，缓慢，萧条，调节，复苏，再次扩张一、房地产市场的周期循环GDGM-测绘系-WHXRealEstateDevelopment3第五节房地产市场的运行规律GDGM-测绘系-WHX1.复苏阶段1）供给严重过剩，新增量为零或者极少2）需求开始缓慢增长3）租金从稳定状况向上涨状况转变4）空置率达到顶峰2.扩张阶段1）供给增加，房地产投资增长率、新开工面积增长率均加速增长2）需求疯狂增长，投资、投机和自用需求在短期内叠加（一）房地产市场的自然周期GDGM-测绘系-WHX3）租金和房地产价格快速增加，期房、楼花价格逐渐与现房价格持平并超过现房价格、三者差距日渐拉大。4）空置率达到自然空置率水平，时间很短，逐步达到周期最低点。GDGM-测绘系-WHX3．收缩阶段1）供给增加，挂牌出售数量呈现加速增长趋势2）需求结构发生变化，投机需求减少3）租金和房地产价格由涨转向跌4）空置率逐步增长达到新的自然空置率水平GDGM-测绘系-WHX4．衰退阶段1）供给新开工项目减少和停止，由于时滞作用，但新开盘大量涌入2）需求急速下降，自用需求观望3）租金下降，房地产价格下降，甚至部分跌破成本价，烂尾楼普遍出现4）空置率达到新的最高点GDGM-测绘系-WHXGDGM-测绘系-WHX9投资周期（二）房地产市场的投资周期GDGM-测绘系-WHX101、房地产泡沫定义及成因（1）定义：指由于房地产投机引起的房地产市场价格与使用价值背离，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态。（2）房地产泡沫成因：土地的有限性和稀缺性是产生的基础；投机需求膨胀是直接诱因；金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂二、房地产市场的泡沫与过热GDGM-测绘系-WHX112、“过度开发”及诱因（1）定义：又称房地产“过热”，是指市场上的需求增长赶不上新增供给增长的速度时，所出现的空置率上升、物业价格和租金下降的情况。（2）诱因：开发商对市场预测的偏差；开发商之间的博弈；非理性行为以及开发资金的易得性。GDGM-测绘系-WHX123、房地产泡沫与过度开发的区别与联系（1）区别：反映两个不同层面的市场指标；严重程度和危害性方面不同；（泡沫危害更大）在房地产周期循环中所处的阶段不同，泡沫处于周期的上升阶段，过度开发处于周期的下降阶段；市场参与者的参与动机不同：过热是投资，泡沫是投机。（2）联系：泡沫必然引起过度开发，但过度开发却不一定是泡沫引起。GDGM-测绘系-WHX134、房地产泡沫的衡量实际价格/理论价格房地产价格增长率/实际GDP增长率房地产价格指数/居民消费价格指数房价收入比（中国上限6.31倍，在四五倍之间比较合理。联合国上限是3倍，世界银行上限是5倍）个人住房抵押贷款增长率/居民平均家庭收入增长率房地产投资需求/房地产使用需求国际上综合上述指标构造了房地产泡沫指数GDGM-测绘系-WHX14三、政府对房地产市场的干预（一）、政府干预房地产市场的必要性1、房地产市场失灵2、住房问题和住房保障3、宏观经济周期循环4、房地产价格剧烈波动5、房地产市场非均衡GDGM-测绘系-WHX15三、政府对房地产市场的干预（二）、政府干预房地产市场的原则1、目标的确定性（有效使用存量资源；保证提供入住和使用空间；引导新建项目的位置选择；满足特殊群体的需要。）2、政策的连续性与协调性3、政策的针对性和导向性（不同物业的区别）4、政策的公平性和效率GDGM-测绘系-WHX16（三）、宏观调控房地产市场的手段1、土地供应政策2、金融政策3、住房政策4、城市规划5、地价政策6、税收政策7、租金控制GDGM-测绘系-WHX17GDGM-测绘系-WHX18GDGM-测绘系-WHX19（四）、规范房地产市场行为的措施1、健全市场准入制度2、推动行业诚信体系建设3、规范交易程序（预售房建设资金投入达25％）4、加强产权管理GDGM-测绘系-WHX四、房地产市场的管理房地产市场管理是指房地产行政管理机关依法对房地产交易有关的交易机构、交易规则和各种交易活动所进行的管理。主要包括房地产产权产籍管理和房地产交易管理。房地产市场管理的主要方式是运用法律、经济、行政手段对房地产交易市场扶植、引导、控制、监督，包括：为房地产交易活动创造必要的条件；对房地产交易活动进行管理；对房地产经营单位进行管理；进行房地产价格评估工作，对房地产交易市场价格进行管理。GDGM-测绘系-WHX一、房地产产权产籍管理房地产产权禅机管理，是房地产行政管理机关根据国家法律和有关规定，审查和确认房地产产权的归属，记载并整理反映房地产状况及产权变化情况的各种资料的一种行政管理活动。（一）房地产权属管理1.房地产权属和类型房地产权属即房地产的权利归属，是房产权属于地产权属的结合，在我国通常是指房产的所有权和地产的使用权的结合。GDGM-测绘系-WHX（1）房屋权属房屋权属即房地产的所有权，是指房产所有人对自己的房产依法享有的占有、使用、收益和处分的权利，是绝对物权，具有绝对性和排他性。房地产所有权按照房地产权利主体的不同，可以划分为：①房产的国家所有②房地产的集体所有③房地产的私人所有④房地产的涉外所有GDGM-测绘系-WHX（2）地产权属地产权属即土地权利的归属，由于我国特殊的土地制度，土地公有并且土地使用权可以转让，土地有偿使用，这使得我国土地的所有权与使用权处于分离状态。所以地产圈属即是土地所有权和使用权的归属。①土地的所有权土地所有权是土地所有者依法对土地的占有、使用、收益和处分的权利。分局《土地管理法》的规定，我国的土地全部是共有的，包括全面所有和集体所有，在我国不存在土地所有权的私有形式。GDGM-测绘系-WHX②土地的使用权土地使用权是指土地的使用者（既包括土地的所有权人，又包括并非拥有土地的所有权但依法取得土地使用权的人）对土地的占有、使用和收益的权利。因此，土地的使用权是广义的使用权，它不仅包括土地使用权本身，还包括土地的占有和收益权。随着我国土地制度的改革，土地使用权已经成为我国土地权属的重要内容。根据土地使用权的不同，土地的使用权可以分为国有土地使用权和集体土地使用权；按照土地使用权取得的方式不同，土地的使用可以分为以划拨方式取得土地使用权和以出让方式取得的土地使用权，前者往往是无偿取得，是在计划经济体制下广泛适用的用地方式。后者是有偿取得，是改革开发以来出现的新的用地方式。GDGM-测绘系-WHX2.房地产产权登记（1）登记的类型《城市房屋权属登记管理办法》的规定，房屋权属登记分为总登记、初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记和注销登记六种。①总登记总登记是指在一定的期限和行政区域内对所有的房屋进行的统一的权属登记。总登记在某一行政区域没有建立完整的产籍，或是原有的产籍年久失管，或由于其他原因造成产籍混乱，必须全面建立产权管理秩序时进行，并由县级以上地方人民政府根据需要决定是否进行。列入总登记范围内的所有房屋，均应当在规定的期限内办理登记。GDGM-测绘系-WHX②初始登记初始登记是指最初的、原始的登记。初始登记包括两种类型：一种是新建房屋的登记，应为建房者最初取得房屋所有权的，如房地产开发企业建造的商品房竣工后，必须先进行登记，这种登记就是初始登记；二是原属集体所有的土地，经一定原因变为国有土地以后，坐落该土地上的房屋进行的权属登记，也属于初始登记。进行初始登记时，新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后三个月内向登记机关提请；集体土地上的房屋因土地所有权变为国家土地，申请人应当自这一事实发生之日起30天内申请。GDGM-测绘系-WHX③转移登记转移登记是因房屋所有权主体变更而应进行的登记，如房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、分割、合并等。将房屋分割列入转移登记的范围是因为原来是两个或两个以上的权利人共同地作为房屋所有权的主体，共有人并不能明确房屋的哪一部分属自己所有，但经分割以后，变为各自所有，主体变为单一的所有人，这一是一种权利主体变更的形式。转移登记，应当在事实发生之日起30日内提出申请。GDGM-测绘系-WHX④变更登记变更登记是指权利人法定名称发生改变或是房屋状况发生变化后而进行的登记。如房屋门牌号码的改变，路名的更改，房屋的翻、改建或添建、部分拆除，都是所有权客体的变更，因此应列入变更登记的范围。权利人法定名称改变，如公民改变自己的姓名，企业更改自己的法定名称，从表面来看主体发生了变更，但实际上房屋所有权并没有转移，因而也应该列入变更的范围。变更登记，应当在事实发生之日起30日内提出申请。GDGM-测绘系-WHX⑤他项权利登记他项权利是指当事人设定的房地产他项权利，目前最为多见的是抵押权。典权也是房地产他项权利的一种。因主债权的消灭（如债务的履行）、房屋灭失或抵押权的行使可使抵押权归位消灭。因典期届满、出典人回赎或转典为卖以及房屋灭失可使典权归于消灭。转移登记，应当在事实发生之日起30日内提出申请。GDGM-测绘系-WHX⑥注销登记因房屋灭失、土地使用年限届满，他项权利终止而进行的登记为注销登记。房屋灭失时，所有权的要素之一——客体灭失，房屋所有权不复存在。土地使用权年限届满，房屋所有权人未按城市房地产管理法的规定申请续期，或虽申请续期而未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。此时，按房屋所有权和该房屋占有范围内土地使用权权利主体一致的原则，原所有人的房屋所有权也不复存在。转移登记，应当在事实发生之日起30日内提出申请。GDGM-测绘系-WHX（2）登记的原则和特点房屋所有权与该房屋所占用的土地的使用权实行权利主体一致的原则；房地产权属登记的属地管理原则。房地产权属登记由不同登记机关分别登记；为房地产权利动态登记；具有公信力；实行即时登记制度；颁发权利证书。（3）登记的程序①受理登记申请②勘丈绘图③产权的审查和确认④房屋权属证书的制作和颁发GDGM-测绘系-WHX（二）房地产产籍管理1.房地产产籍房地产产籍是指房籍和地籍的有机组成，由于房产和地产不可分割的特点，房籍和地籍统一构成那个房地产产籍制度。房籍以地籍为基础，由地籍发展而来，地籍包括土地产权的登记和土地分类面积记录等内容，是土地的自然状况、社会经济状况和法律状况的调查、记录和登记。房地产产籍主要是由图、档、卡、册组成。它通过图形、文字记载、原始证据等，记录反映产权状况、房屋及其国有土地的使用情况。GDGM-测绘系-WHX2.房地产产籍管理房地产产籍管理主要是对房地产产籍资料的管理。房地产产籍资料有房地产平面图、房地产档案、房地产卡片、房地产权属簿册四部分组成。（1）房地产产籍的主要内容①房地产平面图房地产平面图是一种反映房屋、土地现状的专业图。房地产平面图是由测绘专业人员按国家规定的房产测量规范、标准和程序勘测和绘制出的反映城市房屋和土地的分布、占有、使用等方面情况的专用性图纸。房地产平面图包括房屋及其所占用的土地使用权权属界定位置图、房产分幅平面图、房产分丘平面图和房屋分层分户平面图。GDGM-测绘系-WHX②房地产档案房地产权属档案是城市房地产行政管理部门在房地产权属登记、调查、测绘、权属转移、变更等房地产权属管理工作中直接形成的有保存价值的文字、图表、声像等不同形式的历史记录，是城市房地产权属登记管理工作的真实记录和重要依据，是城市建设档案的组成部分。房地产档案主要记录和反映房地产权利人的房屋所有权、土地使用权状况的历史演变和房地产权属纠纷的处理结果及其过程等方面的情况，是审查和确定房地产权属的重要依据。③房地产卡片房地产卡片是对房地产权利人的情况、房屋所有权、土地使用权状况以及产权来源等情况扼要摘录而制作的一种卡片。它按房地产产籍地号（丘号）顺序，以一处房屋坐落中的每幢房屋为单位而填制的。GDGM-