管理公司契约应办理事项

第1頁共82頁項次主要項目細項項次內容項次內容結論督導負責人〈委員〉執行負責人〈管理公司、總幹事或保全人員〉預定完成日期六與管理公司契約應辦理事項依據契約「公寓大廈管理維護公司受任管理維護業務契約」第二條規定，其中管理維護服務內容，乙方同意提供甲方下列服務項目：第四款--執行公寓大廈之清潔及環境衛生之維持事項。(一)受任管理維護業務契約部份〈總幹事及管理公司執行部份〉(1)依據契約「公寓大廈管理維護公司受任管理維護業務契約」第二條規定，其中「管理維護服務內容，乙方同意提供甲方下列服務項目：」中第五款--「執行公寓大廈及其週圍環境安全防災管理維護事項。」及第七條　「乙方之注意義務」第一款、「乙方對於本約所訂應提供之管理維護服務（含治安維護及緊急事故處理），應善盡善良管理人之注意義務。」根據該條款管理公司自93.09.01接管本社區以來，是否已完成事項：(1)良福公司有無建立安全防災管理維護標準作業流程SOP供總幹事熟讀參閱，避免無所適從，並利處理速率。(2)良福公司有無建立緊急聯絡電話，如：最近的醫院〈如住屋老人心臟病發、中風，小孩嬉戲摔傷…等〉、消防隊、警察局派出所〈如有搶劫、竊盜、附近工地工人鬥毆是否須緊急報案〉、環保局〈如有噪音、水質、空氣、路面污染是否須聯絡〉(3)有無建立良福公司緊急聯絡組織，如：勤務調度中心、緊急應變指揮中心〈如大喜市之類似大火〉、機動支援組〈如喝醉之外人直接攻擊警衛室〉...等。(2)依據契約「公寓大廈管理維護公司受任管理維護業務契約」第七條　「乙方之注意義務」第一款、「乙方對於本約所訂應提供之管理維護服務（含治安維護及緊急事故處理），應善盡善良管理人之注意義務。」「公寓大廈管理維護公司受任管理維護業務契約」【附件一】「公寓大廈一般事管理服務事項」中「公共事務服務」涵蓋第6.項「緊急事件之協調及處理」根據該條款良福公司自93.09.01接管本社區以來，是否已完成事項：(1)是否已完成上述1~3事項(1)依前項發生重大緊急事故時，良福公司有無建立重大緊急事故SOP標準作業流程供保全人員熟讀參閱，避免無所適從，並利處理速率。(2)良福公司有無建立緊急聯絡資料，如原廠商聯絡電話聯絡人及就近緊急維修廠商資料是否已建立完整，(3)良福公司有無建立良福公司緊急聯絡組織，如：勤務調度中心、緊急機動維修組〈如發電機過熱、住戶被困再電梯卻聯絡不到原廠商〉...等。寶佳桂冠第一屆管理委員會管理公司契約應辦理事項細項安全防災管理維護標準作業流程SOP治安維護及緊急事故處理第2頁共82頁項次主要項目細項項次內容項次內容結論督導負責人〈委員〉執行負責人〈管理公司、總幹事或保全人員〉預定完成日期寶佳桂冠第一屆管理委員會管理公司契約應辦理事項細項(2)重大緊急事故如本社區已發生過機電故障：1.水塔抽水馬達故障，造成整棟住戶無水可用；2.污水放流排水馬達故障，造成污水淹至地下室地面；3.鐵捲門故障造成無法關閉或開啟等情形，可能發生狀況如：發電機過熱、住戶被困電梯卻聯絡不到原廠商。(3)重大緊急事故由何人負責聯絡，(4)原廠商及緊急維修廠商資料是否已建立完整？是否由管理公司提供完整之SOP並作一詳細之簡報說明？(5)依據契約「公寓大廈管理維護公司受任管理維護業務契約」【附件一】『公寓大廈一般事管理服務事項』服務事項第一條「公共事務服務」--工作重點第2.項『各項維修服務、資訊提供及接洽』良福公司基於管理維護社區安全之職責。是否應提供資訊並主動接洽聯絡。(3)依據契約「公寓大廈管理維護公司受任管理維護業務契約」第七條　「乙方之注意義務」第二款、乙方執行業務時，應遵守誠實信用之原則，不得有不正當行為或廢弛其職務。前龍總幹事自93.09.01接任以來，管委會交代事項辦理情形為何？大多未交代清楚，且93.09.27委員交代事項即以將交接不接受交辦事項答覆。是否違反契約「公寓大廈管理維護公司受任管理維護業務契約」第七條　「乙方之注意義務」第二款規定？總幹事交接將近一週,不曉得交接的情況如何,管委會並沒有收到任何良福或是總幹事的回報及相關交接資料,這些都應該列冊告知管委會進度為何?中秋節隔天93.09.29凌晨良福公司陳金鏞主任親口承諾上述事項另外,目前總幹事不寫工作日誌,委員下班時也遇不到總幹事,管委會不清楚總幹事最近一週到底做了什麼事?請教良福公司如何處置？是否違反契約「公寓大廈管理維護公司受任管理維護業務契約」第七條　「乙方之注意義務」第二款規定？安全及緊急事故由何人負責聯絡？時常聽到總幹事跟住戶講，「那不是我的事，那是管委會的事」，依契約精神，管理公司是否應負聯絡之責！若不作立即之處理是否違反契約「公寓大廈管理維護公司受任管理維護業務契約」第七條　「乙方之注意義務」第二款規定、第八條　「乙方留駐人員之紀律」第三款規定及其【附件一】「公寓大廈一般事管理服務事項」中「公共事務服務」涵蓋第6.項「緊急事件之協調及處理」依據契約「公寓大廈管理維護公司受任管理維護業務契約」第七條　「乙方之注意義務」(4)第三款、對於各項管理維護配合防範注意事項，乙方應對甲方盡告知說明之義務。有關地下停車場、頂樓及其他公設與鄰近工地為維護住戶安全應增設事項之建議、住戶資料建立與管制、停車位與停車管制，除監視器位置及巡查點外至今良福公司尚未盡告知說明之義務。是否違反契約「公寓大廈管理維護公司受任管理維護業務契約」第七條　「乙方之注意義務」第三款之規定。乙方之注意義務當廢弛職務時管理維護配合防範事項，乙方對甲方告知說明第3頁共82頁項次主要項目細項項次內容項次內容結論督導負責人〈委員〉執行負責人〈管理公司、總幹事或保全人員〉預定完成日期寶佳桂冠第一屆管理委員會管理公司契約應辦理事項細項(5)依據契約「公寓大廈管理維護公司受任管理維護業務契約」第八條　乙方留駐人員之紀律第一款、留駐人員由乙方負責管理運作，並受甲方之監督。第二款、留駐人員除應遵守乙方之管理規章及勤務準則外，並應服從甲方之管理規定。良福公司是否有管理規章，可提供管委會參考，並將管理規章及勤務準則張貼於警衛櫃檯附近明顯處供乙方留駐人員〈總幹事〉、保全人員及住戶參考。第三款、留駐人員如有怠忽職守或其他不法之情事，甲方得通知乙方按情節輕重予以懲處或調換。前龍總幹事自93.09.01接任以來，管委會交代事項辦理情形為何？大多未交代清楚，且93.09.27委員交代事項即以將交接不接受交辦事項答覆。是否違反契約「公寓大廈管理維護公司受任管理維護業務契約」第八條　「乙方留駐人員之紀律」第三款規定？總幹事交接將近一週,不曉得交接的情況如何,管委會並沒有收到任何良福或是總幹事的回報及相關交接資料,這些都應該列冊告知管委會進度為何?此為中秋節隔天93.09.29凌晨良福公司陳金鏞主任親口承諾上述事項。另外,目前總幹事不寫工作日誌,委員下班時也遇不到總幹事,管委會不清楚總幹事最近一週到底做了什麼事?請教良福公司如何處置？是否違反契約「公寓大廈管理維護公司受任管理維護業務契約」第八條　「乙方留駐人員之紀律」第三款規定？(6)依據契約「公寓大廈管理維護公司受任管理維護業務契約」【附件一】公寓大廈一般事管理服務事項公共事務服務1.通知事項之公佈----------------------------------------------------------------------------辦理中2.各項維修服務、資訊提供及接洽----------------------------------------------------------未能完全提供3.郵件、物品之代收與通報（不含有價證券、現金袋、法院傳票等）-------------------4.管理費代催業務並製作帳表及公佈-------------------------------------------------尚未建立系統及機制5.各項定期檢查報告之提出-------------------------------------------------------------尚未彙整提出公開6.緊急事件之協調及處理---------------------------------------------------------------諸多未能及時辦理7.會議召開之準備事項、記錄、公告及執行--------------------------------------------8.協助召開住戶大會---------------------------------------------------------------------------9.新住戶裝潢之管理------------------------------------------------------------------------辦理中公共設施管理乙方留駐人員之紀律公寓大廈一般事管理服務事項第4頁共82頁項次主要項目細項項次內容項次內容結論督導負責人〈委員〉執行負責人〈管理公司、總幹事或保全人員〉預定完成日期寶佳桂冠第一屆管理委員會管理公司契約應辦理事項細項1.公共設施、設備的使用與保管--------------------------------部份住戶反應問警衛公設使用設備在何處，答說不知道2.安全維護------------------------------------------------------------------------有關地下停車場、頂樓及其他公設與鄰近工地為維護住戶安全應增設事項之建議、住戶資料建立與管制、停車位與停車管制，至今良福公司尚未盡告知說明之義務。是否違反契約「公寓大廈管理維護公司受任管理維護業務契約」第七條「乙方之注意義務」第三款之規定。3.建物外觀管理------------------------------------------有關一樓店面歐德招牌總幹事有無巡視發現？如何處置？處置過程為何？摘路自家族網站標　　題：歐德”大招牌”是否違反住戶公約!?發表人：***發表時間：2004/10/0113:08:51住戶公約中明訂不得擅自更改大樓外觀,許多人也為加裝鐵窗與冷氣U型蓋板爭議不休,但各位是否發現歐德系統家俱在二樓牆上加裝一大型招牌,請問這是否違反住戶公約??如果是,管委會應介入制止??否則難以服眾.4.共用部分鑰匙、卡片及固定財產之保管-----------------------------------------------檢查修繕監督1.建物及各項設備之檢查與修護時之監督-----------------寶佳維修成果驗收及機電緊急維修從未見到總幹事到場，是否有檢查監督資料列冊2.安全梯及避難通路之檢查---------------------------是否有檢查，是否有檢查表格列冊3.各項公共設備維護檢修時會同視察-------------寶佳維修成果驗收及機電緊急維修從未見到總幹事到場，是否有視察檢查資料列冊4.共用部分實施修繕工程時會同視察-------------寶佳維修成果驗收從未見到總幹事到場，是否有視察檢查資料列冊5.清潔業務之會同視察-------------大廳玻璃及梯間最為住戶詬病，總幹事是否有會同視察，，是否有視察檢查資料列冊6.收集垃圾時之視察-------------人員督導指揮1.管理服務中心配置-------------資料櫃資料存放規劃分1.公開給所有住戶、2.公開給委員3.給主委財委使用4.重要文件--會議記錄、公告彙整存查、維修紀錄、廠商契約、5.公設設備、相機等依重要等級及使用權責分類管理2.人員勤務管理，每日批閱各項勤務報表，並呈相關委員批示-------------應含服務態度、執行效率、是否符合管理規章及勤務準則等評比第5頁共82頁項次主要項目細項項次內容項次內容結論督導負責人〈委員〉執行負責人〈管理公司、總幹事或保全人員〉預定完成日期寶佳桂冠第一屆管理委員會管理公司契約應辦理事項細項(6)依據良福公司電子信箱傳送「寶佳桂冠社區相關問題答問」第一條、總幹事第二款「2