公平理论

苏州圆融时代广场商业综合体在城市中商业、办公、酒店、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间的三项以上功能进行组合，并在各部分之间建立一种相互依存，互相裨益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。商业综合体以功能协同、空间紧凑、抗风险能力强为特点，表现出极大的生命力和充沛的发展潜能。因其规模宏大、功能齐全，城市商业综合体常被称为“城中之城”。苏州工业园区位于苏州古城东侧，商圈位于新城与老城之间，吸引了新城区的消费者，和老城区的居民。从早期的左岸商业街、湖滨新天地、到李公堤、印象城、圆融时代广场，园区项目体量不断发展，各种项目错位竞争，特色发展，形成具有规模的环金鸡湖商圈。总体定位•苏州市新CBD最繁华的商业中心及苏州市标志性商业项目•集零售、餐饮、娱乐、商务、旅游、休闲、文化等元素为一体的综合性全天候消费区域项目概况•占地面积：21万㎡•建筑面积：512，875㎡办公：164，694㎡商业：348，181㎡（其中集中商业17万方）开工时间：2006年4月营业时间：2009年1月总体布局•商务办公区•圆融天幕街•滨河餐饮区•生活休闲区•集中商业（久光百货）办公商务区圆融天幕街滨河餐饮区生活休闲区久光百货项目特色五大功能区500米巨型神奇天幕4000多个地下车位6个地铁出口、水上巴士空中连廊超大广场主题景观时尚夜景创新规划之超大广场广场的存在不仅为了疏导客流，可进行时尚展示与活动推广，使得时代广场成为新商业文化策源地。创新规划之独特水道使天然河道成为建筑群中的灵动部分，水上巴士穿梭其中，消费行为情不自禁的产生。创新规划之神奇天幕国内首创的商业奇观，长约500多米，以灯光、多媒体广告组合，形成苏州夜都市新标志。创新规划之空中连廊全天候、封闭式空中连廊，无障碍购物，顾客可以方便快捷地到达任何一个楼层，创造舒适、时尚休闲购物空间。•天幕•桥•立体空间一系列独具特色三维立体的步行通道被设计来连接餐饮、办公、零售和开放的休闲空间；河滨区域布置了一系列小桥、庭院，作为餐饮、步行小憩、购物休闲活动的背景和前幕，营造出独特的雅致氛围；在每个转角都安排了惊喜的人性化动感商业空间，为各类使用者提供了不同的行动式体验。500米LED天幕融入周围的景观、街景、灯带、公共空间、指向系统，在东西向的中央河边营造出永恒的视觉空间，柔化了整座项目的庞大感；两幢95米高的商务写字楼坐落在华池街两边，形成门户并衬托得零售、休闲空间更加生机盎然……•夜景•移步异景•景观小品利用夜景照明、道路指引、生活休闲区的主题景观、小品等人性化设置，营造出时尚的商业氛围。生动有趣的城市景观小品为项目注入活力，更加贴近生活与民众，增加项目趣味性与体验性。•商业导视系统项目连廊内的LOGO展示、街区内导视牌的安置，与建筑物上同意形象的各色围栏等独具匠心的装饰，有助于项目整体风格的营造及外观时尚性的打造。•交通流线•内部交通横向交通：项目设置三个空中连廊，并沿河设置三座景观桥，将天幕街、生活休闲区和久光百货三个分区进行有效连接，同时利用连廊空间打造，桥墩的打造，增加一定的休闲商业氛围。竖向交通：每个单铺在内部设置楼梯，同时在天幕东街尽头主力店设有外部楼梯，增加便利性。停车系统：每个区地下一层均设有停车场、出入口，共有4000余个泊车位，满足了不同业态店家对交通和商业展示等的要求。水系平面交通的搭建对于沿水商业来讲非常重要，项目通过环桥、连廊等连接设置形成了商业与水系的良好互动。•商务办公区四栋高档写字楼以及相关商务配套•商务办公区•圆融天幕街多个独栋物业，单幢面积100~800㎡，以150~300㎡商铺居多，均为一层或一托二商铺。规模型独栋复合式商业设施的利用，促使内部交通通达，拓展了商业展示面。商业街区内建筑均是以弧形偶成，加之颜色艳丽的外立面，体现商业的现代时尚之感，有助于吸引游客光顾，形成眼球效应。•圆融天幕街•圆融天幕街•圆融天幕街由多个独立建筑有机串联，业态包括各种零售、娱乐、服务等元素，既有步行的乐趣，又有购物的惊喜，形成无障碍式情景体验。天幕西街一层平面•圆融天幕街由多个独立建筑有机串联，业态包括各种零售、娱乐、服务等元素，，既有步行的乐趣，又有购物的惊喜，形成无障碍式情景体验。天幕西街二层平面•滨河餐饮区（圆融天幕东街）•滨河餐饮区（圆融天幕东街）充分发挥景观优势，以餐饮为主，包括中式餐饮、环球美食及风情酒吧等。汇集各式环球美食、酒吧等天幕东街一层平面•滨河餐饮区（圆融天幕东街）汇集各式环球美食、酒吧等天幕东街二层平面•生活休闲区•生活休闲区•生活休闲区•生活休闲区包括家居、家电、数码等主题商场及综合儿童购物、娱乐场所生活休闲区一层平面•生活休闲区包括家居、家电、数码等主题商场及综合儿童购物、娱乐场所生活休闲区二层平面•生活休闲区包括家居、家电、数码等主题商场及综合儿童购物、娱乐场所生活休闲区三层平面•集中商业苏州久光百货建筑面积达17万6千平方米，集美食佳肴、美容时尚、家居用品及休闲娱乐于一身，形成苏州首家一站式SHOPPINGMALL。苏州久光百货与时代广场以空中廊桥贯通，毗连工业园区心脏地带——金鸡湖畔，是目前苏州最大型的百货店。倾斜型外立面和通透的落地玻璃突显现代特征：增强商业内部空间的亮度，提升商业设施沿滨河方向的功能拓展性，加强室内外互动。•集中商业商业经营面积B1-4F，B2为停车场。分四个区域围绕两个中庭布置，•集中商业单层面积较大，消防通道的布置易降低百货业商业组合“合力”的效果，商品及业态组合相对分散。平面层建筑核心筒的存在对商业展示的影响：南北两侧商业布局的分割尤其在首层容易形成内街的经营压力•集中商业一层：国际著名时装、手袋、珠宝、化妆品•集中商业二层：家居用品及儿童服饰、男女国际服饰•集中商业三层：主题娱乐区(游艺中心）、运动用品及青春时装•集中商业四层：主题餐饮•集中商业天幕东街二层平面•集中商业•设计团队•建筑设计：美国HOK国际有限公司•商业顾问：仲量联行（香港）测量师事务所仲量联行（上海）测量师事务所香港戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司•物业顾问：第一太平戴维斯物业顾问（上海）有限公司•市场调研：AC尼尔森市场研究有限公司•招商联合代理：仲量联行测量师事务所•景观设计：美国SWA景观设计事务所•交通顾问：MVA弘达交通咨询有限公司谢谢！