2014年--南京房地产市场调查报告

南京房地产市场调查报告--2014年2015年5月20日南京城市宏观分析南京房地产市场分析南京市场典型项目分析231目录南京城市宏观分析南京房地产市场分析南京市场典型项目分析231ART1P城市宏观分析南京地域宽广、交通便捷南京，简称宁，是江苏省省会，位于长江下游中部富庶地区，江苏省西南部，是国家区域中心城市（华东），长三角辐射带动中西部地区发展的国家重要门户城市。地理坐标为北纬31°14″至32°37″，东经118°22″至119°14″。市中心新街口地理坐标为北纬32°02'38、东经118°46'43。总面积6597k㎡（不含水域），截至2012年建成区面积752.83k㎡。铁路：连接华北、华东和华中铁路交通的重要枢纽，国家东部地区铁路交通枢纽中心。公路：同三高速公路自北向南贯穿全境，204、310、327国道和242省道在境内交汇。水运：距年吞吐能力1亿吨，集装箱过300万标箱的综合性国际贸易枢纽港——南京港口40多公里。全市下辖11个区，总面积6597平方公里，2013年建成区面积752.83平方公里，常住人口818.78万，其中城镇人口659.1万人。2010年元旦，温家宝总理视察南京时，将南京市定位为全国连接南北、沟通东西的重要经济枢纽；•2010年3月1日，江苏省委常委会专题研究南京的建设和发展问题，会议提出要举全省之力振兴南京。•南京处于“一体两翼”产业布局和“一心三级”城市规划的重要节点和战略位置，迎来了历史性的发展机遇。ART1P城市宏观概况科学的规划为城市发展迎来了历史性的发展机遇经济总量和人均GDP稳步攀升，为房地产发展提供了坚实的经济支撑。2005-2014年南京市GDP总量和人均GDP稳步攀升，2014年GDP总量达到182.44亿元，比上年增长15.10%；人均GDP达到18718元，比上年增长16.40。近五年来经济总量和人均GDP增幅连续保持在两位数以上，快速发展的经济为南京的房地产发展提供了坚实的经济支撑。ART1P城市宏观概况2005-2009年赣榆县GDP总量变化情况74.8091.82113.34140.71182.4414.20%17.40%17.30%15.00%15.10%0204060801001201401601802002005年2006年2007年2008年2009年（亿元）0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%（%）GDP总量比上年增长幅度2005-2009年赣榆县人均GDP变化情况6965850710439142221871814.30%22.14%22.71%15.40%16.40%020004000600080001000012000140001600018000200002005年2006年2007年2008年2009年（元/人）0%5%10%15%20%25%（%）人均GDP比上年增长幅度社会消费品零售总额稳步增长、保持较高的增幅2005-2014年南京市社会消费品零售总额稳步增长，并始终保持在两位数以上的增长水平。2014年，南京市社会消费品零售总额达到70.42亿元，比上年增长18.30%。ART1P城市宏观概况2005-2009年赣榆县社会消费品零售总额变化情况34.8840.4947.6870.4259.5014.50%16.10%17.80%24.80%18.30%010203040506070802005年2006年2007年2008年2009年（亿元）0%5%10%15%20%25%30%（%）社会消费品零售总额比上年增长幅度全社会固定资产投资和房地产开发投资势头强劲，一直保持较高的增幅。2005-2014年南京市全社会固定资产投资和房地产开发投资保持强劲的发展势头，两者均一直保持较高的增幅。2014年，南京市全社会固定资产投资总额和房地产开发投资总额分别达到178.88亿元和16.06亿元，同比分别增长29.10%和43.30%。ART1P城市宏观概况2005-2009年赣榆县全社会固定资产投资总额变化情况50.1370.17106.56138.53178.8853.10%40.00%51.90%30.00%29.10%0204060801001201401601802002005年2006年2007年2008年2009年（亿元）0%10%20%30%40%50%60%（%）固定资产投资总额比上年增长幅度2005-2009年赣榆县房地产开发投资总额变化情况2.794.727.8411.2116.0630.40%69.10%66.10%43.00%43.30%0246810121416182005年2006年2007年2008年2009年（亿元）0%10%20%30%40%50%60%70%80%（%）房地产开发投资总额比上年增长幅度人口总量保持合理的较低增长水平，城镇居民可支配收入逐年增长，支撑着房地产市场的发展。2005-2014年南京市人口总量保持合理的较低增长水平，城镇居民人均年可支配收入逐年增长，这些都有利地支撑着南京房地产市场的健康平稳发展。ART1P城市宏观概况2005-2009年赣榆县人口和城镇居民人均可支配收入变化情况107.69108.18108.96110.80109.9512731111779240106.0106.5107.0107.5108.0108.5109.0109.5110.0110.5111.0111.52005年2006年2007年2008年2009年（人）02000400060008000100001200014000（元/人·年）户籍人口城镇居民人均可支配收入小结南京市区位优势明显、各项软硬件条件较为突出，良好的居住环境和城市发展引领着整个城市房地产发展不断向前迈进。南京市宏观经济运行整体平稳健康，且连续多年保持较高的增长水平，这为南京房地产市场的发展奠定了良好的基础，提供了广阔的发展空间。南京市人口总量保持合理的较低增长水平，城镇居民人均年可支配收入逐年增长，这些为镇江市房地产市场的发展奠定了坚实的基础。ART1P城市宏观概况南京城市宏观概况南京房地产市场分析南京市场典型项目分析2312014年1-7月南京市土地出让总量较少2014年1-7月南京市共计出让土地面积1634834平方米，且均集中在3月和7月，其他月份未有土地出让；1-7月仅有3月出让了住宅用地，出让住宅用地面积为997529平方米。总的来说，南京市土地出让总量较少，出让土地楼面价格较低。ART2P房地产市场分析2010年1-7月赣榆县出让土地统计0012217400041309400000099752900000025800000033433002000004000006000008000001000000120000014000002010年1月2010年2月2010年3月2010年4月2010年5月2010年6月2010年7月（平方米）050100150200250300350400（元/平方米）出让土地总面积出让住宅用地总面积出让土地楼面价格出让住宅用地楼面价格2014年1-7月南京市土地成交总量较少2014年1-7月南京市共计成交土地面积1221740平方米，且均集中在4月，其他月份未有土地成交；1-7月也仅有4月成交了住宅用地，成交住宅用地面积为997529平方米。从数据可以看出，3月推出的土地和住宅用地全部在4月成交了。总的来说，南京市土地成交总量较少，成交土地楼面价格较低、均以底价成交，拿地成本较小、项目的获利空间值得看好。ART2P房地产市场分析2010年1-7月赣榆县成交土地统计000122174000000000099752900000000000033533102000004000006000008000001000000120000014000002010年1月2010年2月2010年3月2010年4月2010年5月2010年6月2010年7月（平方米）050100150200250300350400（元/平方米）成交土地总面积成交住宅用地总面积成交土地楼面价格成交住宅用地楼面价格商品房施工面积稳步增长，竣工面积起伏震荡。ART2P房地产市场分析2006-2014年南京市商品房施工面积稳步增长，且保持较高的增长水平，2014年商品房施工面积为227.82万平方米，同比增长94.46%；竣工面积起伏变化较大，2014年1-6月，商品住宅竣工面积仅为17.59万平方米，同比下降11.30%。2006年-2010年6月赣榆县商品房施工和竣工面积变化情况60.41132.46180.0734.728.7739.16227.8217.5976.15119.27%26.52%94.46%35.94%-11.30%36.11%-17.09%0501001502002502006年2007年2008年2009年2010年1-6月（万平方米）-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%140%（%）商品房施工面积商品房竣工面积施工面积同比增长竣工面积同比增长2014年商品房销售面积创下近年新高，2014年上半年商品住宅销售面积下降9.10%。ART2P房地产市场分析2006-2014年南京市商品房销售面积呈上升趋势，2014年商品房销售面积创下近年来新高、达到69.66万平方米，同比增长49.45%。受新政调控的影响，2014年1-6月商品住宅销售面积仅为20.92万平方米，同比下降9.10%。2006年-2010年6月赣榆县商品房销售面积变化情况34.4246.6169.6645.4420.92-9.10%49.45%2.57%32.02%010203040506070802006年2007年2008年2009年2010年1-6月（万平方米）-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%（%）商品房销售面积同比增长2014年商品房销售价格大幅上涨，2014年上半年商品住宅销售价格上涨14.80%。ART2P房地产市场分析2006-20013年南京市商品房销售价格保持平稳的态势，2014年销售价格大幅上涨22.05%，达到2308元/平方米。2014年1-6月商品住宅销售价格为2357元/平方米，同比上涨14.80%。2006-2010年6月赣榆县商品房销售价格变化情况18571852189123082357-0.27%2.11%22.05%14.80%050010001500200025002006年2007年2008年2009年2010年1-6月（万平方米）-5%0%5%10%15%20%25%（%）商品房销售价格同比增长新政后商品住宅销售量锐减，至今仍在底部徘徊，2014年上半年商品住宅量跌价升趋势明显。2014年8月至2014年7月，南京市商品住宅各月销售量变化较大。商品住宅销售套数于2014年9月开始稳步增长，并于12月达到期间内最高的949套后急剧下降。2014年新政后商品住宅销售量锐减，至今仍在底部徘徊，2014年上半年商品住宅量跌价升趋势明显。2014年7月销售商品住宅229套，销售面积为24697平方米。ART2P房地产市场分析2009年8月-2010年7月赣榆县商品住宅月度销售变化情况6386017765083025225572362279498922297273267646832849974411124459735341636334663842265112398724697010020030040050060070080090010002009年8月2009年9月2009年10月2009年11月2009年12月2010年1月2010年2月2010年3月2010年4月2010年5月2010年6月2010年7月（套）020000400006000080000100000120000（平方米）商品住宅销售套数商品住宅销售面积小结2014年1-7月南京市土地出让和成交总量较少，土地楼面价格较低，拿地成本较小，项目的获利空间值得看好。近年来商品房施工