2011年苏州金鸡湖圆融时代广场分析报告

1苏州圆融时代广场2一．项目概况二．项目定位三．业态规划四．动线规划五．建筑设计六．经营管理七．租金水平八．总结目录3一、项目概况4地理位置苏州工业园区金鸡湖东占地面积21万平方米建筑面积51万平方米开工时间2006年4月开工开业时间2008年12月16日（试营业S2）2009年1月16日正式开业商户时间总停车位4000个开发商圆融集团规划及建筑设计美国HOK国际（亚洲太平洋）有限公司景观设计美国SWA景观设计事务所项目基本情况5地理位置及交通圆融时代广场地处苏州工业园区金鸡湖商圈东岸。项目东临金鸡湖广场、园区行政中心，西迎晋合洲际酒店、苏州科技文艺中心，南北紧邻建屋新罗酒店、凯悦酒店，并有高档住宅群分布周边。成熟商圈新兴商圈吴中商圈石路商圈观前街商圈南门商圈金鸡湖商圈平江商圈狮山路商圈6金鸡湖商圈商业分布7二、项目定位8苏州市新CBD最繁华的商业中心及苏州市标志性商业项目。是集零售、餐饮、休闲、娱乐、商务、文化等诸多功能于一体的大规模、现代化、高品质的标志性城市综合体；档次：中高端购物中心商业定位9三、业态布局规划10（注：零售包括服装饰品等；餐饮包括快餐连锁、大型中餐西餐等；娱乐包括健身中心、Spa、KTV、酒吧、迪斯科、游艺等；服务配套等包括银行、电信营业厅、亲子教育等）业态结构业态比例零售66%餐饮23%娱乐6%服务配套5%11•商务办公区：四栋高档写字楼以及相关商务配套•滨河餐饮区：汇集各式环球美食，酒吧等•圆融天幕街：由多个独立建筑串联，业态包括各种零售、娱乐、服务等元素•生活休闲区:包括家居、家电、数码等主题商场及综合儿童购物、娱乐场所•久光百货：包括百货、超市、美食广场等主力店及各种零售店铺五大功能分区12办公商务区圆融天幕街滨河餐饮区久光百货生活休闲区131.办公商务区142.滨河餐饮区充分发挥景观优势，以餐饮为主，包括中式餐饮、环球美食及风情酒吧等。15由多个独立建筑体有机串联，业态包含各种零售，娱乐，服务等元素。3.圆融天幕街1617184.生活休闲区包括家居、家电、数码等主题专业商场及综合儿童购物、娱乐场所，并与休闲广场形成商业、文化辉映的活动空间。192021225.久光百货规模达17万m2，包含时尚百货众多国际国内品牌旗舰店。23242526水滨餐饮码头27时尚购物街区28时尚购物街区29时尚购物街区30时尚购物街区31生活休闲广场32生活休闲广场33ShoppingMall购物中心34代表性商家35代表性商家36小结立地条件——优越的交通环境及外部景观；区域有一定数量的外籍人群和具有高消费能力的人群支撑；开发商具有国营背景，实力较强，全部持有经营；经营特征——商业建筑设计、景观、交通规划理念超前，适于各种业态商家经营；同时将传统的集中式商业集区分割为1+1+1》3的商业模式。（集中式商业+主题商业+商业街区）业态丰富、引进了新型的品牌主力店，部分业态为苏州的首发品牌。分析判断——地铁尚未建成，当前人气仍然较弱，需要一定时间的培养。37四、动线规划38交通动线安排—人流动线时代广场外部交通动线连接丰富。外部利用水系，环桥，连廊，地面道路，地下停车场，有机地把独幢的商业建筑进行联接。分别由多个独立建筑有机串联，单体两层。项目临湖而形成特色沿水商业带，创造了良好的景观条件与水系的搭配也达成了和谐统一。39五、项目建筑设计4041外部扶梯42434445六、经营管理46经营管理模式项目经营模式以租赁为主商业街、写字楼、百货全部只租不卖47七、租金水平48THEEND谢谢！