开封中山路地块分析

开封·中山路地块市场分析报告2008年1月13日目录一、开封市宏观环境分析1、城市概况2、产业结构对比3、城市未来发展规划4、政策环境5、郑汴一体化二、开封市房地产市场分析1、开封市房地产市场发展状况2、开封市房地产市场未来规划3、开封市房地产市场机遇和优势机遇和优势三、地块所在区域分析1、地块区域概况2、地块区域房地产发展状况3、地块区域发展优劣势四、地块分析1、地理位置及概况2、地块SWOT分析五、地块开发及建议1、地块潜在价值的挖掘2、开发建议一、开封市宏观环境分析1、城市概况开封，简称汴，是我国七大古都和国务院首批公布的24座历史文化名城之一。开封地理位置优越，气候温和，物产丰富，交通便利，文化教育发达，科技进步，经济繁荣，是中原地区的重要旅游城市和对外开放城市。开封市下辖5个市辖区、5个县；全市共有24个街道、34个镇、55个乡，总面积6444平方千米，人口490万。开封优越的地理位置使其成为北上南下、西进东出的枢纽城市，同时又是沿亚欧大陆桥东西双向开放、外引内联的对外开放中心城市，具有发展对外经济技术合作和进行大规模经济开发的广阔前景。2、产业结构对比2006年全市实现生产总值472.36亿元，按可比口径计算，比上年增长13.1%。其中，第一产业增加值131.17亿元，增长8.9%；第二产业增加值197.87亿元，增长15.7%；第三产业增加值143.32亿元，增长13.9%。三次产业结构由上年的29.7：40.2：30.1变化为27.8：41.9：30.3，二三产业比重比上年提高1.9个百分点。全市人均生产总值达到9876元，同比增长12.6%。非公有制经济实现增加值264.92亿元，占生产总值的比重为56.1%。2007年开封市生产总值达到570亿元，增长13%；人均生产总值达到1.2万元，增长13%。全市一般预算收入达到20.3亿元，增长24.9%，其中市本级达到8.55亿元，增长19%；税收占一般预算收入比重达到67.5%，比上年提高8.5个百分点，增幅跃居全省首位。全社会固定资产投资完成215亿元，增长29%，其中城镇固定资产投资在高速公路建设大幅投资结束的情况下完成161亿元，增长30%。开封市国民经济和社会发展中存在的主要问题是：开封市GDP从2005年的495亿元到2006年的570亿元，年平均增长率超过了13%，说明开封的经济处于一个稳定快速的发展时期，健康快速发展的经济环境，也为房地产的迅速发展奠定了基础。但是综合实力不强，经济总量偏小，经济结构性和体制性矛盾仍然较突出，就业和再就业的压力较大，社会保障体系有待健全，城乡居民收入总体水平偏低，部分群众的生活还比较困难。3、城市未来发展规划全市人民在市委、市政府的正确领导下，认真贯彻党的十七大和十六届五中、六中全会精神，全面落实国家宏观调控政策，紧紧围绕“工业强市”等六大战略和全面建设小康社会的奋斗目标，抓住郑汴一体化的机遇，乘势而上，2008经济工作预期目标：经济增长13%以上，其中一产增长5%，二产增长16%以上，三产增长16%左右；地方财政一般预算收入增长18%，其中市本级增长18%，达到10亿元。具体如下：1)大力发展工业经济2)加快县域经济发展步伐3)全面提升第三产业发展水平4)加强城市建设与管理5)深入推进郑汴一体化发展6)强力推进生态建设和节能减排7）以改善民生为重点加快推进社会建设4、政策环境国家政策★金融政策央行加息从3月18日起，央行便吹起了加息的号角，接下来5月19日、7月21日、8月22日、9月15日、12月21日，截至目前今年央行已连续进行6次加息。影响：购房者心理影响增大。严控公积金8月21日，《中国人民银行关于调整金融机构人民币存贷款基准利率的通知》下发，规定从2007年8月22日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以下（含五年）及五年期以上个人住房公积金贷款利率均上调0.09个百分点。影响：抑制部分投资购房。二套房贷首付40%，1.1倍利率中国人民银行、中国银监会9月27日联合下发《关于加强商业房地产信贷管理的通知》。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，首付比例不低于40%，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍。影响：降低投资购房比例。★税收政策土地增值税清算1月16日，国家税务总局发布通知，要求各地从今年2月1日起开展房地产开发企业土地增值税清算，正式向企业征收30%-60%不等的土地增值税。影响：开发成本增加，影响房价。★土地政策国有建设用地使用权10月9日，国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（39号令），要求从11月1日起，受让人必须付清整宗地全部土地出让金后，方可领取国有建设用地使用权证。影响：有效阻止开发商蓄意囤积土地的行为。★住房保障政策90平方米70%的导向政策规定在新审批、新开工建设的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下的住房(含经济适用住房)，面积所占比例要达到总面积的70％以上。影响：配合经济适用房、廉租房的开发，有效抑制房价，使越来越多的中低收入阶层能够买得起房。本市政策开封市政府积极落实住房发展规划目标，实施高效、集约的住房用地供应政策。（1）保证住房用地供应，调整住房供应结构。规划期内，应当按照全市住房发展规划目标，增加住房用地供应规模，进一步调整住房供应结构；凡新审批、新开工的住房建设项目，套型建筑面积90平方米以下的住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。土地供应要优先保证经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设，其年度供应量不得低于住房用地供应总量的70％。（2）适当提高住房建设开发强度。针对开封市土地资源日益紧缺的现状，依据节约、集约利用土地的原则。规划期内，在符合规划控制原则和相关规范要求的前提下，适当提高住房建设的容积率水平，汴西新区容积率不低于1.8，西区容积率不低于1.6，东区容积率不低于1.4，老城区内容积率不低于1.1。（3）停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度，大套型住房土地供应。5、郑汴一体化整体规划：郑州、开封各司其职开封紧邻郑州，两市之间交通便捷，在规划上相向发展，随着郑东新区和开封杏花营组团建设步伐的加快，目前两市之间的直线距离仅30公里左右，加之两市在定位上存在明显的互补性，具有率先推进一体化发展的良好基础。十一五时期，将统筹推进郑汴两市在城市功能布局、基础设施建设、产业发展等6个方面的相互衔接，形成基础设施共建、产业互补、资源共享、功能协调的一体化发展新格局。充分发挥开封国家历史文化名城的优势，突出文化、教育、旅游休闲、娱乐功能，通过老城改造和新城建设恢复古城风格，尽可能恢复原有水系，焕发古城活力。加快郑州市的休闲、娱乐等服务功能与开封衔接，使开封成为再现宋都繁华风貌的东方不夜城和郑州都市圈中具有浓郁文化特色的休闲娱乐功能区，实现与郑州市的功能互补。开封定位：郑州都市圈重要功能区开封是中原城市群东部重要的支点城市，城市发展基本定位为：中国历史文化名城，国际文化旅游城市，中原城市群纺织、食品、化工和医药基地，郑州都市圈重要功能区。开封向西与郑州空间距离较短，且在城市功能上互补性较强，具有率先推进一体化发展的良好基础。十一五时期，开封市区主要向西发展，重点建设开封西区杏花营组团，加快与郑州的空间对接。2010年中心城区建成区面积超过110平方公里，人口超过110万人，成为特大型城市；2020年中心城区建成区面积超过160平方公里，人口超过180万人。开封市区重点布局食品、医药、精细化工、专用设备制造业和现代物流业，加快开封经济技术开发区建设发展，新上项目重点向市区西部杏花营组团集中布局。加强旅游综合服务中心建设，大力发展文化、旅游文化产品和休闲娱乐产业。二、开封市房地产市场分析2007年的开封房地产开发趋向专业化，产品也更加多样化，开发理念逐步理性，逐渐回归到注重产品内在品质的提升上来。依据开封市2006年住房状况调查，至2005年底，全市常住人口83.0万人，人均住房建筑面积25.37平方米，全市住房总建筑面积为2105.71万平方米。1、开封市房地产市场发展状况：市场投放情况市场投放情况0204060801001201401602005年2006年新开工面积（万平米）竣工面积（万平米）在建面积（万平米）销售面积（万平米）2006年开封市房地产开发共完成投资10亿元，比2005年提高了16.3%；新开工面积50.8万平方米，较05年提高了13.1%；竣工面积50万平方米，同去年保持持平；在建面积147.6万平方米，比2005年上升了11.3%；销售面积（含预售）62.5万平方米，比2005年提高了7.8%；投放价格分析市场投放价格0200040006000800010000住宅1300148619502200非住宅30004200500080002004年2005年2006年2007年2006年商品房均价2000元/平方米，其中商品住宅1650元/平方米，非住宅5000元/㎡，空置面积3万平方米，较2005年有所降低。市场需求分析市场需求0%20%40%60%80%市场供应市场需求市场供应32%68%市场需求65%35%110㎡以下110㎡以上110平方米以下商品住宅供应比例为32%，而同期市场需求面积比重为65%；110平方米以上商品住宅供应比例为68%，而同期市场需求面积比重为35%。两方面的矛盾相比较可以看出，在今后的工作中，政府应该加大力度着重实施“国六条”中明确的建筑面积90平方米以下住宅所占比重大于70%的要求，尤其是经济适用房的控制力度。2、开封市房地产市场未来规划开封市“十一五”期间住房建设年度计划单位：万平方米年度商品住房建筑面积经济适用住房建筑面积廉租住房建筑面积合计200657.520.878.32007217.687.210.5315.32008-2010615.2185.85.8806.8合计890.3293.116.31200.4开封市住房建设区域指引：1）汴西新区（护城大堤以西区域）建设经济适用住房总建筑面积68万平方米，约0.8万套；建设商品住房总建筑面积619万平方米。2）西区（护城大堤以东、城墙以西区域）建设经济适用住房总建筑面积164万平方米，约1.8万套；建设廉租住房总建筑面积11万平方米，约0.2万套；建设商品住房总建筑面积155万平方米。3）老城区（开封城墙以里及陇海铁路以北区域）建设经济适用住房总建筑面积9.2万平方米，约0.1万套；建设商品住房总建筑面积38万平方米。4）东区（城墙以东区域、包括边村组团）建设经济适用住房总建筑面积52万平方米，约0.6万套；建设廉租住房总建筑面积5万平方米，约0.1万套；建设商品住房总建筑面积79万平方米。开封市住房建设规划：按照住房建设与产业发展、城市建设相协调的原则，结合开封市土地资源特征和人口增长特点及郑汴一体化规划的建设要求，规划期内住房建设应遵循以下方针：1)将汴西新区作为新增住房建设重点发展的地区。规划期内，应对其在土地供应、基础设施、公共设施和建设资金等方面给予优先安排，为开封市其他产业的发展提供居住配套。2）老城区以疏解人口、改善人居环境为主，规划期内主要是对老城区内的危旧房进行合理更新改造，强化旅游服务功能。3）经济适用住房和廉租住房应合理选择建设地点，以方便居民的生活居住。3、开封市房地产市场机遇和优势综观2006年开封房地产市场，可以用“全线飘红”来形容。据当地政府初步统计，2006年开封市房地产开发共完成投资10亿多元，比2005年提高了16.3%；销售面积62.5万多平方米，比2005年提高了7.8%。做为中原城市群的重要城市之一，开封发展潜力巨大。受郑汴一体化利好消息的刺激，2006年以来，开封各楼盘售房速度明显加快。住宅商品房售价，高的能卖到3800元／平方米，市场发展开始呈现良好势头。1）良好的市政基础开封市先后实施了西区污水处理厂工程、包公湖景区周边整治工程、龙亭湖景区基础设施建设工程、解放大道拓宽改造工程，魏都路整治工程、汴