项目商务策划

中建五局第三建设有限公司项目策划编制指南（最终版本）（WJBZ-CS0102-2011）发放编号：持有人：目录第一部分编制要求1、项目策划管理办法-----------------------------------2第二部分策划示范文本3、项目商务策划书-------------------------------------68（三）商务策划评审流程：二级机构商务部组织相关部门会审→二级机构各分管领导审核→二级机构总经理审核→公司商务合约部（机电部）审核→公司机电副总审核→公司总经济师审批→公司商务合约部（机电部）备案。审批意见必须具体，宜采用会签形式，提出修改意见，编制者应按修改意见进行修改，再次执行程序。项目策划审批会签表见相应策划书的附录A。报批项目策划书应随同报送相应文件，当报送文件有困难时应对文件的重要条款或特殊要求进行说明（见附录B）。报公司审批的项目策划书，二级机构必须先有明确的审批意见。所有审批意见作为项目策划书的附件随项目策划书一起存档。XXX项目项目商务策划书CSCEC5B3/CS—******—00发放编号：发布日期：年月日执行日期：年月日附录Ａ项目商务策划审阅备案单工程名称：建筑面积m2项目基本情况合同造价（万元）预计总收入（万元）合同工期（日历天）预计总成本（万元）投标预期利润率成本降低率项目经理项目商务经理分公司商务部生产或机电副总总工程师总会计师总经济师总经理公司经办人工程部机电部商务合约部机电副总总经济师目录第一部分：项目概况………………………第三部分：节流………………………一、基本情况………………………一、主要节流点策划………………二、相关方情况……………………二、风险防范策划…………………三、编制依据………………………三、成本编制原则…………………第二部分：开源………………………第四部分：附件……………………………一、投标报价分析…………………一、成本策划………………………二、签证索赔（开源点）策划……二、项目主进度计划………………三、列收原则………………………三、招议标总计划…………………四、责任目标分解…………………第一部分项目概况一、基本情况序号名称内容1工程名称******项目2工程地点**********3工程类型√公建□工业建筑□住宅□市政□公路□其他4结构类型√框架□框剪□框筒□筒中筒□钢结构桩基为预应力管桩。5建筑面积*******m2（若是群体工程则分栋描述）（其中地下室面积******m2）6栋数、层数与层高地上**个单体；地下**层（层高****m）、地上****层（层高*****m）、局部****层7合同造价(万元)暂定****亿（其中土建造价暂定****亿元，机电造价****亿元,甲指分包****亿元）8图纸主要指标（图算量）钢筋***kg/M2；砼***M3/M2；模板展开面积***M2/M2；砌体***M3/M2；楼地面找平***M2/M2；楼地面块料***M2/M2；内抹灰***M2/M2；外墙装饰***M2/M2；外架投影面积***M2/M2；9合同工期****日历天（说明合同开竣工时点与过程节点要求）（不含桩基工程与二次精装工程）10实际开工日期11合同承包范围(分别说明自行施工部分与甲指分包部分)施工图纸范围内的土建,其中：桩基、外立面幕墙、网架、钢结构、市内二次装饰、水电安装（包括强电、给排水、暖通）、电梯、消防、弱电（含智能化）等专业性分包工程由甲方指定分包，并全部纳入总承包管理。12合同计价标准1、按照****省2003定额有关费率程序表和计价依据、****市建设局有关造价政策的补充规定以及双方约定编制预算造价，总价下浮**%。（其中：包干项目、暂定综合价、暂定材料价及动态管理材料的调整部分单列计取，不参与总价下浮。）2、大型机械设备进出场及安拆费、施工排水及降水、塔吊等垂直运输机械基础费、提供业主及监理临时办公住宿等费用实施一次性包干，包干价为**万元；地下室土方工程单价按**元/立方包干（内容已包括挖、运、填以及消纳、路面保洁等所有费用、手续办理及税金），单列计取，不再套用定额和下浮；土方数量按支护方案图纸及施工图计算，其中土方原地坪标高为黄海高程4.35m（此标高不再调整）。3、本工程的铝合金门窗、人防门、防火门、防火卷帘、防水材料、栏杆、外墙涂料、外墙保温材料等采用甲定我供方式，此部分由甲方定价的项目有定额的套用定额并按下浮率下浮。13合同付款条件乙方在每月25日前提供已完工程量及价款报表给监理单位，经甲方和监理单位审核后，按每两个月实际审核计量完成工程量的80%支付进度款。工程竣工，工程验收达到要求的质量等级并且有关资料备案合格后，付至合同总金额的90%；工程结算定案，付至工程结算价的95%；余下5%为质量保证金。（满2年退还60%，满3年退还20%，满4年退还10%，满五年退还10%。）14投标预期利润**%（暂估*****万元）,其中机电/%（暂估/万元）15商务管理目标确保完成成本管理目标：综合上交:**%；其中机电工程:/分项成本控制目标：临时设施不高于万元（占土建造价的比例为%）、业务招待费不高于万元、钢筋节约率（相对图算量）为≥%、砼节约率（相对图算量）为≥%、二、相关方情况：（关键人员的性格、喜好、专业素养情况，对我司的认可度、支持度等）1、业主方：*****。2、监理方：*****3、设计院：*****（为设计变更创造条件，赢得支持）三、编制依据：《招标文件》、《投标测算资料》、《主合同》、《施工图》、《项目管理目标责任书》、《现场策划》、《施工策划》、《施工组织设计》等。第二部分开源一、投标报价分析1、本工程承接模式采用议标形式，中标费率是按照****省2003定额有关费率程序表和计价依据、***市建设局有关造价政策的补充规定以及双方约定编制预算总造价下浮***%。根据****建筑市场经验，工程成本价一般在按照上述原则计取预算总造价下浮**%。故从报价分析，预期利润为**%。2、本工程的铝合金门窗、人防门、防火门、防火卷帘、防水材料、栏杆、外墙涂料、外墙保温材料等采用甲定我供方式。针对甲定我供的材料，可采用暂定材料价的形式，不进行下浮，争取开源点。3、根据协议书，除桩基础工程外，我方向甲方计取专业性分包工程造价（***万元）*%的总包管理及配合费（**万元），桩基础工程的总包管理及配合费为该造价（***万元）的**%（**万元）。总包管理内容多，争取总包管理中的部分内容由我司承包。4、综合而言，投标报价预期利润率为***%。5、（若为清单报价，则对重点子目进行盈亏分析）序号清单名称工程量单位收入成本单价差赢亏额单价合价单价合价一主要盈利子目1地下室底板下钉“土钉”；1、材料名称及规格：Ⅲ螺纹钢筋￠25、￠21.3*1.8钻孔钢管；2注浆材料等级：素水泥浆1：0.42；3、锚杆钻孔：普通土三类2地下室负2层地面砼垫层：300厚细石砼……二主要亏损子目1地下室钢筋砼底板卷材防水2现浇直形墙模板竹胶合板模板钢支撑(负2层外墙)……二、签证索赔（开源点）策划开源点策划合同约定序号分项名称相应合同条款内容时效责任人1工期签证*****14天2经济签证******14天3材料认质认价签证*******采购前应征得发包人对价格、质量的认可4索赔********28天开源点序号措施具体内容责任人1改善主合同条件以显失公平为由，改良合同条款：1、根据我方与业主签订的协议书，商品砼、钢材、水泥等主材价格采用动态调整，动态调整的基价为***年**月份的信息价。****年**月份的钢材信息价为：Ⅰ级钢****元/t，Ⅱ级钢****元/t，Ⅲ级钢****元/t；由于业主的原因，工程于****年**月份才开工****年**月份钢材信息价为：Ⅰ级钢****元/t，Ⅱ级钢****元/t，Ⅲ级钢****元/t。基于此，争取基价以****年**月份信息价进行材料动态调差。本工程钢筋用量为：Ⅰ级钢***t，Ⅱ级钢****t，Ⅲ级钢*****t。按照协议书要求总价下浮***%，仅钢材这一项就可多创收****万元。（考虑不同层面对接，作具体分工）以总包管理为契机，获取总包效益：2、重点争取部分总包管理内容纳入我司自行施工。如机电安装工程关注现金流：3、争取改善合同付款条件：根据签订协议书约定，本工程质量保修金为工程造价的*%，即***万元。为尽快回收资金，计划在签订主合同时，争取将质量保修金的**%采用银行保函形式，另**%采用工程款预留至业主，这样可以提前回收资金约***万元2争取变更（1、充分了解现场实情争取变更；2、以双赢的理念争取变更；3、对比材料优劣；4、着眼业主关心的质量与安全；5、深挖设计漏洞促成变更；6、信息收集，提前了解功能变更需求，多与业主、设计院沟通）……3把握材料认价……注意：1、可量化的开源点尽量做到数据化；2、施工过程中逐步补充调整策划三、列收原则1、根据与业主签订的施工协议书，商品砼、水泥、钢材等主要材料采用动态管理，其余材料一次性包死，动态管理的基期价格为****年**月份的信息价格。本工程以****年**月**日开工为准，本商务策划土建工程合同收入已按****年**月份信息价进行相应调整。调整后土建工程合同收入为***万元。2、总包管理收入：（约****万元，其中上缴公司***万元，项目留存***万元）2.1本工程机电工程由我司安装分公司承包，合同造价为*****亿元（其中设备费为****万元）。根据**分公司与***分公司达成口头协议，机电工程总包管理费及配合费按合同造价*%（配合费取*%，总包管理取*%）计取，其中设备费不参与计取。根据分公司与项目签订成本责任书，项目列收***万元，另***万元归属公司。2.2根据施工协议中有关总包管理及配合费内容：桩基础工程按分包造价的*%计取（桩基础工程配合费为*%，管理费为*%），其余专业性分包工程为分包工程造价的*%（配合费为*%，管理费*%）。桩基础工程造价为***万元，其余专业性分包工程造价为***万元。根据分公司与项目签订成本责任书，项目部入收***万元，另***万元归属公司。（一般情况下，拟争取开源点的收入暂不计入策划中）第三部分节流一、主要节流点策划序号措施具体内容责任人1技术措施1、精细策划土方调配；4、精细质量目标；2、合理优化外架方案；5、合理运用施工允许负偏差；3、合理优化配合比；6、合理优化施工范围2组织措施工期（提前论证进度计划，计算工期与成本的平衡点，并说明保障措施）1、合理优化施工顺序，降低成本2、合理穿插工序，缩短工期现场布置（1、尽量减少二次搬迁；2、合理布置硬化范围；3、临时与永久相结合）资源组织（劳务、材料、设备）（1、权衡资源组织渠道；2、对比资源组织方式；3、选准资源组织时点；4、权衡资源组织数量；5、合理有效利用资源）3资金措施在选择劳务队伍的时候，选择资金实力强的分包单位，收取投标保证金和履约保证金，这样可以减少项目前期的资金压力，合理利用外资,保障项目顺利进展。通过估算可收取各类投标保证金和履约保证金约***万元。…（施工过程中可补充调整策划）（备注说明：哪几项节流措施成本策划中已考虑）二、风险防范策划序号风险点风险内容应对措施责任人1工期风险因业主属不成熟的开发商，后期总包管理协调全部工作将会落到我方，且分包单位较多，总包管理过程中的组织协调难度将很大。总工期为开工之日起****日历天,如每延误一天罚款**万元,违约金上限为****万元1、组织足够的劳动力、生产设备、材料抢抓进度,赶在来年雨季之前完成地下室结构。（施工组织设计中要有针对性的工期保证措施）2质量风险（****杯）因本工程单体面积过大，过程控制精度要求特别高，对工程质量提出更高要求。如因总包原因未达到***杯,罚结算造价的****万元;如因非总包方原因,则不奖不罚施工组织设计中要有针对性创“****杯”的保证措施或编制专题创优策划。3安全风险安全违约责任重：发生一般安全事故，每次须支付**万元；发生重大安全事故，每次支付**万元；发生特大安全事故，每次须