银发经济催生养老地产的春天

银发经济时代催生养老地产的春天作者清道本草黑蒜一、中国人口老龄化日趋加深，养老地产迎来发展机遇人口经济学中有个术语叫“人口红利”，是指一个国家的劳动年龄人口占总人口比重较大，抚养率比较低，为经济发展创造了有利的人口条件，整个国家的经济形成高储蓄、高投资和高增长的局面。现今中国已跨越人口老龄化社会的标准，但仍正处于人口红利阶段，而根据学者推算，最快到2013年，人口红利就将由正转负，与此同时，中国正在迅速步入老龄社会。全国老龄办公布的数据显示，截至2009年底，中国60岁以上老人有1.67亿。预计到2015年，我国60岁以上老年人口将达到2.16亿，约占总人口的16.7%，年均净增老年人口800多万，超过新增人口数量；80岁以上的高龄老人将达到2400万，约占老年人口的11.1%，年均净增高龄老人100万，增速超过我国人口老龄化速度；65岁以上空巢老年人口将超过5100万，约占老年人口的近1／4，到2050年，中国老龄人口将达到峰值4.37亿。老龄社会的日趋逼近，一方面会因劳动力缺乏和养老负担加剧而使国家经济增长逐步放缓，另一方面，由养老服务、养老地产、养老保险、老年人用品等行业集合而成的养老产业将迎来发展的春天。经过几十年的计划生育，中国的家庭人口结构渐趋“4-2-1”的倒金字塔结构，这意味着一对年轻夫妻可能要照顾双方父母、祖父母、外祖父母至少12位老人，养老负担极重；同时，老年人空巢现象极其普遍，老年人生存状态堪忧。这种家庭结构现状急需社会养老事业来进行补充。2010年底公布的数据显示，按国际平均每千名老人占有养老床位50张测算，中国老年人共需养老床位800万张，而目前仅有266.2万张；按老年人口与护理人员配备比例3：1测算，共需要养老护理员1000万人，而目前中国养老机构的员工只有22万人，其中取得职业资格的仅有2万多人，供需矛盾十分突出。同时，养老服务队伍的整体素质较低，专业水平、业务能力、服务质量还不能有效地满足服务对象的要求。老年人口面临着家庭养老条件不允许、公办养老住不进、民办养老住不起、养老服务业务水平低的窘境，老有所养、老有所乐成为许多老年人遥不可期的梦想。很多发达国家早于中国步入老龄社会，其社会养老事业发展思路值得中国借鉴。政府在兴办社会养老同时，通过政策支持吸引企业加入养老地产的建设和经营，既提升了社会养老能力，又为企业发展提供了平台和机遇。未来几十年中，受社会人口结构、房地产业政策调控及市场需求影响，养老地产将成为继住宅地产、商业地产、产业地产后国内外地产商角逐的新的跑马场。二、国内养老地产业现状及面临的问题养老地产，又称老年地产，是指在人口老龄化日益加重背景下，由房地产开发企业或相关的社会机构推出的适宜老年人居住、符合老年人心理特点及生理特点并能够满足老年人社会活动需求，为老年人的健康提供良好基础设施保障的老年住宅产品。这种住宅产品从建筑设计、园林规划到装饰标准都进行适老化设计，接近于高端住宅产品开发的规律，从护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务到日常起居呵护，增加设施设备和精心打造专业管理团队，是可以使老年人获得经济供养、生活照料以及精神慰藉等基本内容的居住场所。随着中国老龄化程度的提高，巨大的养老市场已经呈现。在当前，诸多房地产企业处于产品、业态转型的关键时期，养老地产作为一个新兴的房地产市场的细分产品受到青睐。保利、万科、龙湖、华润、花样年等纷纷涉足养老地产，在大连西郊，乐百年养老地产项目也早于四年前横空出世。专家指出，随着需求的逐步释放与政策的完善，未来十年养老地产有望真正迎来快速发展阶段。目前国内虽有多家金融保险机构、房地产业巨头都纷纷染指养老地产的开发和运营，但行业进展缓慢，究其原因，主要有以下几点：㈠缺乏政府、金融机构政策支持，房地产市场不稳定由于养老地产的带有一定的社会福利性质，所以政府的政策扶持对养老地产的发展至关重要，也是养老地产的投资者首要考虑的问题之一。一般来说，政府会在税收减免、土地取得、贷款政策等方面给投资者提供政策上的优惠，但在中国，各级政府出台的优惠政策都是针对非营利性养老机构而言的，还没有任何具体政策表示可以对养老地产的开发过程提供优惠，如在用地政策上，只有非营利性的养老机构可采用划拔或协议出让的方式供地，这种无保障的政策是养老地产投资者首先要面临的风险。一些地方政府曾经对养老地产项目给予过一定程度的优惠，但开发商最终将养老地产拿到的地皮经营成了普通住宅项目，养老地产成了一些开发商套取政策支持的幌子，致使很多有心扶持的地方政府知难而退。日前，政府已对经济适用房、廉租房等调控类房地产项目出台相关政策法规，相信在不久的将来，对养老地产的规范和扶持也将逐步显现出来。国外对于老年人入住养老地产有倒按揭等金融产品支持，老年人入住门槛低，而国内鲜有该类金融产品出现。2011年中信银行推出一款“养老按揭”产品，年满55周岁的老人或年满18周岁的法定赡养人，均可以自有产权房申请专项抵押贷款用于养老。该产品最长期限不超过10年，申请人在按月获得最高不超过2万元贷款的同时，也要向银行按月偿还利息或部分本金，贷款到期后一次性偿还剩余本金。这从本质意义上来说只是一款消费性抵押贷款产品，并不能从根本上解决老年人和养老地产开发商的金融需求。此外，金融机构对养老地产支持热情不高，一方面原因还来自于国内房价不稳定，一旦房价大幅跌落，可能会导致养老地产资不抵债，金融机构涉足养老地产风险较大。随着养老地产运作的逐步成熟，以及金融行业内部竞争的不断加剧，金融机构也将出台一些扶持、推动养老地产发展的方案。㈡开发成本高，投资回报期长养老地产消费群体的特殊性要求投资者在建造老年社区时，要投入比普通住宅项目更多的资金。如养老地产社区的无障碍通道、慢速电梯等方面的成本比普通商品住宅社区要高30%-50%。另外，养老地产项目在配套方面的投入很大，如医疗保健中心、老年活动中心、商业购物中心等大量的医护及配套设施设备，对企业来说是很重的负担。在发达国家，老年人入住老年住宅有“倒按揭”、“以租换租”的形式，但在中国目前尚未有成功案例。目前国内有几个养老地产项目将开发的住宅向老年人出售使用权，老年人去世后，房屋使用权可转给亲友，但使用期限到期后开发商会收回，实践证明这种出售使用权的方式并不成功。目前我国老年人更青睐于租赁或购买（所有权）的方式入住养老地产，因养老地产配套设施较多，养老地产项目需要投资者进行一定时期的经营才可以收回投资，这种长时间的占用资金一方面增加了机会成本，另一方面也在无形中扩大了投资者的风险。㈢经营管理要求高养老地产入住人群的特殊性，要求其要有更加完善的后期物业服务，包括为老年人提供管家式服务、医护服务、保健服务、活动组织、日常课程、特殊饮食护理服务等，这些服务对房地产企业而言，可以说是有心无力。㈣市场认知度低养老地产作为一个新兴的市场自然要面对新兴市场所要面对的风险。由于人们多对这一产业还不熟悉，所以可能需要一个适应期，再加上老年人风险意识很强、行事谨慎等原因，使得养老地产的投资者可能出现面对着巨大的消费群体却卖不出房子的风险，而且出售使用权的项目风险更高。另一方面，老年人追求稳定的生活，购买新的养老地产，可能需要面临变卖房产、筹备资金、搬家、更换生活环境、增加生活成本等诸多困难，这些困难会使很多老年人望而却步。㈤开发商概念模糊养老地产具备地产属性、金融属性、服务属性和人文属性。准确的说，养老地产应归类于第三产业，强调的是对老年人的配套和跟踪服务。而目前国内多数开发商虽在开发和运营老年地产，但仍以住宅开发的思路进行运作，养老地产的养老服务属性和人文属性消失殆尽，养老地产成为了一张“概念牌”，或者成为了郊区地产的一面“幌子”。㈥运营与盈利模式混沌不清国内养老地产多数还在延续“建房子、卖房子、再建房子、再卖房子”的现世报思路，而医疗、护理、保险、用品销售、娱乐、教育、健身、亲子互动、临终关怀、殡葬等诸多可以带来持续盈利的项目却鲜有人问津。相关配套项目缺失或不到位使项目缺乏卖点支撑导致了房子不好卖，加之核心业务单一导致盈利困难；而迫于形势采取租赁模式又面临资金回收期延长、占用企业现金流、贷款成本与机会成本加剧等风险。㈦项目脱离市场需求，定位偏离养老地产特性目前国内开发的老年地产多以中大户型为主，定位趋向高端，成为了老年人及其子女相互拼富的载体。而养老地产本身是作为社会养老事业的补充，应强调项目的适用性、经济性和普遍性。这种与生俱来的差异使得很多项目陷入高不成、低不就的窘境。作为企业，在政府政策及硬性开发成本无法改变的前提下，要想成功运作养老地产项目，只能先明确好养老地产的概念、项目定位、运营与盈利模式，提高后期物业服务管理能力，加强项目特性的市场普及宣传，同时为项目注入人文关怀和文化元素。三、国外养老地产运作模式的借鉴面对日趋严峻的养老问题，社会化养老模式势在必行，这一趋势使我国养老地产开发行业面临巨大的机遇和挑战。我国应在根据自身经济发展特点发展养老地产的同时借鉴国外发达国家养老地产开发先进经验，构建出我国特有的养老地产发展模式。㈠美国养老地产运营模式：美国相对欧洲及其他发达国家而言，其老龄化程度较轻，其养老地产以商业化运营为主，突出特点是设施完善。在美国，已经形成了较为全面的养老居住建筑和服务设施类型，全面覆盖身体状况从康到虚弱，生活自理程度从独立居家生活到需要辅助生活的各阶段老年人，具体包括如独立型老年住宅、老年公寓、连续照料退休社区、老年社区、老年日托中心、护理院、老年痴呆病院、临终关怀、暂缓照料等。其中较为典型的一种养老居住模式是老年社区，以成熟的商业化运营模式著称。老年社区既是美国郊区化的产物，更源于其特定的地理和社会背景——充裕的土地资源，发达的市场环境，较年轻的老年群体。这类社区多建设在郊外地段，以低密度住宅形式为主，主要面向较年轻、健康、活跃的老年群体，提供居住和配套服务。让老年人享受郊外的清新空气和美好景观的同时，还能充分利用各类休闲娱乐、康体健身设施实现健康向上的生活情趣。整个社区内部形成多层级的设施配置，既有集中的社区配套以满足较大规模的聚会与活动，同时，在每个组团还设有基本配套，满足小组团内部相对全面的生活需求，促进居民对居住邻里的归属感和家庭感。有的老年社区不仅提供专门面向老年人的住宅，还为年轻家庭提供适合的居所，实现各年龄阶层的混合居住，既为两代家庭相邻而居提供可能，还能让老年人在与不同年龄段人群广泛的接触中，获得充实与满足。有的社区为老人提供了多种可参与的活动内容，形成上百个由社区居民自行运营的俱乐部和活动项目，使老人老有所乐。有的社区通过与周边的知名大学建立合作关系，可使用大学的教学设施，并提供终身学习项目，从而吸引了大量高知文化的老人，使其老有所为，老有所学。此外，美国以商业模式运营老年地产的方式值得借鉴，将老年地产与休闲、娱乐、健康、教育等产业整合，更有针对性地提升了地产的价值和吸引力，同时促进了产业链的延伸和整合。“以房养老”是目前美国一种新型的养老方式，指的是老人可以将自己的产权房抵押给银行、保险公司等金融机构，定期获得一定数额养老金或者接受老年公寓服务。房主去世后，该房产出售用于归还贷款。反向抵押贷款在美国的发展既帮助老人解决了养老问题、分担了政府负担，又可以为银行等金融机构提供多种收益方式，它为解决美国的老龄化问题和社会保障问题起到了积极作用。同时，发达的养老咨询业以市场需求为主，服务项目众多、服务周到。有国家政府的咨询服务组织为国家养老政策提供咨询，有在市场经济发展中涌现出的各类公司、集团为企、事业的各类养老项目、工程提供硬件和软件方面提供咨询，也有地区小公司和个人为社区、家庭、个人养老服务需求提供咨询。各类咨询服务对美国养老地产业的发展起到了举足轻重的专业“谋士”作用。㈡日本养老地产运营模式：日本介护保险政策的推行为老年人及其家庭解除了后顾之忧，使各类养老服务业形成产业链，老年地产业有了新的发展空间。其设施的突出特点为保证老人的自助自理。日本老年住宅主要分为“机构设施”和“住宅”两大类。1、“机构设施”可以做以下分类：1）护理疗养型