首创漫香郡包销案例分享

TheCaseStudyOfSC袭世联行首创漫香郡项目组尾盘首创漫香郡案例分享番茄表面看上去红润，但你看不出其中的酸甜产量大且成本低，能制成各种规格的织物棉花OR作为西安世联行第二个包销项目，它是？壹首创包销模式解读这次包销怎么玩保证金形式不同包销模式及特征开发商与包销人之间订立商品房包销合同，约定开发商以包销基价，将自己开发且已经建成并符合销售条件的房屋或者尚未建成但符合预售条件的期房，交由包销商以开发商的名义进行销售，在包销期满后，包销商对未销售的房屋按照合同约定的包销价格进行购买的一种法律行为。开发商与包销人之间订立商品房包销合同，由包销人付给开发商一定数额的保证金并约定房价，在约定期限内只能由包销人销售合同约定范围内房屋，其他公司不得销售。开发商根据实际销售情况按月返还包销人规定数额保证金，如果在约定期内没有售出相应房屋，则对应保证金不退回给包销人。兜底款形式万科棉花公寓量大价低、快速清盘首创漫香郡量少价高、走速缓慢共性包销基价、一定期限、风险性、自主性首创包销房源情况8套7套4套3套2套1套3套6套5套4套1套2套7套8套1套22套53套8套剩余产品面积区间（㎡）剩余套数套均总价（万）顶跃228-31010200-240平层143-21374115-150二层带花园150-21917200-250底跃274-30344200-220高层98-1801760-110合计/162套/首开时间为2011年底，以11+1洋房产品为主，销售周期较长，剩余房源十分零散，每栋楼剩余楼层及户型产品均存在去化难度。包销房源共162套，其中洋房产品145套，主力面积143-213㎡，套总价115-200万左右。首创包销测算情况包销期限：6个月（2016年7月1日-12月31日）保证金：世联方支付甲方100万元，甲方每月按照认购数量以10000元/套返还世联方保证金房联宝电商费用：洋房电商费40000元/套，用于客户团购优惠及相关渠道支出奖励及渠道费用：置业顾问：奖励5000元/套，底跃10000元/套同行及老带新：10000元/套，底跃30000元/套二手房：1.8%销售额+门店奖励1000元/套+经纪人奖励1000元/套有效到访：奖励100元/组甲方未给到任何包销价格让利，相较于之前每平米单价上涨200-300元6个月至少去化100套才可收回保证金，相当于洋房月均去化17套才可不亏本高额电商费带来高额转介激励，最大化刺激销售积极性及渠道带访量同为包销，首创与棉花自身差异较大，如何实现逆袭？高总价洋房大面积尾盘单价上涨周期越长利润越低改善产品电商费高亏损风险去化较慢贰专注解决核心问题分析问题对症下药问题梳理与分析项目自身问题1、无包装导视2、园林展示差3、物业口碑差4、部分房屋存在工程质量问题1、市场认知多为大盘、刚需、低价2、住宅推广停滞3、周期长，尾盘期市场声音微弱1、日均来访约5组，周成交约3组2、仅靠自上及老带新，无其他渠道来访客户1、前期开发商对于同行、老带新及二手房存在大量未兑现情况，口碑极差，转介停滞市场认知问题渠道来访问题渠道维系问题问题梳理与分析项目自身问题已包销甲方不支持沟通解决需要时间暂不能解决市场认知问题前期形象难以快速转变尾盘项目不再投入推广通过项目起势及世联推介发声渠道来访问题决定成交量的关键当前面临的核心问题通过任务倒推及渠道铺排解决上客量渠道维系问题决定来访量的关键渠道顺利进行的保障通过房联宝电商解决快起闪势一全员微信快闪刷爆朋友圈快速建立项目市场认知超500人进行微信快闪西安世联全员参与，通过悬念单图、更换头像、发送六宫格图文为项目起势发声，迅速建立项目市场认知，引起关注，提升项目尾盘形象。借推势介二两周内4场同行、7场二手房推介，总推介及参观近千人世联公司内部87人次南战区专场120人次北战区专场143人次城北非世联同行113人次城北重点二手房325人次围社剿区三洋房老业主上门维系，社区巡展、电影节释放老带新洋房入住老业主一对一上门送礼（洗衣液+沙漠小米）维系，释放老带新奖励1万-3万政策，共上门拜访154户；首创国际城南区入住业主约2万户，利用两场社区电影节，宣讲项目及老带新激励，现场发放小礼品，提高老业主关注度；每日19:30-20:00，置业顾问带物料及小礼品进行南北两个社区巡展，意向客户留电并利用周末抽奖活动噱头邀约老业主。渠铺道排四各项渠道全面展开，提升到访量，扩大客户基数二手房Call客竞品拦截市场/微店拓展同行转介叁精准渠道高效激励好钢用在刀刃上•经过进场起势及一个多月渠道落地，上客量明显提升，但有效客户量比例并不多，导致成交量增速缓慢……•九月销售目标为3500万，甲方已下军令状，截止月中目标尚未过半，亟需有效客户量及成交问题……所有渠道中二手房及同行转介有效客户及成交比最高，故取消收效甚微的渠道，集中火力针对二手房及同行；房联宝主攻二手房，代理主攻同行转介，提升相应渠道奖励，进行专场维系，解决有效客户上量。房手房联宝二整合城北48家门店资源，建立500人二三联动大群摩尔不动产北苑店金诚房产长流海博店安家地产首创店长流天朗御湖店万宁房产摩尔不动产首创店远帆天朗御湖店永昌魏玛店长流首创店鹊桥天朗御湖店摩尔不动产魏玛店中浩房屋白桦店新环境御湖店新环境魏玛店永昌地产白桦店亿德不动产壹家不动产太昊地产风景御园店星空地产海汇白桦店21世纪风景御园店摩尔不动产文景西区店21世纪喜乐豪白桦店海汇风景御园店远帆文景西区店海汇菁华名门店经荣置业府盖房产嘉居置业建腾房产中浩新房部品胜阳光城店新环境海璟时代店金创不动产坤源房产鹊桥海璟时代店龙玛海棠花园店长流阳光城店合家盈雅荷春天店摩尔紫薇风尚店21世纪凤五店（春宇）丰亨地产百年行紫薇风尚店百年行幸福快车店恒翔不动产科航房屋01030204重点门店周周上门拜访维系每日微信发放当天带访奖励签约后上门发放成交奖励联动大群专人维系时时互动震撼海鲜盛宴引爆城北二手房活动到访：活动当天（中秋节）到访约158人，其中合作二手房门店经纪人135人，周边项目同行23人，目标到访率175%。活动效果：海鲜长桌震撼的展示效果吸引力较强，活动参与人数远超预期，借机释放项目火爆热销信息及月底冲刺各项激励，月底最后8天二手房呈现爆发式增长！转介行代理同城北在售89个项目逐一清扫，分组划片区上门维系名京九合院阳光北京城明丰阿基米德中天锦庭伴里金科天籁城希尔国际公馆泽星雅龙湾紫郡华宸鼎正大都城左岸骏景华豪花园洋房维也纳森林隆源国际城锦上壹品百花御景名都新福兴纽约城大唐星河苑万科荣华金域名城西安深国投中心华宇时间城上和郡开利星座汇林U家公馆香缤国际城华远锦悦爱菊欣园安诚御花苑旭景清园宫园中央汉景名都香格里拉尚城城市锦上锦园君逸三丰中心思想东岸阳光赛高悦府倚能维兰德小镇贰号大院浩华香颂国际城兴盛园MOMA公寓泰和御景豪庭西安印象万象嘉城御泉72坊盛龙广场双威理想城二期宫园壹号二期麟凤尊汇紫薇东进雅荷四季城学府中央龙印台中海开元壹号汇通太古城皇族名居二期凤六公馆凤城一号瑞泰卡地亚金旅城珠江新城二期唐樾六和坊凤城九号雅荷紫金阳光经发新北居锦绣天下旭景崇盛园中闻传媒广场龙记国会山辰宫双河湾首府尚苑东晋桃源·缙福源西安星雨华府红星美凯城九如御龙祥御湖白桦林明天利君未来城长和上尚郡大明宫万达公馆颐和郡创鸿果粒城碧玺华庭中渝国际城华浮宫桂园上和城海璟暖暖的宅万科大明宫海璟新天地城北住宅多为尾盘，竞品客户量有限，故将所有在售项目列出，周内每天上午划分片区逐一上门拜访，扩大同行认知及市场影响，同时每日兑现转介奖励，赢得同行信任，提升转介到访量。今夏最火串串嗨翻城北同行圈活动到访：活动当天到访同行约127人，到访率为141%，涵盖城北21个项目，发放抽奖券及电影票各178张。活动效果：活动到访人数超出预期，当周同行转介到访25组，其中有效转介22组，成交6组。做噱足头锦上添花转介到访：户太8号+爱疯7抽奖券转介成交：爱疯7PULS抽奖券肆团队稳定事半功倍人心齐泰山移基本功坚持不懈吃得苦中苦团结有爱正能量伍尾盘逆袭多方共赢百般红紫共芳菲超额完成23%完成83%完成60%9月8月7月2500万18套1800万17套4300万33套超额完成43%10月5700万37套截止目前，销售额突破1.5亿洋房单周去化量破15套（含4电商）3.5个月即完成100套销售目标尾盘成销冠，洋房月均去化27套达绩业成共方多赢二手房跟投者同行甲方置业顾问住宅基本清盘提前完成年度任务年化利润率达70%成交占比40%奖金发放达50万成交占比30%奖金发放达50万高额激励月入过2-4万请敬正指谢谢